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房價無論是起是伏，爭論一直未曾停息。樓市出現(xiàn)分化，帶來新的爭議：限購是否可以松綁，如何松綁？樓市分類調控如何推進？

一些地方政府推出了相應的調控措施，央行和銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購房的貸款需求。

樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財稅、貨幣政策，更好地滿足分化的市場需求，更好實現(xiàn)分類調控？

帶著這些問題，記者專訪了財政部財政科學研究所所長賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國社科院財經戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風險官黃濤。

限購應擇機淡出

記者：在房地產市場分化的大背景下，如何看待“微刺激”？“微刺激”如何才能更有效地實施分類調控？

賈康：3月份以來，國內主要城市房價指標降溫，樓市步入調整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市的“拐點”和房價“大跳水”、“崩盤”。但這些似乎過于極端和悲觀。有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(長期曲線掉頭向下)，以及房價的階段性回調盤整與全面崩盤。我認為目前的情況都屬于前者。

市場出現(xiàn)分化后，目前應是促進我國住房市場健康化的契機，地方政府應該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場規(guī)律的權宜之計退出歷史舞臺。

當然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對市場分化應給予正面評價。中長期制度建設如跟上，應能有效防止強烈的大幅反彈。

王玨林：今年大家普遍認為市場不太好，我覺得有兩點：一是今年指標和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標較高，歷史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是貸款收緊，由于銀行內部調整，不管開發(fā)貸還是消費貸全部減少或延遲。

未來怎么做還是要看市場，現(xiàn)在的市場不是最壞的，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米，這個數量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以這個狀況不是最困難的，也不是最危急的。只是市場主要處于觀望階段，開發(fā)企業(yè)拿地信心不足，屬于僵持階段。

十八大后，整個房地產市場逐步往市場資源配置方向轉移，但從政府管理層面看，還沒有做好市場管理措施，手段還跟不上。

楊志勇：現(xiàn)在更應該做的是，借這個時機把過去扭曲的一些政策矯正。整個房地產市場部分房價下行，存在種種風險，首先可能沖擊社會穩(wěn)定，其次影響經濟和金融穩(wěn)定。中國還處在轉型期，過去很多不利于房地產市場健康發(fā)展的政策需要梳理。

在制度完善的過程中，對市場本身或多或少都會起到作用。

黃濤：近期，央行和銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。我認為這是正確和理性的。市場如果沒有按揭貸款支持，也是比較不健康的。

同時，商業(yè)銀行實施合理審慎、符合實體經濟真實需求的信貸政策，從整體上也有助于防范宏觀經濟風險和金融風險。

特別是首套房按揭貸款，如果是剛性基本需求，從銀行角度來講，應該持積極支持的態(tài)度。2008年金融危機以后，香港地區(qū)市場的按揭貸款利率很低，很長一段時間的實際利率不到1％，導致大多數銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想，但這個產品在香港地區(qū)市場仍然存在，主要是因為按揭貸款本身就有合理、實際需求，還關系到社會民生和整體經濟穩(wěn)定。

至于開發(fā)貸，此次央行沒直接提到，但房地產行業(yè)對經濟、民生領域影響比較大，我相信商業(yè)銀行還是會在守住風險底線的情況下，繼續(xù)甄選優(yōu)質企業(yè)、優(yōu)質項目給予合理支持。

現(xiàn)在的市場為何不正常

記者：過去幾年，中國推動了大規(guī)模的保障房建設，這對商品房市場是否形成了良性推動？接下來住房保障工作要如何推進，以更好實現(xiàn)分類調控？

賈康：現(xiàn)在對于房地產領域，我國政府決策層顯然已經有新的優(yōu)化調控思路。

一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進，有效供給在未來幾年內就要到位。另一方面在商品房領域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。市場通常應該在小幅正常波動中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越有望接近這個境界了。

在宏觀調控層面，應說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關系。

政府要做的首先是托裝廉租房”與“公租房”合而為一這個底；其次，要發(fā)展更高一層的“共有產權房”；第三，在有相應房源的地方轄區(qū)內，適時把“補磚頭(出資支持新建保障房)”轉為“補人頭(政府采購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東)”。在這個基礎上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了。

王玨林：現(xiàn)在真正急需住房的是外來的、長期在城市工作的年輕人，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房并沒有這么多能力解決他們的問題，所以還是要靠市場，只有市場穩(wěn)定了、房價穩(wěn)定了，才有更多的群體能進入市場，改善住房。

現(xiàn)在的市場，對二手房和租賃市場不夠重視，沒有盤活?，F(xiàn)在大家盯著房價、盯著新房，保障房解決不了問題但還得建。實際上這部分資源可以發(fā)揮作用，解決無房戶、年輕人的需求，政府應該把租賃和二手房市場規(guī)范利用起來，提供一些免稅政策，緩解保障房的壓力。

楊志勇：保障房方向是對的，但要注意處理好一個問題——住房公共政策的制定。

假設月收入低于某個金額，比如3000元，就可以進入保障房，那是不是會鼓勵大家都去做3000元的工作？這是政策的問題，保障范圍多大、程度多深，都需要考慮，而不是保障越多越好。

另一個問題，不管房價多少，每個時期都有一個對應的衡量標準。我認為，一個社會中，收入達到中上水平的人群都應該買得起與自身社會地位相稱的商品房，而且靠的是自己獨立的收入和積累，而不是憑借全家的力量，這個市場才是正常的。按此現(xiàn)在的市場肯定是不正常的。

這個情況下，擴大保障性住房的供給就會減少一部分剛性需求，是有利的。但是蓋多少，住房公共政策在這個方面還沒有完全厘清。