任志強已經(jīng)是中國房地產(chǎn)的現(xiàn)象之一。在2014年5月28日和2010年4月27日,任志強分別發(fā)表了同樣名為“為什么是房地產(chǎn)”的文章。這兩篇文章有兩個明顯變化,第一是任志強思路更清晰、寫作功力更好了;第二是2010年的文章跟貼中罵聲一片,有網(wǎng)友甚至回復(fù)了兩個讓人不敢直視的字:“呵呵”。而2014年篇的“為什么是房地產(chǎn)”則被不斷轉(zhuǎn)發(fā),有網(wǎng)友說“大炮的文章必須看”。
房地產(chǎn)沒有變,是我們變了!
2014篇“為什么是房地產(chǎn)”:
一問:為什么富豪排行榜上有那么多房地產(chǎn)商?
1.中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的只有土地(也曾有過煤炭)。美國、英國、日本、韓國、俄羅斯等國的首富中為什么沒有開發(fā)商?因為當金融、資本、石油、礦產(chǎn)、電訊、平面媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、軍工等行業(yè)都充分對市場開放時,房地產(chǎn)就不再被唯一關(guān)注了。
2.中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期,且原有的住房條件嚴重滯后于經(jīng)濟增長和消費需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段,房地產(chǎn)也都如此高增長。只是當城鎮(zhèn)化率遠超過75%之后,市場會從一手生產(chǎn)為主變?yōu)槎纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主。如美國約800多萬套的交易中,新房最高100多萬套,目前只有60萬套。而中國近兩年,年均新房交易約1000萬套,保障房約200多萬套。一手交易遠大于二手交易。只有少數(shù)城鎮(zhèn)化率較高的城市,二手交易略大于一手交易數(shù)量。
3.房地產(chǎn)行業(yè)單位值和總數(shù)量大、價值高、產(chǎn)銷集中度高是其他非壟斷行業(yè)無法相比的。如一個單位少則五、六十平米,大則數(shù)百平米,而非以一平米、二平米為單位交易;一個項目少則數(shù)萬平米,多則數(shù)百萬平米;行業(yè)年總量超過十多億平米,總值超過八萬多億元。這是其他非壟斷商品無法相比的,只是無法與壟斷行業(yè)相比。
二問:為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進入房地產(chǎn)?
1.其實,凡是有壟斷優(yōu)勢和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進入房地產(chǎn)業(yè)(個別是為解決自身問題,而非為市場),沒有其他優(yōu)勢和其他投資渠道的才進入房地產(chǎn)。這是一種市場逐步開放的結(jié)果。1998年的住房制度改革是開放的契機,城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。
2.房地產(chǎn)的項目規(guī)模化效率有助于企業(yè)規(guī)模的快速提升。在不用依賴于科技創(chuàng)新,靠外包服務(wù)打開市場的初期階段,還沒有形成拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競爭,這打開了許多企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的大門。尤其是在劃撥土地的階段,可以用同樣的資本,更快的擴大規(guī)模。
3.房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸,預(yù)售之后又能靠預(yù)售款和個貸擴大杠桿率。而其他無資產(chǎn)、實物做抵押的行業(yè),就很難將杠桿率放大。
4.還可以用股權(quán)入股、股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之后,杠桿率已經(jīng)被大大壓縮了。尤其是政府監(jiān)管預(yù)售款、銀行延遲個貸發(fā)放更嚴重地影響到了杠桿率和現(xiàn)金流,但與其他行業(yè)相比,負債率還是很高的。
5.工程款按進度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位,如大量備料款、設(shè)備款等。有信譽的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進入這個行業(yè)的“理由”。但當市場逐步充分競爭之后,專業(yè)與非專業(yè)企業(yè)之間的差距就充分顯現(xiàn)了。
三問:為什么每次調(diào)控槍口都對準房地產(chǎn)?
