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馬躍成:潘石屹言論是開發(fā)商的主流看法
業(yè)界觀點 2014年06月01日 來源:觀點房產(chǎn)網(wǎng) 我要評論 掃描到手機

房地產(chǎn)市場近來出現(xiàn)多個變化信號。一方面,年初出現(xiàn)的“量價齊跌”,非但沒有改善,反而在更多的城市蔓延;另一方面,部分城市出手救市,除松綁限購之外,甚至出臺行政色彩濃厚的“限降令”。對此,監(jiān)管層雖在各地調(diào)研,但并未對外界發(fā)出明確的政策信號。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛在接受中國證券報記者采訪時表示,一線城市和二三線城市的市場狀況有著明顯差異,很難實施“一刀切”的政策調(diào)整。管理層已經(jīng)在考慮差別化調(diào)控,并從區(qū)域規(guī)劃、供應(yīng)平衡上進行總體協(xié)調(diào)。

“北京、上海是大城市,沒有那么多的土地供應(yīng),而人口急劇膨脹。”胡志剛說,其中有相當(dāng)部分的合理需求,包括數(shù)量改善型和質(zhì)量改善型需求。前者是指從人均住房面積的角度而言,總體住房面積有進一步增加的必要;后者則是從居住條件的角度,住房質(zhì)量仍然有改善空間。

相比之下,廣大三四線城市住房市場供大于求,消費能力不足,市場低迷。對于這些城市,需要提供一些能夠拉動需求的政策,促使庫存消化。這種不同的思路即“分類調(diào)控”。

然而,“分類調(diào)控”思路似乎正在演變?yōu)?ldquo;救市”行為。自今年4月以來,上海、保定、無錫、南寧、天津、銅陵、鄭州、杭州、蕪湖、東莞等地先后出臺托市政策,以期刺激房地產(chǎn)市場需求,促進消化。其中,南寧、銅陵等地公然松綁限購政策,杭州、東莞等地則對降價現(xiàn)象進行限制。

胡志剛認為,限購政策是否退出,應(yīng)在市場供需平衡的情況下進行調(diào)整?,F(xiàn)階段,一線城市仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài),因此不應(yīng)該松綁限購。相比之下,部分二三線城市庫存積壓嚴重,限購政策可以放開。

他表示,地方政府松綁樓市政策,雖有合理的一面,但也是基于自身利益的考量。任何對房地產(chǎn)政策的微調(diào),都要以維護市場穩(wěn)定、合理引導(dǎo)預(yù)期為前提,不應(yīng)給市場帶來“政府救市”的預(yù)期。從政策層面看,未來有兩項工作需要推進,從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

一是調(diào)整地方政府發(fā)展的政績觀。通過在城市規(guī)劃、土地指標(biāo)、金融政策等方面的約束,防止助長房地產(chǎn)業(yè)獨大的現(xiàn)象。同時淡化GDP考核,將就業(yè)、環(huán)保、城市化等指標(biāo)納入考核中。

二是加快完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。上述機制包括個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)與聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、多層次住房供應(yīng)體系等的建立,通過上述體系的建立和完善,逐漸取代行政化的調(diào)控手段。部分長效機制已經(jīng)開始運轉(zhuǎn),但真正發(fā)揮作用,需要三五年。

精彩對話

中國證券報:一些三四線城市房屋出現(xiàn)過剩,實際情況究竟有多嚴重?

胡志剛:有些三四線城市公務(wù)員到年底不發(fā)獎金,發(fā)房子。這種情況在部隊,以及一些大國企中都存在;有些地方,強行規(guī)定科以上崗位必須買房。在內(nèi)蒙古自治區(qū),很多城市的房子已經(jīng)建到20年以后,到處都是爛尾樓。由于無法消化就動員公務(wù)員帶頭購買,推銷情況甚至與個人業(yè)績掛鉤。

造成這種情況最關(guān)鍵的原因在于,上一輪城鎮(zhèn)化過程中,造就了很多空城。所謂“造空城”是指,地方政府在政績沖動、土地財政驅(qū)動下,造了這么一大批房子,但產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施都跟不上去,干部已經(jīng)形成了以蓋房子為主導(dǎo)的政績觀。

中國證券報:很多地方陷入經(jīng)濟增長的困境中,那么未來還有沒有繼續(xù)以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的沖動?

胡志剛:沖動肯定有,但可能沒有這個能力了。從產(chǎn)業(yè)角度看,未來我們的目標(biāo)是要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、科技化、信息化的“五化”同步。這對各地要求比較高。按照下一步城鎮(zhèn)化的部署,第一,在地方債的管控下,地方政府沒有這么多錢;第二,監(jiān)管層對土地、規(guī)劃等的控制,使得他們沒有“造城”空間;第三,在政績考核上,GDP指標(biāo)在淡化,關(guān)鍵看農(nóng)民工能不能真正融入城市、能不能把產(chǎn)業(yè)做起來,這也在淡化房地產(chǎn)的作用。

中國證券報:無論從數(shù)據(jù)還是市場實際情況來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場都在走低,如何判斷未來走勢?

胡志剛:今年我對市場的總體判斷是有回落、有顛簸,但不會崩盤??傮w來講,中國的房地產(chǎn)目前需求是很大的。同時,中央已經(jīng)在考慮差別化的調(diào)控,并從區(qū)域規(guī)劃、供應(yīng)平衡上進行總體協(xié)調(diào)。相信通過這些措施,實現(xiàn)市場的平衡和稀釋,不至于出現(xiàn)整體性的崩盤。

具體而言,今年的房地產(chǎn)市場銷售量會有一定回落。一線城市房價下跌的可能性不大,部分二三線城市價格下行一點是有可能的。

[責(zé)任編輯:王麗霞]
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