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任志強已經(jīng)是中國房地產(chǎn)的現(xiàn)象之一。在2014年5月28日和2010年4月27日，任志強分別發(fā)表了同樣名為“為什么是房地產(chǎn)”的文章。這兩篇文章有兩個明顯變化，第一是任志強思路更清晰、寫作功力更好了；第二是2010年的文章跟貼中罵聲一片，有網(wǎng)友甚至回復(fù)了兩個讓人不敢直視的字：“呵呵”。而2014年篇的“為什么是房地產(chǎn)”則被不斷轉(zhuǎn)發(fā)，有網(wǎng)友說“大炮的文章必須看”。

房地產(chǎn)沒有變，是我們變了！

2014篇“為什么是房地產(chǎn)”：

一問：為什么富豪排行榜上有那么多房地產(chǎn)商？

1.中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的只有土地（也曾有過煤炭）。美國、英國、日本、韓國、俄羅斯等國的首富中為什么沒有開發(fā)商？因為當金融、資本、石油、礦產(chǎn)、電訊、平面媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、軍工等行業(yè)都充分對市場開放時，房地產(chǎn)就不再被唯一關(guān)注了。

2.中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴重滯后于經(jīng)濟增長和消費需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長。只是當城鎮(zhèn)化率遠超過75%之后，市場會從一手生產(chǎn)為主變?yōu)槎纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主。如美國約800多萬套的交易中，新房最高100多萬套，目前只有60萬套。而中國近兩年，年均新房交易約1000萬套，保障房約200多萬套。一手交易遠大于二手交易。只有少數(shù)城鎮(zhèn)化率較高的城市，二手交易略大于一手交易數(shù)量。

3.房地產(chǎn)行業(yè)單位值和總數(shù)量大、價值高、產(chǎn)銷集中度高是其他非壟斷行業(yè)無法相比的。如一個單位少則五、六十平米，大則數(shù)百平米，而非以一平米、二平米為單位交易；一個項目少則數(shù)萬平米，多則數(shù)百萬平米；行業(yè)年總量超過十多億平米，總值超過八萬多億元。這是其他非壟斷商品無法相比的，只是無法與壟斷行業(yè)相比。

二問：為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進入房地產(chǎn)？

1.其實，凡是有壟斷優(yōu)勢和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進入房地產(chǎn)業(yè)（個別是為解決自身問題，而非為市場），沒有其他優(yōu)勢和其他投資渠道的才進入房地產(chǎn)。這是一種市場逐步開放的結(jié)果。1998年的住房制度改革是開放的契機，城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。

2.房地產(chǎn)的項目規(guī)模化效率有助于企業(yè)規(guī)模的快速提升。在不用依賴于科技創(chuàng)新，靠外包服務(wù)打開市場的初期階段，還沒有形成拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競爭，這打開了許多企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的大門。尤其是在劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴大規(guī)模。

3.房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)售款和個貸擴大杠桿率。而其他無資產(chǎn)、實物做抵押的行業(yè)，就很難將杠桿率放大。

4.還可以用股權(quán)入股、股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之后，杠桿率已經(jīng)被大大壓縮了。尤其是政府監(jiān)管預(yù)售款、銀行延遲個貸發(fā)放更嚴重地影響到了杠桿率和現(xiàn)金流，但與其他行業(yè)相比，負債率還是很高的。

5.工程款按進度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位，如大量備料款、設(shè)備款等。有信譽的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業(yè)的“理由”。但當市場逐步充分競爭之后，專業(yè)與非專業(yè)企業(yè)之間的差距就充分顯現(xiàn)了。

三問：為什么每次調(diào)控槍口都對準房地產(chǎn)？

1.投資是影響經(jīng)濟增長的重要部分，尤其是計劃經(jīng)濟的時代。沒有開放市場時，大多建房都列為基本建設(shè)科目，因此自建國以來都是用限制建房投資來調(diào)控經(jīng)濟的，在“先生產(chǎn)，后生活”的時代更是如此。1988年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大調(diào)控。當經(jīng)濟過熱、通脹上升時，從壓縮投資入手是最有效的。1993年的調(diào)控也是如此，也因此有了連續(xù)幾年的經(jīng)濟下滑。

2.在經(jīng)濟下行時，啟動投資也是最有效的拉動。1997年亞洲金融危機之后，中國要拉動經(jīng)濟增長，但這時已經(jīng)是以半市場化而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革，讓住房完全市場化，取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突圍的敢死隊。