1.投資是影響經(jīng)濟增長的重要部分,尤其是計劃經(jīng)濟的時代。沒有開放市場時,大多建房都列為基本建設(shè)科目,因此自建國以來都是用限制建房投資來調(diào)控經(jīng)濟的,在“先生產(chǎn),后生活”的時代更是如此。1988年的樓堂館所停緩建是建國以來的第七次大調(diào)控。當經(jīng)濟過熱、通脹上升時,從壓縮投資入手是最有效的。1993年的調(diào)控也是如此,也因此有了連續(xù)幾年的經(jīng)濟下滑。
2.在經(jīng)濟下行時,啟動投資也是最有效的拉動。1997年亞洲金融危機之后,中國要拉動經(jīng)濟增長,但這時已經(jīng)是以半市場化而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革,讓住房完全市場化,取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突圍的敢死隊。
3.2003年為防止投資過熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯誤在于只看到了房地產(chǎn)市場投資的高增長,卻沒看到基本建設(shè)中住房建設(shè)的投資快速下降的市場化替代關(guān)系。還好一場全球化的傳染病,平息了這次調(diào)控。
4.土地招拍掛和分稅制,讓土地財政成為地方政府的救命草,也讓中央與地方之間出現(xiàn)了政策分岐。地方政府的招商引資和地價上升,再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子,卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源,再一次把板子打錯了地方。
5.2007年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張,但饑餓的市場在土地供給增加時出現(xiàn)了大量的天價地和投資增長,于是年底又來了“兩防”的政策,直到2008年的經(jīng)濟低谷。
6.對付低谷仍要靠投資拉動,于是有了四萬億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴大過剩產(chǎn)能之外,幾乎沒用(高鐵應(yīng)除外),尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產(chǎn)拉動,才能增加民間的消費,并讓市場上了個臺階。盡管后來有了限購、限貸,但2011年,房地產(chǎn)消費總額第一次超過了食品。
7.歷史上多次的調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭、出口對GDP負貢獻時,更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動,就只能動房地產(chǎn)了。因此有了馮侖的“房地產(chǎn)是個夜壺”的形象比喻。政府的手就總是一會提夜壺、一會扔夜壺的不停亂摸。甚至不惜違法違規(guī)的摸進不該摸的地方。
8.市場本是靠價格釋放供求關(guān)系的信號,這才能發(fā)揮看不見的手的作用。而以價格為目標的調(diào)控,就是要斬斷市場看不見的手。以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系,更是破壞市場機制。還談什么市場化?房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟增減的工具,因為,這是上下游帶動產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè),且在投資、信貸、就業(yè)、稅收、土地收入上都影響最大最直接的產(chǎn)業(yè),也直接制約著中國城鎮(zhèn)化增長進程。
四問:為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)?
1.非市場化福利分房時代,房地產(chǎn)不是支柱,但住房商品化之后成為支柱,因此2003年國務(wù)院18號文件肯定了其支柱地位。有人說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟,卻不知道世界各國都如此。為什么評價各國經(jīng)濟先看股市與房市?尤其是以房產(chǎn)稅為地方財政收入主要來源的國家更是如此。
2.是不是支柱可以看增加值占GDP的比重,看投資的總量,看銷售的總量,看稅收的總量,看土地收入的總量,看上下游的拉動,請問除房地產(chǎn)之外還有哪個非壟斷單一產(chǎn)業(yè)可以與之相比?
3.再看哪個產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本?哪個商品能吸納民眾這么多的購買力?哪個商品能提前鎖定消費者未來的收入流?哪個商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值?這也是房子能成為最佳投資品的原因,何況還有增值的收益。房地產(chǎn)當然是經(jīng)濟與社會發(fā)展的支柱,而且是一根支撐中國經(jīng)濟增長不可缺少的支柱,也有人稱是不能倒的支柱。
五問:為什么房地產(chǎn)成為投資的對象?
1.城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求進入上升階段,而土地資源的稀缺和壟斷,必然讓房屋價值上升。
2.政府不斷改善房屋周邊的環(huán)境和公共服務(wù),也必然增加房屋的附加值。
3.當資本市場不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場發(fā)展紅利的開放式基金時,民眾只好將房子做為直接投資品。
4.早期個貸的利率與杠桿作用在幫助剛需解決住房時也在幫助投資者。
5.貨幣政策與通脹讓住房的價值額外提升了,也成為最具抗通脹效果的投資品種。
6.股市的不正常讓投資者大跌眼鏡,又無其他渠道,只有投資房子這一條獨木橋了。
7.任何投資大約都要有技術(shù)作為支撐,而住房不用。
8.許多投資會占用時間與精力,住房不用,放的時間越長反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。
六問:為什么如今各種評說又集中在房地產(chǎn)?
1.漲漲跌跌的是經(jīng)濟,越是支柱就越是會隨經(jīng)濟波動而波動,何需大驚小怪?要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟。夜壺總是被提來丟去的,哪次不是為了宏觀經(jīng)濟?
2.歷年人為控制違背了市場規(guī)律,造成價格的扭曲,也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)利,反倒催生了謀求暴利的腐敗。以價格為導(dǎo)向的限制政策,讓降價成為一部分人的“夢”,以為降價可以為他們帶來“幸福”。
3.許多民眾看不到政府從高房價中獲取了暴利,政策和媒體將仇恨導(dǎo)向了開發(fā)商。當然也有官商勾結(jié)的腐敗,更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子,希望看到這個行業(yè)的崩潰。
4.價格信號的扭曲,不能反映市場的正確供求關(guān)系;政府多年非市場化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理,戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利,公共服務(wù)與就業(yè)條件的差別,讓人口的合理流動變成了選擇性流動。于是城市間開始分化,供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。尤其是價格上漲時的過量投資與庫存形成了必要的自我調(diào)整。
5.真的是泡沫破裂嗎?假如銷售量下降30%,大約還有十億平米左右的年銷量,各國都不會有這么大的市場。這是破裂嗎?
6.盡管房地產(chǎn)只是夜壺,但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺,但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟增長與底線嗎?至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現(xiàn)中國夢,不管政策如何調(diào)整,都需要有個安定、舒適的家。最終前進的路上不管是冰山火海,都會被時代超越的。
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