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房價(jià)無論是起是伏，爭論一直未曾停息。樓市出現(xiàn)分化，帶來新的爭議：限購是否可以松綁，如何松綁？樓市分類調(diào)控如何推進(jìn)？

一些地方政府推出了相應(yīng)的調(diào)控措施，央行和銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購房的貸款需求。

樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財(cái)稅、貨幣政策，更好地滿足分化的市場需求，更好實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控？

帶著這些問題，記者專訪了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官黃濤。

限購應(yīng)擇機(jī)淡出

記者：在房地產(chǎn)市場分化的大背景下，如何看待“微刺激”？“微刺激”如何才能更有效地實(shí)施分類調(diào)控？

賈康：3月份以來，國內(nèi)主要城市房價(jià)指標(biāo)降溫，樓市步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市的“拐點(diǎn)”和房價(jià)“大跳水”、“崩盤”。但這些似乎過于極端和悲觀。有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(diǎn)(長期曲線掉頭向下)，以及房價(jià)的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤。我認(rèn)為目前的情況都屬于前者。

市場出現(xiàn)分化后，目前應(yīng)是促進(jìn)我國住房市場健康化的契機(jī)，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺。

當(dāng)然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對市場分化應(yīng)給予正面評價(jià)。中長期制度建設(shè)如跟上，應(yīng)能有效防止強(qiáng)烈的大幅反彈。

王玨林：今年大家普遍認(rèn)為市場不太好，我覺得有兩點(diǎn)：一是今年指標(biāo)和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標(biāo)較高，歷史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是貸款收緊，由于銀行內(nèi)部調(diào)整，不管開發(fā)貸還是消費(fèi)貸全部減少或延遲。

未來怎么做還是要看市場，現(xiàn)在的市場不是最壞的，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米，這個(gè)數(shù)量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以這個(gè)狀況不是最困難的，也不是最危急的。只是市場主要處于觀望階段，開發(fā)企業(yè)拿地信心不足，屬于僵持階段。

十八大后，整個(gè)房地產(chǎn)市場逐步往市場資源配置方向轉(zhuǎn)移，但從政府管理層面看，還沒有做好市場管理措施，手段還跟不上。

楊志勇：現(xiàn)在更應(yīng)該做的是，借這個(gè)時(shí)機(jī)把過去扭曲的一些政策矯正。整個(gè)房地產(chǎn)市場部分房價(jià)下行，存在種種風(fēng)險(xiǎn)，首先可能沖擊社會穩(wěn)定，其次影響經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定。中國還處在轉(zhuǎn)型期，過去很多不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策需要梳理。

在制度完善的過程中，對市場本身或多或少都會起到作用。

黃濤：近期，央行和銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。我認(rèn)為這是正確和理性的。市場如果沒有按揭貸款支持，也是比較不健康的。

同時(shí)，商業(yè)銀行實(shí)施合理審慎、符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)真實(shí)需求的信貸政策，從整體上也有助于防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

特別是首套房按揭貸款，如果是剛性基本需求，從銀行角度來講，應(yīng)該持積極支持的態(tài)度。2008年金融危機(jī)以后，香港地區(qū)市場的按揭貸款利率很低，很長一段時(shí)間的實(shí)際利率不到1％，導(dǎo)致大多數(shù)銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想，但這個(gè)產(chǎn)品在香港地區(qū)市場仍然存在，主要是因?yàn)榘唇屹J款本身就有合理、實(shí)際需求，還關(guān)系到社會民生和整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

至于開發(fā)貸，此次央行沒直接提到，但房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)、民生領(lǐng)域影響比較大，我相信商業(yè)銀行還是會在守住風(fēng)險(xiǎn)底線的情況下，繼續(xù)甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目給予合理支持。

現(xiàn)在的市場為何不正常

記者：過去幾年，中國推動了大規(guī)模的保障房建設(shè)，這對商品房市場是否形成了良性推動？接下來住房保障工作要如何推進(jìn)，以更好實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控？

賈康：現(xiàn)在對于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。

一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越有望接近這個(gè)境界了。

在宏觀調(diào)控層面，應(yīng)說正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場軌。也就是說，商品房的房價(jià)高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。

政府要做的首先是托裝廉租房”與“公租房”合而為一這個(gè)底；其次，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”；第三，在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時(shí)把“補(bǔ)磚頭(出資支持新建保障房)”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭(政府采購式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對象的房東)”。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了。

王玨林：現(xiàn)在真正急需住房的是外來的、長期在城市工作的年輕人，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房并沒有這么多能力解決他們的問題，所以還是要靠市場，只有市場穩(wěn)定了、房價(jià)穩(wěn)定了，才有更多的群體能進(jìn)入市場，改善住房。

現(xiàn)在的市場，對二手房和租賃市場不夠重視，沒有盤活?，F(xiàn)在大家盯著房價(jià)、盯著新房，保障房解決不了問題但還得建。實(shí)際上這部分資源可以發(fā)揮作用，解決無房戶、年輕人的需求，政府應(yīng)該把租賃和二手房市場規(guī)范利用起來，提供一些免稅政策，緩解保障房的壓力。

楊志勇：保障房方向是對的，但要注意處理好一個(gè)問題——住房公共政策的制定。

假設(shè)月收入低于某個(gè)金額，比如3000元，就可以進(jìn)入保障房，那是不是會鼓勵大家都去做3000元的工作？這是政策的問題，保障范圍多大、程度多深，都需要考慮，而不是保障越多越好。

另一個(gè)問題，不管房價(jià)多少，每個(gè)時(shí)期都有一個(gè)對應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為，一個(gè)社會中，收入達(dá)到中上水平的人群都應(yīng)該買得起與自身社會地位相稱的商品房，而且靠的是自己獨(dú)立的收入和積累，而不是憑借全家的力量，這個(gè)市場才是正常的。按此現(xiàn)在的市場肯定是不正常的。

這個(gè)情況下，擴(kuò)大保障性住房的供給就會減少一部分剛性需求，是有利的。但是蓋多少，住房公共政策在這個(gè)方面還沒有完全厘清。