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房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)出現(xiàn)多個(gè)變化信號(hào)。一方面，年初出現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊跌”，非但沒有改善，反而在更多的城市蔓延；另一方面，部分城市出手救市，除松綁限購(gòu)之外，甚至出臺(tái)行政色彩濃厚的“限降令”。對(duì)此，監(jiān)管層雖在各地調(diào)研，但并未對(duì)外界發(fā)出明確的政策信號(hào)。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，一線城市和二三線城市的市場(chǎng)狀況有著明顯差異，很難實(shí)施“一刀切”的政策調(diào)整。管理層已經(jīng)在考慮差別化調(diào)控，并從區(qū)域規(guī)劃、供應(yīng)平衡上進(jìn)行總體協(xié)調(diào)。

“北京、上海是大城市，沒有那么多的土地供應(yīng)，而人口急劇膨脹。”胡志剛說，其中有相當(dāng)部分的合理需求，包括數(shù)量改善型和質(zhì)量改善型需求。前者是指從人均住房面積的角度而言，總體住房面積有進(jìn)一步增加的必要；后者則是從居住條件的角度，住房質(zhì)量仍然有改善空間。

相比之下，廣大三四線城市住房市場(chǎng)供大于求，消費(fèi)能力不足，市場(chǎng)低迷。對(duì)于這些城市，需要提供一些能夠拉動(dòng)需求的政策，促使庫(kù)存消化。這種不同的思路即“分類調(diào)控”。

然而，“分類調(diào)控”思路似乎正在演變?yōu)?ldquo;救市”行為。自今年4月以來(lái)，上海、保定、無(wú)錫、南寧、天津、銅陵、鄭州、杭州、蕪湖、東莞等地先后出臺(tái)托市政策，以期刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)消化。其中，南寧、銅陵等地公然松綁限購(gòu)政策，杭州、東莞等地則對(duì)降價(jià)現(xiàn)象進(jìn)行限制。

胡志剛認(rèn)為，限購(gòu)政策是否退出，應(yīng)在市場(chǎng)供需平衡的情況下進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)階段，一線城市仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此不應(yīng)該松綁限購(gòu)。相比之下，部分二三線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，限購(gòu)政策可以放開。

他表示，地方政府松綁樓市政策，雖有合理的一面，但也是基于自身利益的考量。任何對(duì)房地產(chǎn)政策的微調(diào)，都要以維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、合理引導(dǎo)預(yù)期為前提，不應(yīng)給市場(chǎng)帶來(lái)“政府救市”的預(yù)期。從政策層面看，未來(lái)有兩項(xiàng)工作需要推進(jìn)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

一是調(diào)整地方政府發(fā)展的政績(jī)觀。通過在城市規(guī)劃、土地指標(biāo)、金融政策等方面的約束，防止助長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的現(xiàn)象。同時(shí)淡化GDP考核，將就業(yè)、環(huán)保、城市化等指標(biāo)納入考核中。

二是加快完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。上述機(jī)制包括個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、多層次住房供應(yīng)體系等的建立，通過上述體系的建立和完善，逐漸取代行政化的調(diào)控手段。部分長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開始運(yùn)轉(zhuǎn)，但真正發(fā)揮作用，需要三五年。

精彩對(duì)話

中國(guó)證券報(bào)：一些三四線城市房屋出現(xiàn)過剩，實(shí)際情況究竟有多嚴(yán)重？

胡志剛：有些三四線城市公務(wù)員到年底不發(fā)獎(jiǎng)金，發(fā)房子。這種情況在部隊(duì)，以及一些大國(guó)企中都存在；有些地方，強(qiáng)行規(guī)定科以上崗位必須買房。在內(nèi)蒙古自治區(qū)，很多城市的房子已經(jīng)建到20年以后，到處都是爛尾樓。由于無(wú)法消化就動(dòng)員公務(wù)員帶頭購(gòu)買，推銷情況甚至與個(gè)人業(yè)績(jī)掛鉤。

造成這種情況最關(guān)鍵的原因在于，上一輪城鎮(zhèn)化過程中，造就了很多空城。所謂“造空城”是指，地方政府在政績(jī)沖動(dòng)、土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下，造了這么一大批房子，但產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施都跟不上去，干部已經(jīng)形成了以蓋房子為主導(dǎo)的政績(jī)觀。

中國(guó)證券報(bào)：很多地方陷入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的困境中，那么未來(lái)還有沒有繼續(xù)以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的沖動(dòng)？

胡志剛：沖動(dòng)肯定有，但可能沒有這個(gè)能力了。從產(chǎn)業(yè)角度看，未來(lái)我們的目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、科技化、信息化的“五化”同步。這對(duì)各地要求比較高。按照下一步城鎮(zhèn)化的部署，第一，在地方債的管控下，地方政府沒有這么多錢；第二，監(jiān)管層對(duì)土地、規(guī)劃等的控制，使得他們沒有“造城”空間；第三，在政績(jī)考核上，GDP指標(biāo)在淡化，關(guān)鍵看農(nóng)民工能不能真正融入城市、能不能把產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，這也在淡化房地產(chǎn)的作用。

中國(guó)證券報(bào)：無(wú)論從數(shù)據(jù)還是市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)都在走低，如何判斷未來(lái)走勢(shì)？

胡志剛：今年我對(duì)市場(chǎng)的總體判斷是有回落、有顛簸，但不會(huì)崩盤?？傮w來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)目前需求是很大的。同時(shí)，中央已經(jīng)在考慮差別化的調(diào)控，并從區(qū)域規(guī)劃、供應(yīng)平衡上進(jìn)行總體協(xié)調(diào)。相信通過這些措施，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平衡和稀釋，不至于出現(xiàn)整體性的崩盤。

具體而言，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量會(huì)有一定回落。一線城市房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，部分二三線城市價(jià)格下行一點(diǎn)是有可能的。