日前,以“求思:中國房地產(chǎn)的下一步”為主題,全經(jīng)聯(lián)營銷委員會(huì)第一次大會(huì)成功在毛里求斯召開。來自萬科、中海、中信、正榮、建業(yè)、融科、金科集團(tuán)等27位全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的總裁、副總裁聚集于此共謀未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展大計(jì),中國房地產(chǎn)的意見領(lǐng)袖圍繞“市場趨勢”、“行業(yè)生態(tài)”,“轉(zhuǎn)型選擇”、“房地產(chǎn)金融”、“營銷突破與創(chuàng)新”、“戰(zhàn)略機(jī)會(huì)與戰(zhàn)術(shù)優(yōu)化”等議題進(jìn)行深度研討。本次會(huì)議由全經(jīng)聯(lián)副主席、全經(jīng)聯(lián)營銷委員會(huì)主任、金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪主持。
大會(huì)上,金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為,未來應(yīng)重點(diǎn)做兩件事,一個(gè)是求思,一個(gè)是求解;求思,中國房地產(chǎn)下一步;求解,房地產(chǎn)營銷問題。求解:是走進(jìn)企業(yè)、項(xiàng)目,走進(jìn)一線,解決營銷問題,提供有效方案。
房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌
李戰(zhàn)洪表示,未來十年房地產(chǎn)市場競爭模式將由“領(lǐng)土擴(kuò)張模式”的春秋時(shí)代,進(jìn)入“謀求統(tǒng)一的滅國戰(zhàn)爭”的戰(zhàn)國時(shí)代。“行業(yè)增長模式將從追求規(guī)模增長向追求質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)按照自己的走勢發(fā)展,而對百億、千億規(guī)模發(fā)展的執(zhí)著,將讓企業(yè)陷入困境。而洗牌的結(jié)果往往是市場的集中度越來越高。”
而對于未來房地產(chǎn)企業(yè)的生存情況,李戰(zhàn)洪用“三分天下格局趨勢加劇”來形容,即三分之一的強(qiáng)大,十分之一的在掙扎,十分之一退出。
他認(rèn)為未來十年房地產(chǎn)市場將實(shí)現(xiàn)黃金到青銅的過渡:過去十年中,黃金只要擁有是同樣的值錢,不加工值錢。青銅的特點(diǎn)是本來不怎么值錢,但是對產(chǎn)品精雕細(xì)琢以后會(huì)值錢。所以未來的變化就是對產(chǎn)品要求更高,未來資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化也更重要。
李戰(zhàn)洪還指出,過去十年全國50強(qiáng)品牌開發(fā)商主要做了三件事,就是全國化、規(guī)?;瘮U(kuò)張、企業(yè)上市。“未來十年開發(fā)商將做三件事就是全球化、多業(yè)態(tài)擴(kuò)張、市值管理。”
過去房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。李戰(zhàn)洪認(rèn)為,整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入微利時(shí)代。“721”贏利模式將成為常態(tài),即70%的土地、建安、管理成本,20%金融財(cái)務(wù)成本以及10%的利潤。另外,產(chǎn)品戰(zhàn)略趨勢將有普遍的多產(chǎn)品業(yè)態(tài)發(fā)展向?qū)I(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展。
李戰(zhàn)洪表示,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)主要內(nèi)容就是企業(yè)的長期經(jīng)營方向、運(yùn)營模式、相應(yīng)的組織方式,資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。還有就是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會(huì)價(jià)值、達(dá)到新的企業(yè)形態(tài)的過程。
“房企商業(yè)模式將從注重現(xiàn)金流向注重資產(chǎn)質(zhì)量轉(zhuǎn)變,資金成本高的開發(fā)商,未來沒法玩。”李戰(zhàn)洪指出,房企偏離主業(yè)、一味被動(dòng)追逐熱點(diǎn)的盲目轉(zhuǎn)型將加速企業(yè)在行業(yè)中退出。行業(yè)未來競爭是平臺(tái)資源的競爭。
未來市場依然向好
“在周期調(diào)整的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律,就是周期在變化。”據(jù)李戰(zhàn)洪分析,在2013年前面十年房地產(chǎn)的調(diào)整是一年一個(gè)周期,從2013年開始,周期性調(diào)整已經(jīng)由一年一個(gè)大、小年周期,轉(zhuǎn)變?yōu)閮赡暌粋€(gè)大、小年周期。
對于未來房地產(chǎn)市場判斷,李戰(zhàn)洪認(rèn)為依然向好,但路徑會(huì)有變化。但行業(yè)與金融、與互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系會(huì)越來越緊密。“第一個(gè)是合作發(fā)展,第二個(gè)是關(guān)聯(lián)發(fā)展。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展為主,現(xiàn)在一些大型的房企都有戰(zhàn)略合作的伙伴,出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢。關(guān)聯(lián)發(fā)展就是上下游產(chǎn)業(yè)鏈,鏈條上的企業(yè)關(guān)系越來越密切,這對成本的控制,產(chǎn)品的品質(zhì)的提高都有利。”
關(guān)于近期比較熱的房地產(chǎn)金融化,投資商與開發(fā)商將分離。“未來不是資源整合,而是行業(yè)交集。”李戰(zhàn)洪稱。
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