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限購(gòu)政策是階段性政策，淡出市場(chǎng)是方向。與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立也正在進(jìn)入加急通道。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解到，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門(mén)，今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報(bào)并公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

從2014年4月開(kāi)始，部分二三線(xiàn)城市已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的地方性文件，這些文件均利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，廣西（樓盤(pán)）南寧、廣東佛山（樓盤(pán)）、浙江寧波（樓盤(pán)）等城市的地方性文件與松綁限購(gòu)有明確關(guān)系。

不過(guò)，地方上的“松綁實(shí)驗(yàn)”并沒(méi)有得到住建部的正面回應(yīng)。

一位接近住建系統(tǒng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，限購(gòu)政策是階段性政策，淡出市場(chǎng)是方向，建立起成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)則才是新一屆政府更側(cè)重的工作，“如果住房信息聯(lián)網(wǎng)了，不動(dòng)產(chǎn)登記了，房地產(chǎn)稅制度完善了，那時(shí)自然不需要限購(gòu)了。”他說(shuō)。

松綁限購(gòu)進(jìn)行時(shí)

目前各地發(fā)布的公開(kāi)文件中并未直接提及限購(gòu)問(wèn)題，而是以公積金政策松動(dòng)、戶(hù)籍政策、條件審核等方式進(jìn)行松綁“實(shí)驗(yàn)”。安徽宣城房管局一位副局長(zhǎng)告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，“沒(méi)有得到松綁限購(gòu)的通知，當(dāng)?shù)毓e金政策松動(dòng)僅為公積金管理中心自行制定的政策，與市房管局并無(wú)關(guān)系。”

5月20日，宣城市住房公積金管理中心對(duì)外發(fā)文稱(chēng)，住房公積金最高貸款額度由原來(lái)的20萬(wàn)元上調(diào)至30萬(wàn)元。

4月28日，廣西南寧房管局以“促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)”的名義明確規(guī)定放開(kāi)此前的購(gòu)房限制，成為地方政府松綁限購(gòu)的排頭兵。

隨后，江蘇無(wú)錫（樓盤(pán)）發(fā)布戶(hù)籍新政，降低購(gòu)房落戶(hù)門(mén)檻；天津（樓盤(pán)）濱海新區(qū)正在差別化限購(gòu)中尋找突破口；蕪湖（樓盤(pán)）、銅陵、宣城、揚(yáng)州（樓盤(pán)）等城市通過(guò)住房公積金方面的利好政策支持改善型住房需求。

5月9日，佛山市高明區(qū)一份內(nèi)部流傳的松綁限購(gòu)文件被媒體曝光，兩天后佛山市住建局承認(rèn)知道此新政，但公開(kāi)回應(yīng)稱(chēng)，“只是進(jìn)行"探索"。”類(lèi)似松綁限購(gòu)的傳言也發(fā)生在鄭州（樓盤(pán)）、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）等二線(xiàn)城市，但并未得到官方肯定。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解到，鄭州市正在開(kāi)展2014年至2018年度房地產(chǎn)市場(chǎng)投放情況調(diào)查，為編制房地產(chǎn)“十三五”規(guī)劃提供參考，促進(jìn)該市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。關(guān)于取消限購(gòu)，鄭州市房管局一位工作人員表示并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)相關(guān)指令。鄭州市一位從業(yè)多年的銷(xiāo)售資深人士說(shuō)，“目前鄭州的限購(gòu)政策還在嚴(yán)格執(zhí)行，并沒(méi)有取消限購(gòu)的消息。”“明確提出放松限購(gòu)對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)是有風(fēng)險(xiǎn)的，誰(shuí)也不愿意高調(diào)地走第一步。”上海（樓盤(pán)）中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，“放松限購(gòu)本身也要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，城市放開(kāi)之后沒(méi)什么效果，沒(méi)反應(yīng)，自然就退出了。”

不過(guò)，到目前為止，這些看似利好房產(chǎn)市場(chǎng)的寬松政策并沒(méi)有得到市場(chǎng)積極響應(yīng)。“限購(gòu)松動(dòng)在市場(chǎng)上反響不是很大，沒(méi)有激發(fā)起購(gòu)買(mǎi)熱情，”宋會(huì)雍說(shuō)，“有些城市的一些動(dòng)作對(duì)樓市影響比較弱，比如杭州（樓盤(pán)）蕭山區(qū)盡管沒(méi)有涉及限購(gòu)，但在土地購(gòu)買(mǎi)保證金上設(shè)立了一千萬(wàn)的上限，但這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)沒(méi)什么影響，地都買(mǎi)了百分之十的土地出讓保證金出不起嗎？無(wú)錫入戶(hù)的門(mén)檻從原來(lái)的七十平米調(diào)整到現(xiàn)在的六十平米，意義很小，無(wú)錫的小戶(hù)型并不多，基本上買(mǎi)的房子都能超過(guò)七十平米，做這些邊緣功課，沒(méi)有降低買(mǎi)房成本，市場(chǎng)上沒(méi)什么反響。”

