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房?jī)r(jià)似乎是個(gè)永遠(yuǎn)不過(guò)時(shí)的話題，一位朋友前幾天問(wèn)我：“今年下半年房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？”

我沒有直接回答，而是反問(wèn)：“如果你認(rèn)為今年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，請(qǐng)給我一個(gè)理由。”

朋友想了一會(huì)兒：“任志強(qiáng)說(shuō)房地產(chǎn)拐點(diǎn)還沒到，他的預(yù)測(cè)總是很準(zhǔn)。”

“這個(gè)嘛，其實(shí)，任志強(qiáng)在預(yù)測(cè)樓市時(shí)也有失手的時(shí)候。比如2007年底王石拋出拐點(diǎn)論后，2008年老任和王石爭(zhēng)論得很厲害，老任堅(jiān)持那年樓市不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，事實(shí)證明他錯(cuò)了，當(dāng)然，他不會(huì)承認(rèn)。”我說(shuō)。

“再說(shuō)，什么是拐點(diǎn)？任志強(qiáng)認(rèn)為拐點(diǎn)的意思是‘降價(jià)也沒人買’，這個(gè)是他自己發(fā)明的，還是張大偉(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān))說(shuō)的好，‘降價(jià)也沒人買’那是崩盤。”我補(bǔ)充道。

其實(shí)，我曾專門思考過(guò)拐點(diǎn)這件事，經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于“拐點(diǎn)”的定義通常是指曲線由加速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速增長(zhǎng)，但關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的“拐點(diǎn)”，王石及國(guó)內(nèi)多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的定義更接近于“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。

除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)，還是那些老掉牙的理由：城鎮(zhèn)化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……

最后一個(gè)理由最讓人無(wú)語(yǔ)，難道其他商品是由供求關(guān)系決定，房屋價(jià)格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會(huì)在一定程度影響定價(jià)，但如果房子蓋好后賣不出去，成本價(jià)甚至虧本也得出貨，不然砸在手里資金無(wú)法回籠。

至于剛性需求，一般是針對(duì)柔性需求而言，在很多時(shí)候，剛需這個(gè)概念更接近一個(gè)偽概念。部分人群確實(shí)有買房的實(shí)際需要，但并不意味著這些人不能等，在樓市下行時(shí)，他們會(huì)選擇觀望，很多人在房?jī)r(jià)沒有調(diào)整到位時(shí)不會(huì)出手。

人口紅利已經(jīng)在逐步消失，這點(diǎn)不用多說(shuō)，還是說(shuō)說(shuō)城鎮(zhèn)化吧。誰(shuí)都知道，城鎮(zhèn)化不等于蓋樓，如果沒有人的城鎮(zhèn)化，就會(huì)成為“空心城鎮(zhèn)化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無(wú)法阻擋他們的賣地沖動(dòng)。

在國(guó)內(nèi)很多三四線城市，樓市庫(kù)存驚人，即使地方政府現(xiàn)在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫(kù)存也需要很多年。研究機(jī)構(gòu)根據(jù)官方數(shù)據(jù)測(cè)算，唐山消化庫(kù)存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫(kù)存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進(jìn)、熱衷造城的直接后果，就是“空城”、“鬼城”頻現(xiàn)。

當(dāng)然，庫(kù)存是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，隨時(shí)在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會(huì)大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現(xiàn)在呢？

事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，城鎮(zhèn)化、剛需等等都可以成為理由，但房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道后，這些理由就都不是理由。

房?jī)r(jià)這件事，說(shuō)白了還是和市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)。目前，無(wú)論是外部因素，還是內(nèi)在因素，支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)再度上漲的動(dòng)力幾乎全部消失。

在經(jīng)歷去年一輪大幅上漲之后，很多城市的房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，今年存在調(diào)整需要。此外，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、開發(fā)商資金狀況均不理想，最關(guān)鍵的是，不會(huì)再有四萬(wàn)億了。

盡管目前熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍然維持在高位，但脫離成交量來(lái)談房?jī)r(jià)，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場(chǎng)，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發(fā)商生存之首要因素。

很多人堅(jiān)稱房?jī)r(jià)今年還會(huì)繼續(xù)上漲，不僅是慣性思維使然，還因?yàn)橹袊?guó)樓市已成為名副其實(shí)的“賭場(chǎng)”：開發(fā)商賭政策是不是會(huì)松綁，投資者賭房?jī)r(jià)再次大幅反彈，更有專家屢次對(duì)房?jī)r(jià)設(shè)下賭局。政府反復(fù)無(wú)常的干預(yù)，令這個(gè)市場(chǎng)的信號(hào)極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來(lái)了”的故事，狼真的來(lái)了，也沒人愿意相信。

實(shí)際上，中國(guó)樓市已經(jīng)到了不得不調(diào)整的時(shí)候。如果癲狂的狀態(tài)持續(xù)下去，一旦泡沫破裂，后果將不堪設(shè)想。多年來(lái)，被稱為百業(yè)之首的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的趨勢(shì)就得不到扭轉(zhuǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就是一句夢(mèng)話，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型拖的時(shí)間越長(zhǎng)，付出的代價(jià)也將越大。

對(duì)于房企而言，在市場(chǎng)走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝于亡羊補(bǔ)牢，“主動(dòng)破局”也遠(yuǎn)比“死扛”來(lái)得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購(gòu)房者在高房?jī)r(jià)上進(jìn)行博弈，不如適度降價(jià)以換來(lái)資金的快速周轉(zhuǎn)