住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控,商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。短時(shí)間內(nèi),幾乎一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資,不少?gòu)奈瓷婕吧虡I(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目也紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入“爆發(fā)期”。那么該如何選擇商鋪、合理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資?
商鋪:
區(qū)位、配套、定位都很關(guān)鍵
是否只要是商鋪就有不菲的投資價(jià)值?答案肯定是NO。對(duì)于大眾投資者來(lái)說(shuō),如何選好中小商鋪,讓商鋪到手就能為你盈利賺錢(qián),需要考慮以下幾點(diǎn)。
商鋪投資有講究 金角銀邊草肚皮
投資不僅需要經(jīng)驗(yàn),更需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光,商鋪的選擇更是講究。對(duì)于投資商鋪的人士來(lái)說(shuō),有一黃金法則需要恪守:金角銀邊草肚皮。
街鋪拐角的地方往往被稱為“金角”,其租金也會(huì)比中間商鋪貴20%~30%。把角的位置是否能留住人成為選擇的關(guān)鍵,周邊是否有小廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng),如果沒(méi)有那么“金角”便會(huì)很有可能成為死角。“銀邊”是指臨街商鋪。此處往往是人流進(jìn)入的端口,也是客流有興趣、有時(shí)間高度密集停留的地方。“草肚皮”則是指一條商業(yè)街的中間部分,往往客流在經(jīng)過(guò)“銀邊”后會(huì)分散開(kāi)來(lái),購(gòu)物興趣也逐漸下降。但“草肚皮”處若充分考慮人們的購(gòu)物興趣、體力等原因,布局餐飲店、咖啡店、休閑館等歇腳休閑業(yè)態(tài),也會(huì)有不錯(cuò)的效益。
投資需知己知彼 街路轉(zhuǎn)角存商機(jī)
商鋪對(duì)于周邊環(huán)境有著極大的依賴性,因此投資者在投資商鋪時(shí)需要充分考慮區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景。
在投資之前,首先應(yīng)知曉門(mén)前道路的規(guī)劃,把握買(mǎi)賣(mài)最佳時(shí)機(jī),提前2~3年買(mǎi)下商鋪;其次,要看街路商鋪所在社區(qū)的位置,商鋪位置最好選在社區(qū)門(mén)口或者街路轉(zhuǎn)角;最后,就是看社區(qū)商業(yè)在這個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量,如新的社區(qū)有8個(gè)樓盤(pán),一定要買(mǎi)第一個(gè)樓盤(pán)的商鋪,這樣等其他樓盤(pán)尚在興起的時(shí)候,第一個(gè)樓盤(pán)的商鋪周邊環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟。
巧選周邊大環(huán)境 經(jīng)營(yíng)定位是關(guān)鍵
許多人在投資商鋪后會(huì)發(fā)現(xiàn),同樣是一條街上的商鋪,別人的商鋪在賺錢(qián),而自己的商鋪卻經(jīng)營(yíng)慘淡。這往往是由于投資者的前期投資規(guī)劃出了問(wèn)題。
目前市面上在售的商鋪類(lèi)型有許多,大體分為兩種,一種是商業(yè)區(qū)附近,滿足人們購(gòu)物消費(fèi)需求以及逛街休閑;另一種屬于住宅底商,主要服務(wù)于社區(qū)居民,以滿足家庭日常消費(fèi)為主,包括小超市、美容美發(fā)、洗衣飲食等。
在商鋪投資之時(shí),要根據(jù)周邊環(huán)境合理規(guī)劃相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)型,充分滿足周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣,合理布局。若商鋪?zhàn)杂脛t要考慮該商鋪的位置適合哪種品牌,會(huì)有何種人士前來(lái)消費(fèi),投資定位一定要準(zhǔn)確。若商鋪用于出租則要考慮把商鋪?zhàn)饨o誰(shuí),商家能否盈利,適合什么樣的租金水平,今后能否升值。
遠(yuǎn)郊商鋪成新寵 瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)合理投資
隨著城市的擴(kuò)張,郊區(qū)大盤(pán)越來(lái)越多,而對(duì)于居住在郊區(qū)的人來(lái)說(shuō),購(gòu)物消費(fèi)成為其擔(dān)憂的主要問(wèn)題。因此多數(shù)郊區(qū)大盤(pán)往往更加注重其樓盤(pán)的商業(yè)配套。因此在大多數(shù)郊區(qū)大盤(pán)內(nèi)均會(huì)有一定的住宅底商或沿街商鋪的配比。這些商鋪也逐漸成為投資者關(guān)注的“新寵”。但對(duì)于遠(yuǎn)郊的商鋪,也有投資者在問(wèn):遠(yuǎn)郊商鋪有人買(mǎi)嗎?能賺錢(qián)嗎?
