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日前，以“求思：中國(guó)房地產(chǎn)的下一步”為主題，全經(jīng)聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)委員會(huì)第一次大會(huì)成功在毛里求斯召開(kāi)。來(lái)自萬(wàn)科、中海、中信、正榮、建業(yè)、融科、金科集團(tuán)等27位全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的總裁、副總裁聚集于此共謀未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)的意見(jiàn)領(lǐng)袖圍繞“市場(chǎng)趨勢(shì)”、“行業(yè)生態(tài)”，“轉(zhuǎn)型選擇”、“房地產(chǎn)金融”、“營(yíng)銷(xiāo)突破與創(chuàng)新”、“戰(zhàn)略機(jī)會(huì)與戰(zhàn)術(shù)優(yōu)化”等議題進(jìn)行深度研討。本次會(huì)議由全經(jīng)聯(lián)副主席、全經(jīng)聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)委員會(huì)主任、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪主持。

大會(huì)上，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)重點(diǎn)做兩件事，一個(gè)是求思，一個(gè)是求解；求思，中國(guó)房地產(chǎn)下一步；求解，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題。求解：是走進(jìn)企業(yè)、項(xiàng)目，走進(jìn)一線，解決營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題，提供有效方案。

房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌

李戰(zhàn)洪表示，未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式將由“領(lǐng)土擴(kuò)張模式”的春秋時(shí)代，進(jìn)入“謀求統(tǒng)一的滅國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)”的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。“行業(yè)增長(zhǎng)模式將從追求規(guī)模增長(zhǎng)向追求質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)按照自己的走勢(shì)發(fā)展，而對(duì)百億、千億規(guī)模發(fā)展的執(zhí)著，將讓企業(yè)陷入困境。而洗牌的結(jié)果往往是市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高。”

而對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的生存情況，李戰(zhàn)洪用“三分天下格局趨勢(shì)加劇”來(lái)形容，即三分之一的強(qiáng)大，十分之一的在掙扎，十分之一退出。

他認(rèn)為未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)黃金到青銅的過(guò)渡：過(guò)去十年中，黃金只要擁有是同樣的值錢(qián)，不加工值錢(qián)。青銅的特點(diǎn)是本來(lái)不怎么值錢(qián)，但是對(duì)產(chǎn)品精雕細(xì)琢以后會(huì)值錢(qián)。所以未來(lái)的變化就是對(duì)產(chǎn)品要求更高，未來(lái)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化也更重要。

李戰(zhàn)洪還指出，過(guò)去十年全國(guó)50強(qiáng)品牌開(kāi)發(fā)商主要做了三件事，就是全國(guó)化、規(guī)?；瘮U(kuò)張、企業(yè)上市。“未來(lái)十年開(kāi)發(fā)商將做三件事就是全球化、多業(yè)態(tài)擴(kuò)張、市值管理。”

過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來(lái)盈利。李戰(zhàn)洪認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入微利時(shí)代。“721”贏利模式將成為常態(tài)，即70%的土地、建安、管理成本，20%金融財(cái)務(wù)成本以及10%的利潤(rùn)。另外，產(chǎn)品戰(zhàn)略趨勢(shì)將有普遍的多產(chǎn)品業(yè)態(tài)發(fā)展向?qū)I(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展。

李戰(zhàn)洪表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)主要內(nèi)容就是企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)方向、運(yùn)營(yíng)模式、相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。還有就是企業(yè)重塑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提升社會(huì)價(jià)值、達(dá)到新的企業(yè)形態(tài)的過(guò)程。

“房企商業(yè)模式將從注重現(xiàn)金流向注重資產(chǎn)質(zhì)量轉(zhuǎn)變，資金成本高的開(kāi)發(fā)商，未來(lái)沒(méi)法玩。”李戰(zhàn)洪指出，房企偏離主業(yè)、一味被動(dòng)追逐熱點(diǎn)的盲目轉(zhuǎn)型將加速企業(yè)在行業(yè)中退出。行業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)是平臺(tái)資源的競(jìng)爭(zhēng)。

未來(lái)市場(chǎng)依然向好

“在周期調(diào)整的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，就是周期在變化。”據(jù)李戰(zhàn)洪分析，在2013年前面十年房地產(chǎn)的調(diào)整是一年一個(gè)周期，從2013年開(kāi)始，周期性調(diào)整已經(jīng)由一年一個(gè)大、小年周期，轉(zhuǎn)變?yōu)閮赡暌粋€(gè)大、小年周期。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷，李戰(zhàn)洪認(rèn)為依然向好，但路徑會(huì)有變化。但行業(yè)與金融、與互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系會(huì)越來(lái)越緊密。“第一個(gè)是合作發(fā)展，第二個(gè)是關(guān)聯(lián)發(fā)展。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展為主，現(xiàn)在一些大型的房企都有戰(zhàn)略合作的伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢(shì)。關(guān)聯(lián)發(fā)展就是上下游產(chǎn)業(yè)鏈，鏈條上的企業(yè)關(guān)系越來(lái)越密切，這對(duì)成本的控制，產(chǎn)品的品質(zhì)的提高都有利。”

關(guān)于近期比較熱的房地產(chǎn)金融化，投資商與開(kāi)發(fā)商將分離。“未來(lái)不是資源整合，而是行業(yè)交集。”李戰(zhàn)洪稱(chēng)。