3.2003年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯誤在于只看到了房地產(chǎn)市場投資的高增長，卻沒看到基本建設(shè)中住房建設(shè)的投資快速下降的市場化替代關(guān)系。還好一場全球化的傳染病，平息了這次調(diào)控。

4.土地招拍掛和分稅制，讓土地財政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現(xiàn)了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升，再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子，卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源，再一次把板子打錯了地方。

5.2007年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但饑餓的市場在土地供給增加時出現(xiàn)了大量的天價地和投資增長，于是年底又來了“兩防”的政策，直到2008年的經(jīng)濟低谷。

6.對付低谷仍要靠投資拉動，于是有了四萬億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴大過剩產(chǎn)能之外，幾乎沒用（高鐵應(yīng)除外），尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產(chǎn)拉動，才能增加民間的消費，并讓市場上了個臺階。盡管后來有了限購、限貸，但2011年，房地產(chǎn)消費總額第一次超過了食品。

7.歷史上多次的調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭、出口對GDP負貢獻時，更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動，就只能動房地產(chǎn)了。因此有了馮侖的“房地產(chǎn)是個夜壺”的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺、一會扔夜壺的不停亂摸。甚至不惜違法違規(guī)的摸進不該摸的地方。

8.市場本是靠價格釋放供求關(guān)系的信號，這才能發(fā)揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調(diào)控，就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場機制。還談什么市場化？房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟增減的工具，因為，這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，且在投資、信貸、就業(yè)、稅收、土地收入上都影響最大最直接的產(chǎn)業(yè)，也直接制約著中國城鎮(zhèn)化增長進程。

四問：為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)？

1.非市場化福利分房時代，房地產(chǎn)不是支柱，但住房商品化之后成為支柱，因此2003年國務(wù)院18號文件肯定了其支柱地位。有人說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，卻不知道世界各國都如此。為什么評價各國經(jīng)濟先看股市與房市？尤其是以房產(chǎn)稅為地方財政收入主要來源的國家更是如此。

2.是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動，請問除房地產(chǎn)之外還有哪個非壟斷單一產(chǎn)業(yè)可以與之相比？

3.再看哪個產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本？哪個商品能吸納民眾這么多的購買力？哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流？哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值？這也是房子能成為最佳投資品的原因，何況還有增值的收益。房地產(chǎn)當然是經(jīng)濟與社會發(fā)展的支柱，而且是一根支撐中國經(jīng)濟增長不可缺少的支柱，也有人稱是不能倒的支柱。

五問：為什么房地產(chǎn)成為投資的對象？

1.城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求進入上升階段，而土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價值上升。

2.政府不斷改善房屋周邊的環(huán)境和公共服務(wù)，也必然增加房屋的附加值。

3.當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場發(fā)展紅利的開放式基金時，民眾只好將房子做為直接投資品。

4.早期個貸的利率與杠桿作用在幫助剛需解決住房時也在幫助投資者。

5.貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了，也成為最具抗通脹效果的投資品種。

6.股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無其他渠道，只有投資房子這一條獨木橋了。

7.任何投資大約都要有技術(shù)作為支撐，而住房不用。

8.許多投資會占用時間與精力，住房不用，放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

六問：為什么如今各種評說又集中在房地產(chǎn)？

1.漲漲跌跌的是經(jīng)濟，越是支柱就越是會隨經(jīng)濟波動而波動，何需大驚小怪？要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟。夜壺總是被提來丟去的，哪次不是為了宏觀經(jīng)濟？

2.歷年人為控制違背了市場規(guī)律，造成價格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)利，反倒催生了謀求暴利的腐敗。以價格為導(dǎo)向的限制政策，讓降價成為一部分人的“夢”，以為降價可以為他們帶來“幸福”。

3.許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利，政策和媒體將仇恨導(dǎo)向了開發(fā)商。當然也有官商勾結(jié)的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子，希望看到這個行業(yè)的崩潰。

4.價格信號的扭曲，不能反映市場的正確供求關(guān)系；政府多年非市場化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利，公共服務(wù)與就業(yè)條件的差別，讓人口的合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化，供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調(diào)整。

5.真的是泡沫破裂嗎？假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的年銷量，各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎？

6.盡管房地產(chǎn)只是夜壺，但政府真的不需要這只夜壺嗎？政府可以不用夜壺，但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟增長與底線嗎？至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火海，都會被時代超越的。