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恒大的版圖到底多大？廉價且充足的土地儲備、近150個之多的城市覆蓋，蒸蒸日上的足球產(chǎn)業(yè)及其背后微妙的政商邏輯，還有羽翼漸豐的水產(chǎn)業(yè)。在其進(jìn)入的每個行業(yè)，恒大都能不鳴則已、一鳴驚人。

逆市增長

恒大一季報顯示，2014年1-3月，恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為305.1億元，期間合約銷售面積約434萬平方米，銷售均價每平方米7029元，較2013年同期分別增長72.2%、52.9%及12.6%。

在整個市場都比較低迷的狀態(tài)下，恒大的銷售卻逆市增長，賺足了眼球。

但是，有一組數(shù)據(jù)或許更值得關(guān)注，恒大季報顯示，企業(yè)一季度銷售均價每平方米7029元，較2013年同期增長12.6%，較去年年報披露的6741元的均價增長4.27%。

蘭德咨詢總裁宋延慶解讀：這組數(shù)據(jù)說明恒大正在逐漸加重一、二線城市的推貨比重。

其實恒大進(jìn)軍一線有目共睹，為了能夠在北京立足，恒大自去年以來，不惜重金拿下北京好幾塊利潤空間很小的保障項目地塊。

隨著三、四線城市的飽和和庫存的不斷積壓，潛在的風(fēng)險越來越大，市場稍有波動，這些城市的泡沫就有可能隨時破裂。而一、二線城市由于產(chǎn)業(yè)的支撐和人口的流入，市場較三、四線城市相對穩(wěn)定，所以恒大的選擇十分明智。

隨行就市保銷量

恒大確實很大，其2013年的年報披露，公司土地儲備1.51億平方米，擁有291個項目，覆蓋147個城市。如此規(guī)模的疆土，需要更多的智慧去察覺市場的毫末。還是來看恒大披露的1-4月每月銷售簡報，2014年1-4月，企業(yè)的銷售均價分別為7738元/平方米、6592元/平方米、6762元/平方米、6875元/平方米，相比于1月，2-4月份的均價均有一定的下調(diào)，這說明企業(yè)在市場整體疲軟的時候，能夠適時調(diào)整銷售策略，隨行就市，以保證企業(yè)的銷售進(jìn)度。

恒大地產(chǎn)2014年的合約銷售目標(biāo)為1100億元，一季度銷售額為305.1億元，完成去年目標(biāo)的27.74%。按照蘭德咨詢的測算，企業(yè)一般應(yīng)該在一季度完成全年銷售目標(biāo)的20%，所以恒大一季度的跑量速度也為完成全年目標(biāo)奠定了很好的基礎(chǔ)。

富貴險中求，恒大確為最會賺錢的企業(yè)。

融創(chuàng)：最具“鋒芒”的房企

近期融創(chuàng)收購綠城，吸引了全行業(yè)的矚目，融創(chuàng)就是這么勇猛精進(jìn)。融創(chuàng)公布的每月銷售簡報顯示，企業(yè)截至2014年4月底實現(xiàn)合約銷售金額人民幣184.6億元，同比增長27%，在市場下行的環(huán)境中業(yè)績還是不菲。而且，企業(yè)1-4月的均價分別為24450元/平方米、26630元/平方米、26920元/平方米、24730元/平方米，均價依舊能維持在高位。

我們不禁要問，融創(chuàng)的底氣在哪里呢？

領(lǐng)先同行的單城市產(chǎn)能

單城市產(chǎn)能是衡量一個企業(yè)深耕城市能力的簡單指標(biāo)，據(jù)統(tǒng)計，2013年，一線房企在單一城市產(chǎn)能方面得分最高的是融創(chuàng)，為60.81億元，而全國布局的碧桂園，這一指標(biāo)僅為10.19億元。

用今年一季度的數(shù)據(jù)計算，融創(chuàng)2014年一季度單城市產(chǎn)能為23.07億元，依舊遙遙領(lǐng)先。也許，城市布局的背后是企業(yè)的戰(zhàn)略差異，但是單城市產(chǎn)能卻能體現(xiàn)出企業(yè)的品牌推廣、資源挖掘和成本控制能力。

聚焦核心城市并長期深耕是融創(chuàng)一貫堅持的策略，融創(chuàng)的產(chǎn)品主要集中在京、津、滬、渝、杭五個城市。融創(chuàng)深耕城市、將城市潛力最大化的能力，同行很少能夠企及。宋延慶表示，在全國性的房企中，融創(chuàng)的單城市產(chǎn)能非常高。在北京，融創(chuàng)憑借西山壹號院，銷售額位列北京前茅，而不久將入市的融創(chuàng)農(nóng)展館地塊也蓄勢待發(fā)；在上海，憑借與綠城的合作，融創(chuàng)在一年半的時間里已經(jīng)占據(jù)上海排行榜第三；而在重慶市場，除了龍湖，鮮有企業(yè)能與融創(chuàng)一較高低。

睥睨行業(yè)的營銷能力

除了城市深耕能力，融創(chuàng)的營銷能力也不容置喙。融創(chuàng)與綠城合作創(chuàng)立融綠合作平臺，將綠城的很多項目盤活并以很高的市場價格售出。2013年，融綠公司在上海市場以網(wǎng)簽銷售額112.07億元；2014年一季度融綠平臺以網(wǎng)簽銷售金額26.56億元成為上海銷冠。

