住宅市場遭遇調(diào)控,商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。短時間內(nèi),幾乎一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對于商業(yè)地產(chǎn)的投資,不少從未涉及商業(yè)地產(chǎn)的項目也紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)在短時間內(nèi)進入“爆發(fā)期”。那么該如何選擇商鋪、合理的商業(yè)地產(chǎn)項目進行投資?
商鋪:
區(qū)位、配套、定位都很關(guān)鍵
是否只要是商鋪就有不菲的投資價值?答案肯定是NO。對于大眾投資者來說,如何選好中小商鋪,讓商鋪到手就能為你盈利賺錢,需要考慮以下幾點。
商鋪投資有講究 金角銀邊草肚皮
投資不僅需要經(jīng)驗,更需要長遠的眼光,商鋪的選擇更是講究。對于投資商鋪的人士來說,有一黃金法則需要恪守:金角銀邊草肚皮。
街鋪拐角的地方往往被稱為“金角”,其租金也會比中間商鋪貴20%~30%。把角的位置是否能留住人成為選擇的關(guān)鍵,周邊是否有小廣場、停車場,如果沒有那么“金角”便會很有可能成為死角。“銀邊”是指臨街商鋪。此處往往是人流進入的端口,也是客流有興趣、有時間高度密集停留的地方。“草肚皮”則是指一條商業(yè)街的中間部分,往往客流在經(jīng)過“銀邊”后會分散開來,購物興趣也逐漸下降。但“草肚皮”處若充分考慮人們的購物興趣、體力等原因,布局餐飲店、咖啡店、休閑館等歇腳休閑業(yè)態(tài),也會有不錯的效益。
投資需知己知彼 街路轉(zhuǎn)角存商機
商鋪對于周邊環(huán)境有著極大的依賴性,因此投資者在投資商鋪時需要充分考慮區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景。
在投資之前,首先應(yīng)知曉門前道路的規(guī)劃,把握買賣最佳時機,提前2~3年買下商鋪;其次,要看街路商鋪所在社區(qū)的位置,商鋪位置最好選在社區(qū)門口或者街路轉(zhuǎn)角;最后,就是看社區(qū)商業(yè)在這個區(qū)域的供應(yīng)量,如新的社區(qū)有8個樓盤,一定要買第一個樓盤的商鋪,這樣等其他樓盤尚在興起的時候,第一個樓盤的商鋪周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。
巧選周邊大環(huán)境 經(jīng)營定位是關(guān)鍵
許多人在投資商鋪后會發(fā)現(xiàn),同樣是一條街上的商鋪,別人的商鋪在賺錢,而自己的商鋪卻經(jīng)營慘淡。這往往是由于投資者的前期投資規(guī)劃出了問題。
目前市面上在售的商鋪類型有許多,大體分為兩種,一種是商業(yè)區(qū)附近,滿足人們購物消費需求以及逛街休閑;另一種屬于住宅底商,主要服務(wù)于社區(qū)居民,以滿足家庭日常消費為主,包括小超市、美容美發(fā)、洗衣飲食等。
在商鋪投資之時,要根據(jù)周邊環(huán)境合理規(guī)劃相應(yīng)的經(jīng)營類型,充分滿足周邊人群的消費習慣,合理布局。若商鋪自用則要考慮該商鋪的位置適合哪種品牌,會有何種人士前來消費,投資定位一定要準確。若商鋪用于出租則要考慮把商鋪租給誰,商家能否盈利,適合什么樣的租金水平,今后能否升值。
遠郊商鋪成新寵 瞄準時機合理投資
隨著城市的擴張,郊區(qū)大盤越來越多,而對于居住在郊區(qū)的人來說,購物消費成為其擔憂的主要問題。因此多數(shù)郊區(qū)大盤往往更加注重其樓盤的商業(yè)配套。因此在大多數(shù)郊區(qū)大盤內(nèi)均會有一定的住宅底商或沿街商鋪的配比。這些商鋪也逐漸成為投資者關(guān)注的“新寵”。但對于遠郊的商鋪,也有投資者在問:遠郊商鋪有人買嗎?能賺錢嗎?
其實,人們唯“市中心”是從的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變,有人的地方便有商機。而遠郊居民大多會選擇在居住區(qū)附近一個地方購物,所以遠郊的商業(yè)發(fā)展市場需求很大,居民就近購物的消費習慣需要遠郊配套商業(yè)中心和商業(yè)街。
僅鄭州來說,很多遠郊的商鋪既有消費需求,又有購買力,目前價格又相對便宜,商鋪總量大,這一類的商鋪適合早期投入,等區(qū)域市場發(fā)展成熟后,獲得的利潤也比較可觀。
寫字樓:
商圈型寫字樓潛力大
鄭州寫字樓存量較大,這是不是意味著可選擇的余地較大?如何投資寫字樓?投資顧問專家建議廣大投資者做好“功課”,再動手投資。
商圈寫字樓投資盈利好搭檔
河南惠濟開元投資擔保有限公司張經(jīng)理表示,鄭州市內(nèi)寫字樓熱銷區(qū)域會集中出現(xiàn)在某一兩個區(qū)域,因此廣大投資者在投資時需要慎重考慮該區(qū)域的寫字樓配比是否超過需求,投資的寫字樓是否有唯一性和稀缺性。寫字樓周邊的商業(yè)配比情況也很重要,只有擁有足夠商業(yè)配套及人流的寫字樓升值潛力才較大。近些年隨著鄭州商圈的增多,寫字樓也隨之增多,但真正適合投資的寫字樓往往位于成熟而又有多元變化的商業(yè)區(qū)內(nèi)。
做好功課 精打細算權(quán)衡
寫字樓項目的同質(zhì)化現(xiàn)象,制約著寫字樓市場的發(fā)展,投資者在投資寫字樓前要精打細算、仔細權(quán)衡。具有多年投資經(jīng)驗的張偉認為,投資寫字樓需要注意以下幾點:
首先算好投資回報率,年回報率最簡單的算法就是每平方米租金除以每平方米售價,再乘以12。如果年回報率能達到7%~10%,屬于較理想范圍;超過10%的年回報率當然最佳;如果低于4%,那就要慎重考慮了。其次,要綜合考慮寫字樓的物業(yè)及交通配套情況,物業(yè)及交通便捷情況直接決定了寫字樓的質(zhì)量。
理性投資 合理規(guī)避風險
投資頗為謹慎的黃女士認為,在鄭州市場上,投資寫字樓更需要擁有長遠眼光。因此黃女士建議廣大投資者在投資之前應(yīng)充分考慮寫字樓市場可能會出現(xiàn)的風險,在投資之前要充分考慮到未來的客戶需求、該地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。對于寫字樓的回報要合理看待、綜合考慮,不能僅聽開發(fā)商一面之詞。另外,在決定投資之時要充分考慮自身的經(jīng)濟情況,避免出現(xiàn)后期還貸困難的問題。
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