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限購政策是階段性政策，淡出市場是方向。與房地產(chǎn)市場有關的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立也正在進入加急通道。

經(jīng)濟觀察報了解到，作為房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報并公布年度房價控制目標。

從2014年4月開始，部分二三線城市已經(jīng)陸續(xù)出臺與房地產(chǎn)調控相關的地方性文件，這些文件均利好房地產(chǎn)市場。其中，廣西（樓盤）南寧、廣東佛山（樓盤）、浙江寧波（樓盤）等城市的地方性文件與松綁限購有明確關系。

不過，地方上的“松綁實驗”并沒有得到住建部的正面回應。

一位接近住建系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟觀察報，限購政策是階段性政策，淡出市場是方向，建立起成熟穩(wěn)定的市場規(guī)則才是新一屆政府更側重的工作，“如果住房信息聯(lián)網(wǎng)了，不動產(chǎn)登記了，房地產(chǎn)稅制度完善了，那時自然不需要限購了。”他說。

松綁限購進行時

目前各地發(fā)布的公開文件中并未直接提及限購問題，而是以公積金政策松動、戶籍政策、條件審核等方式進行松綁“實驗”。安徽宣城房管局一位副局長告訴經(jīng)濟觀察報，“沒有得到松綁限購的通知，當?shù)毓e金政策松動僅為公積金管理中心自行制定的政策，與市房管局并無關系。”

5月20日，宣城市住房公積金管理中心對外發(fā)文稱，住房公積金最高貸款額度由原來的20萬元上調至30萬元。

4月28日，廣西南寧房管局以“促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)”的名義明確規(guī)定放開此前的購房限制，成為地方政府松綁限購的排頭兵。

隨后，江蘇無錫（樓盤）發(fā)布戶籍新政，降低購房落戶門檻；天津（樓盤）濱海新區(qū)正在差別化限購中尋找突破口；蕪湖（樓盤）、銅陵、宣城、揚州（樓盤）等城市通過住房公積金方面的利好政策支持改善型住房需求。

5月9日，佛山市高明區(qū)一份內部流傳的松綁限購文件被媒體曝光，兩天后佛山市住建局承認知道此新政，但公開回應稱，“只是進行"探索"。”類似松綁限購的傳言也發(fā)生在鄭州（樓盤）、長沙（樓盤）等二線城市，但并未得到官方肯定。

經(jīng)濟觀察報了解到，鄭州市正在開展2014年至2018年度房地產(chǎn)市場投放情況調查，為編制房地產(chǎn)“十三五”規(guī)劃提供參考，促進該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。關于取消限購，鄭州市房管局一位工作人員表示并沒有聽說過相關指令。鄭州市一位從業(yè)多年的銷售資深人士說，“目前鄭州的限購政策還在嚴格執(zhí)行，并沒有取消限購的消息。”“明確提出放松限購對地方政府來說是有風險的，誰也不愿意高調地走第一步。”上海（樓盤）中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，“放松限購本身也要經(jīng)過市場檢驗，城市放開之后沒什么效果，沒反應，自然就退出了。”

不過，到目前為止，這些看似利好房產(chǎn)市場的寬松政策并沒有得到市場積極響應。“限購松動在市場上反響不是很大，沒有激發(fā)起購買熱情，”宋會雍說，“有些城市的一些動作對樓市影響比較弱，比如杭州（樓盤）蕭山區(qū)盡管沒有涉及限購，但在土地購買保證金上設立了一千萬的上限，但這對企業(yè)來說沒什么影響，地都買了百分之十的土地出讓保證金出不起嗎？無錫入戶的門檻從原來的七十平米調整到現(xiàn)在的六十平米，意義很小，無錫的小戶型并不多，基本上買的房子都能超過七十平米，做這些邊緣功課，沒有降低買房成本，市場上沒什么反響。”

為遏制部分城市房價、地價過快上漲，抑制炒房和投機性購房，2010年4月國務院簽發(fā)了一份《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”。2010年4月30日北京（樓盤）出臺“國十條實施細則”首次提出家庭購房套數(shù)“限購令”，此后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。2011年，面對持續(xù)上漲的樓市，住建部給出5條新增限購城市名單的建議標準，實施限購的城市進一步增加。“有些城市對外說限購實際上沒有很嚴格地實施限購，本身就是臨時性措施和行政性措施，將來更多要采取市場化手段。”中國房地產(chǎn)協(xié)會榮譽會長朱中一說。

行政性政策淡出

到目前為止，住建部并沒有下發(fā)過任何松綁限購的文件，地方上對購房限制的松綁實驗并沒有得到住建部的正面回應。

在房價上漲最快的北上廣深等一線城市，限購政策仍然嚴格執(zhí)行，并沒有放松跡象。“限購還是有一定作用的，在供小于求的上海，限購把一部分需求縮小了，讓一些高端產(chǎn)品不好賣。”上海一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴經(jīng)濟觀察報。

“真正影響房價的還是貨幣政策，銀行貸款收緊，買房的人貸不到錢怎么買？”上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人說。

經(jīng)濟觀察報了解到，作為房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報并公布年度房價控制目標。

與房地產(chǎn)市場有關的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立正在進入加急通道。

房地產(chǎn)調控正在告別以限購為代表的行政干預，轉向市場規(guī)則的建立。“根據(jù)十八屆三中全會改革方向，行政性措施總是要弱化的，將來更多要采取市場化手段。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，“當時推出限購政策，只是在缺乏長效機制背景下的一個選擇，是階段性措施。如果市場規(guī)則建立起來，政府監(jiān)管到位，限購限價什么的自然而然可以淡化。”

十八屆三中全會的《決定》在提到加快完善現(xiàn)代市場體系時這樣表述，“改革市場監(jiān)管體系，實行統(tǒng)一的市場監(jiān)管，清理和廢除妨礙全國統(tǒng)一市場和公平競爭的各種規(guī)定和做法”、“必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性”。

“目前是十年以來房地產(chǎn)政策環(huán)境最好的時候。今年開始不再限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，也不再要求地方制定年度房價控制目標。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為，退出限購正是落實《決定》內容的體現(xiàn)，“中國正在等待時機退出限購，北上廣深這些城市最后也會逐步分類取消限購，最先取消限購的應該是高價房。”

然而，住建部并沒有給出關于限購的任何官方回應。“對松綁限購表態(tài)謹慎，是不希望因此影響社會預期。”宋會雍分析稱，“放松限購本身也要經(jīng)過市場檢驗，城市放開之后沒什么效果，沒反應，自然就退出了。”“一個成熟市場需要有穩(wěn)定的市場規(guī)則做支撐，而不能指望政府每年多出一些調控政策。”宋會雍說。

行政性政策的淡出早已成為不少業(yè)內人士的共識。一位接近住建系統(tǒng)人士向經(jīng)濟觀察報透露，限購政策是階段性政策，淡出市場是方向，建立起成熟穩(wěn)定的市場規(guī)則才是新一屆政府更側重的工作。“發(fā)揮市場作用的一個重要前提就是市場要有市場的環(huán)境、制度，完善的市場環(huán)境和制度后，行政性措施自然而然是淡化的。”朱中一說。