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供地計劃十年來最低，空方代表謝國忠如何解讀？多頭又存何種托市邏輯？

上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供應(yīng)計劃比往年遲來了近兩個月。

相比去年1000公頃的計劃供應(yīng)面積，今年的這一數(shù)據(jù)僅為700公頃，同比降幅達(dá)三成，是十年來最低的一次。

2010年上海住房供地計劃供應(yīng)面積總量為1100公頃；2011年為1200公頃；2012年和2013年均為1000公頃。翻看新聞，2005年至2009年間，上海市平均住宅用地供應(yīng)量為1040公頃。

2011年住房用地供應(yīng)計劃有所小漲幅之后，2012年上海規(guī)土局公布的住房用地供應(yīng)計劃就同比縮減了16.7%；今年，供地計劃繼續(xù)縮減30%。

遞減的供地計劃

上海市規(guī)劃和國土資源局在第六次規(guī)劃土地會議上透露：上海制訂的《關(guān)于編制上海新一輪城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)意見》提出，在用地規(guī)模上，上海未來應(yīng)嚴(yán)守規(guī)劃建設(shè)用地總量“天花板”，力爭實現(xiàn)全市建設(shè)用地規(guī)劃總量(3226平方公里)“零增長”。上海市規(guī)土局副局長岑?？当硎?，根據(jù)“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化”的管理思路，今后全市新增建設(shè)用地年度計劃將在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減。

對此，作為看空樓市的代表人物、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在接受《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)采訪時表示：“中央限制城市住宅用地，是因為相比較其他用地而言，上海的農(nóng)地比例較少。”

房地產(chǎn)業(yè)界有更詳盡的解讀。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔認(rèn)為，上海縮減土地供應(yīng)主要有兩方面原因，首先，上海耕地保護(hù)形勢比較嚴(yán)峻。從今年5月發(fā)布的全國土地二調(diào)數(shù)據(jù)看，上海人均耕地面積不足全國人均的1/12，而建設(shè)用地總規(guī)模已超過全市陸域面積的4成，超過倫敦、巴黎、東京等國際大都市。盡管上海尚未面臨無地可供的局面，但天花板并非遙不可及。其次，今年年初國土部強(qiáng)調(diào)必須加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用，上海收縮供應(yīng)為了響應(yīng)國土部的要求。從全國范圍看，目前部分城市出現(xiàn)樓市供過于求的現(xiàn)象重要原因在于土地供應(yīng)過量，上海盡管并沒有出現(xiàn)類似現(xiàn)象，但也不乏偏遠(yuǎn)地區(qū)的地塊基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，收緊供應(yīng)有利于將土地市場做實，同時著力點放在盤活存量、提高土地節(jié)約集約化水平。

不過此次縮減住宅供地計劃是否有“托市”之嫌還有待進(jìn)一步觀察。謝國忠說道：“不一定是托市，土地問題在上海由來已久。”

“上海收緊土地供應(yīng)的原因主要在于響應(yīng)國土部的要求，提高土地節(jié)約集約化水平，但目前樓市行情低迷，上海作為一線城市，“雙向調(diào)控”對于上海利空大于利好，且信貸層面也遲遲無法放松，收緊土地供應(yīng)為樓市釋放出為數(shù)不多的積極信號，但是，土地市場對樓市影響傳導(dǎo)需要一定時間，且計劃供應(yīng)量和實際執(zhí)行之間還會出現(xiàn)一定調(diào)整，最終能否起到托市的效果依然存疑。”黃河滔說道。

爭議保障房

《東地產(chǎn)》記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部了解到，根據(jù)以往供應(yīng)情況看，保障性住房用地的占比為7成，今年住宅用地縮水3成。若按之前的占比，保障性住房用地的供應(yīng)不可避免也將出現(xiàn)收縮，樓市的供求關(guān)系將失衡，或?qū)⒋碳し績r過快上漲，這意味著，今年保障性住房用地供應(yīng)的絕對量下滑是大概率事件。

不過保障性住房的供應(yīng)未必會跟不少需求。根據(jù)以往的慣例，保障性住房規(guī)劃往往需要提前2到3年，因此，近幾年里，住宅供應(yīng)減少是否會影響到保障性住房的供給還尚待觀察。

上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任印堃華對《東地產(chǎn)》記者說道：“中國的保障性住房現(xiàn)在已經(jīng)太多了。保障性住房是為了保障民生問題；而民生問題，不能完全依靠政府，也需要百姓自力更生。”

宏觀變數(shù)待考

“有實力的開發(fā)商必須繼續(xù)拿地。但是要怎樣拿地，就是個問題了。”印堃華說。

黃河滔對此持有相似的觀點，“控制土地出讓從源頭上控制未來新房市場的供應(yīng)量，上海作為一線城市，在需求旺盛的情況下，控制土地供應(yīng)可以避免出現(xiàn)供過于求，甚至房價出現(xiàn)大幅滑坡的現(xiàn)象，對市場信心起到一定的提振效果，但有一個盲點必須避免，盡管今年土地供應(yīng)將大幅縮小，但今年上海著力盤活存量，影響房價的依然是土地的實際供應(yīng)量，進(jìn)一步說，取決于新房的實際供應(yīng)量和需求之間的關(guān)系。因此土地供應(yīng)緊縮盡管對市場釋放一定利好消息，但效果未必將在近一兩年內(nèi)顯現(xiàn)。同時，對于計劃進(jìn)駐上海的開發(fā)商而言，土地供應(yīng)量的緊縮或?qū)е率袌龈偁庍M(jìn)一步加劇，拿地成本更高，對于開發(fā)商而言，拿地依然應(yīng)該謹(jǐn)慎，不可盲目樂觀。”

“如果所有資金都進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，會導(dǎo)致其他領(lǐng)域的投資減少；同時，房地產(chǎn)行業(yè)必定要承受更多的壓力。如果現(xiàn)在中國房地產(chǎn)有了下行，其實是不好的GDP在減??；好的GDP，比如消費(fèi)、出口等領(lǐng)域承受的成本壓力是下滑的。”謝國忠對《東地產(chǎn)》表示，“房地產(chǎn)的每次調(diào)整對經(jīng)濟(jì)都會出現(xiàn)好結(jié)果。”

德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供應(yīng)面積為273.3公頃，完成率39%。不過，進(jìn)入4月以來，住宅用地的出讓速度明顯放緩，截至目前，5月還未出現(xiàn)住宅用地的出讓。

謝國忠對《東地產(chǎn)》說道：“上海的空房很多，如果這些空房能賣出來的話，解決兩三年的需求是沒問題的。”

這份《2014年上海市住房用地供應(yīng)計劃》究竟會引發(fā)怎樣的行業(yè)變化，目前仍有待觀察。