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近日來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)金融不時(shí)傳來(lái)“破冰”之舉。先有中信證券已啟動(dòng)中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模逾50億元人民幣，該計(jì)劃是國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）產(chǎn)品。隨后，整合房地產(chǎn)金融力量，助力機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的中國(guó)首個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)金融理事會(huì)籌備階段工作在滬啟動(dòng)。該理事會(huì)下設(shè)房地產(chǎn)上市公司委員會(huì)、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金委員會(huì)、房地產(chǎn)信托委員會(huì)等專項(xiàng)機(jī)構(gòu)。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一系列金融創(chuàng)新之后，正從粗曠的發(fā)展模式向著細(xì)分化的市場(chǎng)發(fā)展。與此同時(shí)，在利率市場(chǎng)化、金融管制放松、證券保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革、上海自貿(mào)區(qū)等多方利好的背景下，正推動(dòng)中國(guó)金融業(yè)走向全新的歷史階段。

中國(guó)首單REITs產(chǎn)品起航

在房地產(chǎn)信托基金方面，中信證券此次推出的RETIs以私募形式推動(dòng)實(shí)際操作，產(chǎn)品總規(guī)模52.1億元，期限為3-5年，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人，將產(chǎn)品分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類。優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的比例劃分約7:3。在包括資產(chǎn)升值預(yù)期的情況下，優(yōu)先級(jí)投資者整體收益率約為7%-9%，次級(jí)預(yù)期整體收益率在12%-42%。

“中信證券REITs產(chǎn)品與海外大多數(shù)REITs產(chǎn)品交易機(jī)制不同，中信產(chǎn)品的分級(jí)結(jié)構(gòu)則使投資變得更靈活。其次，通過(guò)中信首單REITs的發(fā)行，系統(tǒng)解決了大量復(fù)雜的測(cè)量、估值、法律、會(huì)計(jì)及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等技術(shù)問(wèn)題，可滿足未來(lái)重資產(chǎn)企業(yè)以及政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的證券化需求。”克而瑞研究員袁一超分析表示。

房地產(chǎn)業(yè)急需多元融資渠道

然而，上海高級(jí)金融學(xué)院金融學(xué)教授錢(qián)軍在“2014中國(guó)房地產(chǎn)金融高峰論壇”上也客觀地指出:“在房地產(chǎn)證券化的道路上，還有法規(guī)、稅收等多方面政策制約，目前也未有成熟的機(jī)構(gòu)監(jiān)管。等到證券化融資真正走上正軌時(shí)，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大。”

萊坊最新研究報(bào)告顯示，2013年中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率約為75%。近年來(lái)，越來(lái)越多中小型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始因此轉(zhuǎn)向更為靈活的債權(quán)類房地產(chǎn)信托或者民間資本，但據(jù)萊坊跟蹤觀察，過(guò)去一年，中小企業(yè)通過(guò)信托的融資成本約為13%-20%，而借助民間資本的成本更高達(dá)20%以上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需要更多融資渠道，這一點(diǎn)對(duì)于長(zhǎng)期資金需求日益加大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤為突出。

建言獻(xiàn)策

商業(yè)地產(chǎn)多元化融資方案

對(duì)于開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而缺乏資本情況下，世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯給出了建設(shè)性的融資方案——

方案一股本融資

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即出讓項(xiàng)目部份股權(quán)，引進(jìn)機(jī)構(gòu)性財(cái)務(wù)投資者。開(kāi)發(fā)商仍保持操盤(pán)者，但在項(xiàng)目治理上，包括項(xiàng)目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關(guān)安排。

方案二夾層貸款融資

除開(kāi)發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款外，在債務(wù)與項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值比例允許的條件下，一般信托公司、機(jī)構(gòu)性投資及財(cái)富管理公司能為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供額外貸款，現(xiàn)在一般年利息在12%-15%。

方案三預(yù)售項(xiàng)目

開(kāi)發(fā)商可與部分買(mǎi)家及商場(chǎng)投資者約定預(yù)售大型住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)部分，以建造及轉(zhuǎn)交方式提供基本或指定規(guī)格房產(chǎn)，從而減低此部份的退出風(fēng)險(xiǎn)，但在售價(jià)方面須提供一定折扣優(yōu)惠。