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觀點(diǎn)時評:“地王”企業(yè)面臨信貸緊縮持續(xù)壓力
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年05月30日 來源:觀點(diǎn)網(wǎng) 我要評論 掃描到手機(jī)

當(dāng)前來看,“地王”營銷正在盛行,這一定程度上會推升買漲不買跌的行情,使市場表現(xiàn)有些虛火。

然而,當(dāng)市場的腳步進(jìn)入2014年,受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響,今年1-5月大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成,個別城市甚至下滑4-5成,市場成交量表現(xiàn)欠佳。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”,但是,上半年整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來,甚至在第三季度仍然會延續(xù)這樣的市場行情。

那么,在銀行信貸緊縮持續(xù),市場基本面開始轉(zhuǎn)為“以價換量”的市場背景下,這些“地王”企業(yè)的生存狀況如何?

筆者認(rèn)為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,標(biāo)榜“高溢價”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大,正在面臨生與死的抉擇,極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險,具體來講:

第一、標(biāo)榜“高溢價”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)。

有這么一類公司,公司定位于做高端精品,過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強(qiáng),可以做“高溢價”,在拿地時候也不惜代價,頻頻拿“地王”,也號稱可以通過“高溢價”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是,在今年市場低迷期,“高溢價”就很難實(shí)現(xiàn),同時,由于這類公司產(chǎn)品線偏高端,能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸,往往會導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想,難以實(shí)現(xiàn)溢價收益,最終影響這類企業(yè)的資金面。

第二、以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場,激進(jìn)拿地,頻頻制造“地王”,甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額,房企拿地能力嚴(yán)重超支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下,此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢破滅,同時,資本市場融資成本高居不下,此時,這類企業(yè)拿“地王”的快感不在,已經(jīng)在受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

第三、過度依賴民間資本,最終因?yàn)槟玫爻杀尽⑷谫Y成本過高等因素,導(dǎo)致項(xiàng)目定價偏離市場主力需求,銷售上遇到瓶頸,企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響,光耀集團(tuán)深陷資金鏈危機(jī),青島君利豪集團(tuán)有限公司(以下簡稱君利豪)董事長王莉也或因資金鏈斷裂跑路。

第四、沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險評估機(jī)制,屬于市場跟風(fēng)著,尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場,意氣用事,贏了當(dāng)時拿地的賭局,但是,隨后市場瞬息萬變,這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持,市場的賭局能否度過還真是值得懷疑。

不可否認(rèn),在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,短期內(nèi)確實(shí)使令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么,從具體操盤策略而言,“地王”企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力?怎樣才可以立于不敗之地?

筆者認(rèn)為,首先,“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品的之間的關(guān)系,在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題,又要謀求市場份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。

在推盤時序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性”的產(chǎn)品,以“現(xiàn)金為王”,其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性,要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長,以項(xiàng)目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好,這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益,也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出,盡管市場交易量普遍下滑,企業(yè)多數(shù)項(xiàng)目銷售不良好,但是各個房企開始以個別項(xiàng)目突圍市場,開始大幅降價回籠資金,以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價行為等。

其次,“地王”開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存?;仡櫲ツ暌詠淼牡赝?,要么像上海徐家匯中心“全國地王”新鴻基那樣擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道作為支撐,要么像有些上市房企那樣有上市融資、海外融資、銀行授信等融資渠道,要么企業(yè)的背后有銀行財團(tuán)的大力支持。

第三、合作開發(fā)模式,市場資源優(yōu)化配置,“地王”風(fēng)險可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤,復(fù)星持有50﹪股權(quán),兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā),在樓市調(diào)控的背景下,房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”,“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力,各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險,優(yōu)化市場資源配置。

[責(zé)任編輯:李子鈺]
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