限購政策是階段性政策,淡出市場是方向。與房地產(chǎn)市場有關的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立也正在進入加急通道。
經(jīng)濟觀察報了解到,作為房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門,今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報并公布年度房價控制目標。
從2014年4月開始,部分二三線城市已經(jīng)陸續(xù)出臺與房地產(chǎn)調控相關的地方性文件,這些文件均利好房地產(chǎn)市場。其中,廣西(樓盤)南寧、廣東佛山(樓盤)、浙江寧波(樓盤)等城市的地方性文件與松綁限購有明確關系。
不過,地方上的“松綁實驗”并沒有得到住建部的正面回應。
一位接近住建系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟觀察報,限購政策是階段性政策,淡出市場是方向,建立起成熟穩(wěn)定的市場規(guī)則才是新一屆政府更側重的工作,“如果住房信息聯(lián)網(wǎng)了,不動產(chǎn)登記了,房地產(chǎn)稅制度完善了,那時自然不需要限購了。”他說。
松綁限購進行時
目前各地發(fā)布的公開文件中并未直接提及限購問題,而是以公積金政策松動、戶籍政策、條件審核等方式進行松綁“實驗”。安徽宣城房管局一位副局長告訴經(jīng)濟觀察報,“沒有得到松綁限購的通知,當?shù)毓e金政策松動僅為公積金管理中心自行制定的政策,與市房管局并無關系。”
5月20日,宣城市住房公積金管理中心對外發(fā)文稱,住房公積金最高貸款額度由原來的20萬元上調至30萬元。
4月28日,廣西南寧房管局以“促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)”的名義明確規(guī)定放開此前的購房限制,成為地方政府松綁限購的排頭兵。
隨后,江蘇無錫(樓盤)發(fā)布戶籍新政,降低購房落戶門檻;天津(樓盤)濱海新區(qū)正在差別化限購中尋找突破口;蕪湖(樓盤)、銅陵、宣城、揚州(樓盤)等城市通過住房公積金方面的利好政策支持改善型住房需求。
5月9日,佛山市高明區(qū)一份內部流傳的松綁限購文件被媒體曝光,兩天后佛山市住建局承認知道此新政,但公開回應稱,“只是進行"探索"。”類似松綁限購的傳言也發(fā)生在鄭州(樓盤)、長沙(樓盤)等二線城市,但并未得到官方肯定。
經(jīng)濟觀察報了解到,鄭州市正在開展2014年至2018年度房地產(chǎn)市場投放情況調查,為編制房地產(chǎn)“十三五”規(guī)劃提供參考,促進該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。關于取消限購,鄭州市房管局一位工作人員表示并沒有聽說過相關指令。鄭州市一位從業(yè)多年的銷售資深人士說,“目前鄭州的限購政策還在嚴格執(zhí)行,并沒有取消限購的消息。”“明確提出放松限購對地方政府來說是有風險的,誰也不愿意高調地走第一步。”上海(樓盤)中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說,“放松限購本身也要經(jīng)過市場檢驗,城市放開之后沒什么效果,沒反應,自然就退出了。”
不過,到目前為止,這些看似利好房產(chǎn)市場的寬松政策并沒有得到市場積極響應。“限購松動在市場上反響不是很大,沒有激發(fā)起購買熱情,”宋會雍說,“有些城市的一些動作對樓市影響比較弱,比如杭州(樓盤)蕭山區(qū)盡管沒有涉及限購,但在土地購買保證金上設立了一千萬的上限,但這對企業(yè)來說沒什么影響,地都買了百分之十的土地出讓保證金出不起嗎?無錫入戶的門檻從原來的七十平米調整到現(xiàn)在的六十平米,意義很小,無錫的小戶型并不多,基本上買的房子都能超過七十平米,做這些邊緣功課,沒有降低買房成本,市場上沒什么反響。”
為遏制部分城市房價、地價過快上漲,抑制炒房和投機性購房,2010年4月國務院簽發(fā)了一份《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,即“新國十條”。2010年4月30日北京(樓盤)出臺“國十條實施細則”首次提出家庭購房套數(shù)“限購令”,此后,一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。2011年,面對持續(xù)上漲的樓市,住建部給出5條新增限購城市名單的建議標準,實施限購的城市進一步增加。“有些城市對外說限購實際上沒有很嚴格地實施限購,本身就是臨時性措施和行政性措施,將來更多要采取市場化手段。”中國房地產(chǎn)協(xié)會榮譽會長朱中一說。
行政性政策淡出
到目前為止,住建部并沒有下發(fā)過任何松綁限購的文件,地方上對購房限制的松綁實驗并沒有得到住建部的正面回應。
在房價上漲最快的北上廣深等一線城市,限購政策仍然嚴格執(zhí)行,并沒有放松跡象。“限購還是有一定作用的,在供小于求的上海,限購把一部分需求縮小了,讓一些高端產(chǎn)品不好賣。”上海一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴經(jīng)濟觀察報。
“真正影響房價的還是貨幣政策,銀行貸款收緊,買房的人貸不到錢怎么買?”上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人說。
經(jīng)濟觀察報了解到,作為房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會議的牽頭部門,今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報并公布年度房價控制目標。
與房地產(chǎn)市場有關的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立正在進入加急通道。
房地產(chǎn)調控正在告別以限購為代表的行政干預,轉向市場規(guī)則的建立。“根據(jù)十八屆三中全會改革方向,行政性措施總是要弱化的,將來更多要采取市場化手段。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說,“當時推出限購政策,只是在缺乏長效機制背景下的一個選擇,是階段性措施。如果市場規(guī)則建立起來,政府監(jiān)管到位,限購限價什么的自然而然可以淡化。”
十八屆三中全會的《決定》在提到加快完善現(xiàn)代市場體系時這樣表述,“改革市場監(jiān)管體系,實行統(tǒng)一的市場監(jiān)管,清理和廢除妨礙全國統(tǒng)一市場和公平競爭的各種規(guī)定和做法”、“必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭,消費者自由選擇、自主消費,商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系,著力清除市場壁壘,提高資源配置效率和公平性”。
“目前是十年以來房地產(chǎn)政策環(huán)境最好的時候。今年開始不再限制房地產(chǎn)企業(yè)融資,也不再要求地方制定年度房價控制目標。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為,退出限購正是落實《決定》內容的體現(xiàn),“中國正在等待時機退出限購,北上廣深這些城市最后也會逐步分類取消限購,最先取消限購的應該是高價房。”
然而,住建部并沒有給出關于限購的任何官方回應。“對松綁限購表態(tài)謹慎,是不希望因此影響社會預期。”宋會雍分析稱,“放松限購本身也要經(jīng)過市場檢驗,城市放開之后沒什么效果,沒反應,自然就退出了。”“一個成熟市場需要有穩(wěn)定的市場規(guī)則做支撐,而不能指望政府每年多出一些調控政策。”宋會雍說。
行政性政策的淡出早已成為不少業(yè)內人士的共識。一位接近住建系統(tǒng)人士向經(jīng)濟觀察報透露,限購政策是階段性政策,淡出市場是方向,建立起成熟穩(wěn)定的市場規(guī)則才是新一屆政府更側重的工作。“發(fā)揮市場作用的一個重要前提就是市場要有市場的環(huán)境、制度,完善的市場環(huán)境和制度后,行政性措施自然而然是淡化的。”朱中一說。
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