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住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。短時(shí)間內(nèi)，幾乎一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資，不少從未涉及商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目也紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入“爆發(fā)期”。那么該如何選擇商鋪、合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資？

商鋪：

區(qū)位、配套、定位都很關(guān)鍵

是否只要是商鋪就有不菲的投資價(jià)值？答案肯定是NO。對(duì)于大眾投資者來說，如何選好中小商鋪，讓商鋪到手就能為你盈利賺錢，需要考慮以下幾點(diǎn)。

商鋪投資有講究 金角銀邊草肚皮

投資不僅需要經(jīng)驗(yàn)，更需要長遠(yuǎn)的眼光，商鋪的選擇更是講究。對(duì)于投資商鋪的人士來說，有一黃金法則需要恪守：金角銀邊草肚皮。

街鋪拐角的地方往往被稱為“金角”，其租金也會(huì)比中間商鋪貴20%~30%。把角的位置是否能留住人成為選擇的關(guān)鍵，周邊是否有小廣場(chǎng)、停車場(chǎng)，如果沒有那么“金角”便會(huì)很有可能成為死角。“銀邊”是指臨街商鋪。此處往往是人流進(jìn)入的端口，也是客流有興趣、有時(shí)間高度密集停留的地方。“草肚皮”則是指一條商業(yè)街的中間部分，往往客流在經(jīng)過“銀邊”后會(huì)分散開來，購物興趣也逐漸下降。但“草肚皮”處若充分考慮人們的購物興趣、體力等原因，布局餐飲店、咖啡店、休閑館等歇腳休閑業(yè)態(tài)，也會(huì)有不錯(cuò)的效益。

投資需知己知彼 街路轉(zhuǎn)角存商機(jī)

商鋪對(duì)于周邊環(huán)境有著極大的依賴性，因此投資者在投資商鋪時(shí)需要充分考慮區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景。

在投資之前，首先應(yīng)知曉門前道路的規(guī)劃，把握買賣最佳時(shí)機(jī)，提前2~3年買下商鋪；其次，要看街路商鋪所在社區(qū)的位置，商鋪位置最好選在社區(qū)門口或者街路轉(zhuǎn)角；最后，就是看社區(qū)商業(yè)在這個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量，如新的社區(qū)有8個(gè)樓盤，一定要買第一個(gè)樓盤的商鋪，這樣等其他樓盤尚在興起的時(shí)候，第一個(gè)樓盤的商鋪周邊環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟。

巧選周邊大環(huán)境 經(jīng)營定位是關(guān)鍵

許多人在投資商鋪后會(huì)發(fā)現(xiàn)，同樣是一條街上的商鋪，別人的商鋪在賺錢，而自己的商鋪卻經(jīng)營慘淡。這往往是由于投資者的前期投資規(guī)劃出了問題。

目前市面上在售的商鋪類型有許多，大體分為兩種，一種是商業(yè)區(qū)附近，滿足人們購物消費(fèi)需求以及逛街休閑；另一種屬于住宅底商，主要服務(wù)于社區(qū)居民，以滿足家庭日常消費(fèi)為主，包括小超市、美容美發(fā)、洗衣飲食等。

在商鋪投資之時(shí)，要根據(jù)周邊環(huán)境合理規(guī)劃相應(yīng)的經(jīng)營類型，充分滿足周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣，合理布局。若商鋪?zhàn)杂脛t要考慮該商鋪的位置適合哪種品牌，會(huì)有何種人士前來消費(fèi)，投資定位一定要準(zhǔn)確。若商鋪用于出租則要考慮把商鋪?zhàn)饨o誰，商家能否盈利，適合什么樣的租金水平，今后能否升值。

遠(yuǎn)郊商鋪成新寵 瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)合理投資

隨著城市的擴(kuò)張，郊區(qū)大盤越來越多，而對(duì)于居住在郊區(qū)的人來說，購物消費(fèi)成為其擔(dān)憂的主要問題。因此多數(shù)郊區(qū)大盤往往更加注重其樓盤的商業(yè)配套。因此在大多數(shù)郊區(qū)大盤內(nèi)均會(huì)有一定的住宅底商或沿街商鋪的配比。這些商鋪也逐漸成為投資者關(guān)注的“新寵”。但對(duì)于遠(yuǎn)郊的商鋪，也有投資者在問：遠(yuǎn)郊商鋪有人買嗎？能賺錢嗎？

其實(shí)，人們唯“市中心”是從的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，有人的地方便有商機(jī)。而遠(yuǎn)郊居民大多會(huì)選擇在居住區(qū)附近一個(gè)地方購物，所以遠(yuǎn)郊的商業(yè)發(fā)展市場(chǎng)需求很大，居民就近購物的消費(fèi)習(xí)慣需要遠(yuǎn)郊配套商業(yè)中心和商業(yè)街。

僅鄭州來說，很多遠(yuǎn)郊的商鋪既有消費(fèi)需求，又有購買力，目前價(jià)格又相對(duì)便宜，商鋪總量大，這一類的商鋪適合早期投入，等區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展成熟后，獲得的利潤也比較可觀。

寫字樓：

商圈型寫字樓潛力大

鄭州寫字樓存量較大，這是不是意味著可選擇的余地較大？如何投資寫字樓？投資顧問專家建議廣大投資者做好“功課”，再動(dòng)手投資。

商圈寫字樓投資盈利好搭檔

河南惠濟(jì)開元投資擔(dān)保有限公司張經(jīng)理表示，鄭州市內(nèi)寫字樓熱銷區(qū)域會(huì)集中出現(xiàn)在某一兩個(gè)區(qū)域，因此廣大投資者在投資時(shí)需要慎重考慮該區(qū)域的寫字樓配比是否超過需求，投資的寫字樓是否有唯一性和稀缺性。寫字樓周邊的商業(yè)配比情況也很重要，只有擁有足夠商業(yè)配套及人流的寫字樓升值潛力才較大。近些年隨著鄭州商圈的增多，寫字樓也隨之增多，但真正適合投資的寫字樓往往位于成熟而又有多元變化的商業(yè)區(qū)內(nèi)。

做好功課 精打細(xì)算權(quán)衡

寫字樓項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象，制約著寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，投資者在投資寫字樓前要精打細(xì)算、仔細(xì)權(quán)衡。具有多年投資經(jīng)驗(yàn)的張偉認(rèn)為，投資寫字樓需要注意以下幾點(diǎn)：

首先算好投資回報(bào)率，年回報(bào)率最簡(jiǎn)單的算法就是每平方米租金除以每平方米售價(jià)，再乘以12。如果年回報(bào)率能達(dá)到7%~10%，屬于較理想范圍；超過10%的年回報(bào)率當(dāng)然最佳；如果低于4%，那就要慎重考慮了。其次，要綜合考慮寫字樓的物業(yè)及交通配套情況，物業(yè)及交通便捷情況直接決定了寫字樓的質(zhì)量。

理性投資 合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

投資頗為謹(jǐn)慎的黃女士認(rèn)為，在鄭州市場(chǎng)上，投資寫字樓更需要擁有長遠(yuǎn)眼光。因此黃女士建議廣大投資者在投資之前應(yīng)充分考慮寫字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在投資之前要充分考慮到未來的客戶需求、該地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。?duì)于寫字樓的回報(bào)要合理看待、綜合考慮，不能僅聽開發(fā)商一面之詞。另外，在決定投資之時(shí)要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)情況，避免出現(xiàn)后期還貸困難的問題。