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“內(nèi)地樓市的問(wèn)題一旦暴露，就可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。”日前，中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青在接受記者獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)，如此形容內(nèi)地樓市的現(xiàn)狀。

作為全國(guó)最大的中介代理公司之一，中原地產(chǎn)在內(nèi)地30多個(gè)城市為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房并從事二手中介業(yè)務(wù)。“我們有幾萬(wàn)員工，就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個(gè)個(gè)探測(cè)器，我們的感覺(jué)應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)。”施永青說(shuō)。

顯然，從事地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年、被稱(chēng)為地產(chǎn)教父的施永青對(duì)于內(nèi)地樓市的前景并不樂(lè)觀。他稱(chēng)：“房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式，過(guò)度建設(shè)、過(guò)度借貸、價(jià)格過(guò)高，三種泡沫內(nèi)地樓市全有，并且，這些問(wèn)題都不容易解決。”

量變引起質(zhì)變

在經(jīng)歷高歌猛進(jìn)的2013年后，內(nèi)地樓市在2014年初突然遇冷。一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商們用春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等原因來(lái)解釋樓市的低迷，但隨著時(shí)間的推移，“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房?jī)r(jià)亦開(kāi)始松動(dòng)。

在施永青看來(lái)，內(nèi)地樓市的“速凍”并不意外。“一些留意內(nèi)地房地產(chǎn)實(shí)際情況的人，前兩年就已經(jīng)看到了問(wèn)題。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)還在往上走，所以很多問(wèn)題并沒(méi)有暴露出來(lái)。”施永青稱(chēng)，“4月份成交量已經(jīng)開(kāi)始跌了，5月份我相信會(huì)比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺(jué)到，市場(chǎng)正在改變，量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地商品房銷(xiāo)售“量?jī)r(jià)齊跌”的情況仍在持續(xù)。1~4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額1.83萬(wàn)億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。

部分重點(diǎn)城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市中，僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。

“一線城市雖然價(jià)格高，但是供求關(guān)系還算平衡，問(wèn)題不是太大，但內(nèi)地二三線城市的過(guò)度建設(shè)比世界上大部分地方都要嚴(yán)重。”施永青對(duì)記者感慨，“這樣的問(wèn)題不是降價(jià)就能解決。”

他認(rèn)為，內(nèi)地二三線城市的過(guò)度建設(shè)是超越人口正常需求的，甚至未來(lái)兩三代人都無(wú)法消化這些存量。“結(jié)果就是，降價(jià)也沒(méi)人買(mǎi)。房子賣(mài)不出，資金就困死在里面了?，F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是央行把存款準(zhǔn)備金抽走，而是原來(lái)在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了。”

除了過(guò)度建設(shè)，施永青認(rèn)為，過(guò)度借貸是內(nèi)地樓市的又一顆不定時(shí)炸彈。“本來(lái)中央有政策，限制銀行向地產(chǎn)行業(yè)注入過(guò)多資金，但是開(kāi)發(fā)商還是利用信托、理財(cái)產(chǎn)品、私募基金等形式變相把銀行的錢(qián)‘套出去’，現(xiàn)在這部分錢(qián)都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問(wèn)題是，如果房子賣(mài)不動(dòng)、房?jī)r(jià)下跌，他們就很難再?gòu)氖袌?chǎng)上順利融資，舊債就要出問(wèn)題。”

施永青稱(chēng)，過(guò)度借貸的一個(gè)直接表現(xiàn)是，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率都很高。“香港開(kāi)發(fā)商的凈負(fù)債率在30%左右，但內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的平均凈負(fù)債率超過(guò)70%，有些甚至超過(guò)100%。這種情況下，資金鏈?zhǔn)呛苋菀壮霈F(xiàn)問(wèn)題的。”施永青分析稱(chēng)，目前內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率其實(shí)并不高，約為15%，房?jī)r(jià)一跌就可能直接導(dǎo)致虧損。“加上去年不少企業(yè)還拿了‘面粉貴過(guò)面包’的地王，按這個(gè)趨勢(shì)下去，會(huì)很困難。”

購(gòu)買(mǎi)力蒸發(fā)

施永青反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)，打擊腐敗正在成為擾動(dòng)樓市的重要因子。

“在一些二三線城市，以前開(kāi)發(fā)商很容易就可以拿到預(yù)售許可證，即使樓盤(pán)還不符合預(yù)售條件。但是，現(xiàn)在反腐之風(fēng)越刮越烈，違規(guī)獲得預(yù)售許可的情況已經(jīng)大幅減少。”施永青稱(chēng)，因?yàn)閲?yán)格的審批，有些城市甚至整個(gè)下半年都有可能沒(méi)有樓盤(pán)上市。

他坦言：“如果沒(méi)有樓盤(pán)批出來(lái)，我們?cè)谶@個(gè)城市的投資就白費(fèi)了，我們派了這么多人去，就是準(zhǔn)備它開(kāi)盤(pán)，它開(kāi)不了盤(pán)，我們?cè)瓉?lái)人員的投資、前期規(guī)劃，就沒(méi)有任何回報(bào)。開(kāi)發(fā)商也是一樣，原來(lái)開(kāi)盤(pán)有錢(qián)收，現(xiàn)在不給開(kāi)盤(pán)，資金就很緊張。再這樣下去，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都會(huì)受拖累。”

反腐敗對(duì)于樓市的影響或不止于此。施永青稱(chēng)：“據(jù)我們?cè)谝痪€的同事反饋，確實(shí)有官員正在拋售房產(chǎn)，而且比例也還不低。這部分購(gòu)買(mǎi)力不僅蒸發(fā)，還成為市場(chǎng)下行的重要?jiǎng)恿Α?rdquo;

施永青也承認(rèn)，樓市的調(diào)整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩，一個(gè)直接的影響是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拖欠中介代理行業(yè)的傭金。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拖欠了我們很多傭金，有一些是已經(jīng)到期，有一些是應(yīng)收賬款。到期的錢(qián)沒(méi)法收，就在一定程度上影響我們的營(yíng)運(yùn)了。”

不過(guò)，談及中原地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)策略，施永青的回答顯得很淡定：“我一路都是‘無(wú)為而治’，公司可以根據(jù)自己的處境去想辦法，市場(chǎng)可以‘養(yǎng)多少’，我們就做多少。”