但是營銷能力的背后需要更多的行政費用支出。從融創(chuàng)2013年的年報來看，據(jù)蘭德咨詢測算，其費效比為8.68%，管理費用率為10.74，處于行業(yè)較高水平。房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場，整個行業(yè)在開發(fā)成本不斷增高、利潤率逐漸下降的情況下，費用的控制能力對企業(yè)會有很大的影響。

龍湖：最“招人愛”的房企

今年的龍湖，八載十墅戰(zhàn)略有效推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力。得益于龍湖對品質(zhì)的堅持，近日，企業(yè)又獲得一筆低成本的融資，高信用評級對企業(yè)的利好再次顯現(xiàn)。

高評級、低成本融資

2014年5月22日，龍湖地產(chǎn)有限公司（股票代號：00906）宣布成功與匯豐及摩根士丹于5月21日訂立購買協(xié)議，發(fā)行金額為人民幣20億元，于2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，息率僅為6.75%。再來看早前的一組數(shù)據(jù)，同樣是今年3月份，龍湖地產(chǎn)與7家本地及國際銀行簽訂一項相當(dāng)于約港幣29.25億的5年期可轉(zhuǎn)讓定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+hibor，綜合成本不到4%。

十分低廉的融資成本源自機構(gòu)對企業(yè)較高的評級，2013年初，國際信用評級機構(gòu)穆迪將龍湖的信用評級從Ba2上調(diào)至Ba1，而標(biāo)普給予龍湖的信用評級也長期維持在BB+的水平。

眾所周知，今年以來，銀行收緊房地產(chǎn)類貸款以及影子銀行的監(jiān)管等，給房企融資帶來很大的挑戰(zhàn)。宋延慶指出，龍湖在民企中的信用等級是最高的，所以能夠獲得投資機構(gòu)的看好，由此獲得低成本的資金支持。

堅持高大上

進(jìn)一步看，龍湖良好的信用評級則是源自穩(wěn)健的財務(wù)管理和領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)以及穩(wěn)定增長的銷售業(yè)績。龍湖公布的1-4月份銷售簡報顯示，截至4月末，企業(yè)累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣126.1億元，其中4月單月數(shù)據(jù)為34.8億元，同比增長7.7%。在市場整體下行，高端別墅市場也受到牽連的情況下，龍湖的業(yè)績依舊表現(xiàn)不凡。

繼2007年龍湖北京首個別墅項目龍湖·滟瀾山入市后，龍湖堅持深耕北京，相繼完成形成五大產(chǎn)品系列。到目前，龍湖低密度產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)比較成熟，據(jù)測算，其平均建安成本比行業(yè)平均水平低10%。今年，龍湖推動別墅元年戰(zhàn)略，在全國完成10大別墅項目布局。別墅元年的戰(zhàn)略在讓企業(yè)繼續(xù)高大上的同時也會反過來給評級和投資機構(gòu)更多的信賴。

中海：最“篤定”的房企

穩(wěn)健的節(jié)奏和領(lǐng)先行業(yè)的盈利能力一直是中海地產(chǎn)的品質(zhì)所在。不論是在房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力整體下滑的2013年，還是在行業(yè)遇冷的2014年一季度，中海都能按照自身的節(jié)奏穩(wěn)步前進(jìn)。

保持高凈利潤率

中海地產(chǎn)披露的2014年一季報顯示，今年首季，公司營業(yè)收入約為203.4億港元，同比增長約38.5%；凈利潤約為60.5億港元，同比增長約25.5%。報告期內(nèi)，累計完成合約銷售總額約為351.3億港元，對應(yīng)銷售面積約為195萬平方米。

同比增長25.5%的凈利潤依舊讓業(yè)界艷羨。其實在財務(wù)方面，中海的凈利潤一直被視為行業(yè)標(biāo)桿，即便是在去年行業(yè)整體盈利能力有所下滑時，中海依舊實現(xiàn)28%的凈利潤率，在千億房企中屬于最高。

據(jù)CRIC克爾瑞研究中心統(tǒng)計，截至2013年，中海地產(chǎn)的凈利潤已經(jīng)連續(xù)11年保持20%的增長率。

穩(wěn)健中前進(jìn)

今年，中海地產(chǎn)將銷售目標(biāo)確定為1400億港元，這一目標(biāo)在整個行業(yè)中比較穩(wěn)健。企業(yè)一季度銷售額約351.3億港元，完成全年目標(biāo)的25.09%，加上4月份實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約為104.37億港元，公司前四月共完成銷售目標(biāo)的32.55%，目標(biāo)完成較好，按照這樣的速度，完成全年目標(biāo)應(yīng)該不會有太大問題。

除了銷售，在土地儲備方面，中海地產(chǎn)今年也表現(xiàn)穩(wěn)健，首季度，企業(yè)積極補倉，新增土地總建面積639.93萬平方米，拿地金額194億元，新增項目9個，以充足的土地儲備保證企業(yè)的穩(wěn)健運營。不過4月份，企業(yè)并未新增土地儲備。

也有人認(rèn)為中海不論是目標(biāo)制定還是拿地動作上都趨于保守。但是，企業(yè)的智慧更多的應(yīng)該體現(xiàn)在盈利能力、成本控制能力方面。去年，中海在保持28%凈利潤率的同時，卻使三費費用率在行業(yè)中最低，僅為3.8%，這在房地產(chǎn)行業(yè)中難能可貴。其實，行業(yè)進(jìn)入下半場，財務(wù)控制能力、盈利能力等也更容易被股東和金融機構(gòu)等看重。