其實(shí),人們唯“市中心”是從的居住觀念已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變,有人的地方便有商機(jī)。而遠(yuǎn)郊居民大多會(huì)選擇在居住區(qū)附近一個(gè)地方購(gòu)物,所以遠(yuǎn)郊的商業(yè)發(fā)展市場(chǎng)需求很大,居民就近購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣需要遠(yuǎn)郊配套商業(yè)中心和商業(yè)街。
僅鄭州來(lái)說(shuō),很多遠(yuǎn)郊的商鋪既有消費(fèi)需求,又有購(gòu)買(mǎi)力,目前價(jià)格又相對(duì)便宜,商鋪總量大,這一類(lèi)的商鋪適合早期投入,等區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展成熟后,獲得的利潤(rùn)也比較可觀。
寫(xiě)字樓:
商圈型寫(xiě)字樓潛力大
鄭州寫(xiě)字樓存量較大,這是不是意味著可選擇的余地較大?如何投資寫(xiě)字樓?投資顧問(wèn)專(zhuān)家建議廣大投資者做好“功課”,再動(dòng)手投資。
商圈寫(xiě)字樓投資盈利好搭檔
河南惠濟(jì)開(kāi)元投資擔(dān)保有限公司張經(jīng)理表示,鄭州市內(nèi)寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)區(qū)域會(huì)集中出現(xiàn)在某一兩個(gè)區(qū)域,因此廣大投資者在投資時(shí)需要慎重考慮該區(qū)域的寫(xiě)字樓配比是否超過(guò)需求,投資的寫(xiě)字樓是否有唯一性和稀缺性。寫(xiě)字樓周邊的商業(yè)配比情況也很重要,只有擁有足夠商業(yè)配套及人流的寫(xiě)字樓升值潛力才較大。近些年隨著鄭州商圈的增多,寫(xiě)字樓也隨之增多,但真正適合投資的寫(xiě)字樓往往位于成熟而又有多元變化的商業(yè)區(qū)內(nèi)。
做好功課 精打細(xì)算權(quán)衡
寫(xiě)字樓項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象,制約著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展,投資者在投資寫(xiě)字樓前要精打細(xì)算、仔細(xì)權(quán)衡。具有多年投資經(jīng)驗(yàn)的張偉認(rèn)為,投資寫(xiě)字樓需要注意以下幾點(diǎn):
首先算好投資回報(bào)率,年回報(bào)率最簡(jiǎn)單的算法就是每平方米租金除以每平方米售價(jià),再乘以12。如果年回報(bào)率能達(dá)到7%~10%,屬于較理想范圍;超過(guò)10%的年回報(bào)率當(dāng)然最佳;如果低于4%,那就要慎重考慮了。其次,要綜合考慮寫(xiě)字樓的物業(yè)及交通配套情況,物業(yè)及交通便捷情況直接決定了寫(xiě)字樓的質(zhì)量。
理性投資 合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
投資頗為謹(jǐn)慎的黃女士認(rèn)為,在鄭州市場(chǎng)上,投資寫(xiě)字樓更需要擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。因此黃女士建議廣大投資者在投資之前應(yīng)充分考慮寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),在投資之前要充分考慮到未來(lái)的客戶需求、該地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α?duì)于寫(xiě)字樓的回報(bào)要合理看待、綜合考慮,不能僅聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞。另外,在決定投資之時(shí)要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)情況,避免出現(xiàn)后期還貸困難的問(wèn)題。
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