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當前來看，“地王”營銷正在盛行，這一定程度上會推升買漲不買跌的行情，使市場表現(xiàn)有些虛火。

然而，當市場的腳步進入2014年，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，今年1-5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，個別城市甚至下滑4-5成，市場成交量表現(xiàn)欠佳。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，甚至在第三季度仍然會延續(xù)這樣的市場行情。

那么，在銀行信貸緊縮持續(xù)，市場基本面開始轉為“以價換量”的市場背景下，這些“地王”企業(yè)的生存狀況如何？

筆者認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風險控制標準的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險，具體來講：

第一、標榜“高溢價”但很難實現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)。

有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強，可以做“高溢價”，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現(xiàn)“地王”項目的收益。但是，在今年市場低迷期，“高溢價”就很難實現(xiàn)，同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企逆襲土地市場，激進拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴重超支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉策略回籠資金的美夢破滅，同時，資本市場融資成本高居不下，此時，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三、過度依賴民間資本，最終因為拿地成本、融資成本過高等因素，導致項目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機。比如受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團深陷資金鏈危機，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四、沒有明確拿地戰(zhàn)略與風險評估機制，屬于市場跟風著，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

不可否認，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實使令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么，從具體操盤策略而言，“地王”企業(yè)如何應對當前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力？怎樣才可以立于不敗之地？

筆者認為，首先，“地王”企業(yè)應該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品的之間的關系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展。

在推盤時序及策略上應優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉的“進攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調控的周期及調控政策的時效性，要適度拉長項目的開發(fā)周期。伴隨著項目開發(fā)周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉的效應。

從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調整也可以看出，盡管市場交易量普遍下滑，企業(yè)多數(shù)項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目突圍市場，開始大幅降價回籠資金，以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。

其次，“地王”開發(fā)商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?；仡櫲ツ暌詠淼牡赝?，要么像上海徐家匯中心“全國地王”新鴻基那樣擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道作為支撐，要么像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道，要么企業(yè)的背后有銀行財團的大力支持。

第三、合作開發(fā)模式，市場資源優(yōu)化配置，“地王”風險可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務中心“地王”樓盤，復星持有50﹪股權，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調控的背景下，房企由競爭轉為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置。