為遏制部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲，抑制炒房和投機(jī)性購(gòu)房，2010年4月國(guó)務(wù)院簽發(fā)了一份《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即“新國(guó)十條”。2010年4月30日北京（樓盤(pán)）出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”首次提出家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”，此后，一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定。2011年，面對(duì)持續(xù)上漲的樓市，住建部給出5條新增限購(gòu)城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施限購(gòu)的城市進(jìn)一步增加。“有些城市對(duì)外說(shuō)限購(gòu)實(shí)際上沒(méi)有很?chē)?yán)格地實(shí)施限購(gòu)，本身就是臨時(shí)性措施和行政性措施，將來(lái)更多要采取市場(chǎng)化手段。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

行政性政策淡出

到目前為止，住建部并沒(méi)有下發(fā)過(guò)任何松綁限購(gòu)的文件，地方上對(duì)購(gòu)房限制的松綁實(shí)驗(yàn)并沒(méi)有得到住建部的正面回應(yīng)。

在房?jī)r(jià)上漲最快的北上廣深等一線(xiàn)城市，限購(gòu)政策仍然嚴(yán)格執(zhí)行，并沒(méi)有放松跡象。“限購(gòu)還是有一定作用的，在供小于求的上海，限購(gòu)把一部分需求縮小了，讓一些高端產(chǎn)品不好賣(mài)。”上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)。

“真正影響房?jī)r(jià)的還是貨幣政策，銀行貸款收緊，買(mǎi)房的人貸不到錢(qián)怎么買(mǎi)？”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解到，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門(mén)，今年住建部已經(jīng)不再要求地方政府上報(bào)并公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、農(nóng)地入市等制度的建立正在進(jìn)入加急通道。

房地產(chǎn)調(diào)控正在告別以限購(gòu)為代表的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)規(guī)則的建立。“根據(jù)十八屆三中全會(huì)改革方向，行政性措施總是要弱化的，將來(lái)更多要采取市場(chǎng)化手段。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，“當(dāng)時(shí)推出限購(gòu)政策，只是在缺乏長(zhǎng)效機(jī)制背景下的一個(gè)選擇，是階段性措施。如果市場(chǎng)規(guī)則建立起來(lái)，政府監(jiān)管到位，限購(gòu)限價(jià)什么的自然而然可以淡化。”

十八屆三中全會(huì)的《決定》在提到加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系時(shí)這樣表述，“改革市場(chǎng)監(jiān)管體系，實(shí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)監(jiān)管，清理和廢除妨礙全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)和公平競(jìng)爭(zhēng)的各種規(guī)定和做法”、“必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性”。

“目前是十年以來(lái)房地產(chǎn)政策環(huán)境最好的時(shí)候。今年開(kāi)始不再限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，也不再要求地方制定年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，退出限購(gòu)正是落實(shí)《決定》內(nèi)容的體現(xiàn)，“中國(guó)正在等待時(shí)機(jī)退出限購(gòu)，北上廣深這些城市最后也會(huì)逐步分類(lèi)取消限購(gòu)，最先取消限購(gòu)的應(yīng)該是高價(jià)房。”

然而，住建部并沒(méi)有給出關(guān)于限購(gòu)的任何官方回應(yīng)。“對(duì)松綁限購(gòu)表態(tài)謹(jǐn)慎，是不希望因此影響社會(huì)預(yù)期。”宋會(huì)雍分析稱(chēng)，“放松限購(gòu)本身也要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，城市放開(kāi)之后沒(méi)什么效果，沒(méi)反應(yīng)，自然就退出了。”“一個(gè)成熟市場(chǎng)需要有穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)則做支撐，而不能指望政府每年多出一些調(diào)控政策。”宋會(huì)雍說(shuō)。

行政性政策的淡出早已成為不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。一位接近住建系統(tǒng)人士向經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)透露，限購(gòu)政策是階段性政策，淡出市場(chǎng)是方向，建立起成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)則才是新一屆政府更側(cè)重的工作。“發(fā)揮市場(chǎng)作用的一個(gè)重要前提就是市場(chǎng)要有市場(chǎng)的環(huán)境、制度，完善的市場(chǎng)環(huán)境和制度后，行政性措施自然而然是淡化的。”朱中一說(shuō)。