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房企點(diǎn)評:富貴險(xiǎn)中求 恒大是最會(huì)賺錢企業(yè)
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年05月30日 來源:北青網(wǎng)房產(chǎn) 我要評論 掃描到手機(jī)

恒大的版圖到底多大?廉價(jià)且充足的土地儲(chǔ)備、近150個(gè)之多的城市覆蓋,蒸蒸日上的足球產(chǎn)業(yè)及其背后微妙的政商邏輯,還有羽翼漸豐的水產(chǎn)業(yè)。在其進(jìn)入的每個(gè)行業(yè),恒大都能不鳴則已、一鳴驚人。

逆市增長

恒大一季報(bào)顯示,2014年1-3月,恒大地產(chǎn)合約銷售金額約為305.1億元,期間合約銷售面積約434萬平方米,銷售均價(jià)每平方米7029元,較2013年同期分別增長72.2%、52.9%及12.6%。

在整個(gè)市場都比較低迷的狀態(tài)下,恒大的銷售卻逆市增長,賺足了眼球。

但是,有一組數(shù)據(jù)或許更值得關(guān)注,恒大季報(bào)顯示,企業(yè)一季度銷售均價(jià)每平方米7029元,較2013年同期增長12.6%,較去年年報(bào)披露的6741元的均價(jià)增長4.27%。

蘭德咨詢總裁宋延慶解讀:這組數(shù)據(jù)說明恒大正在逐漸加重一、二線城市的推貨比重。

其實(shí)恒大進(jìn)軍一線有目共睹,為了能夠在北京立足,恒大自去年以來,不惜重金拿下北京好幾塊利潤空間很小的保障項(xiàng)目地塊。

隨著三、四線城市的飽和和庫存的不斷積壓,潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來越大,市場稍有波動(dòng),這些城市的泡沫就有可能隨時(shí)破裂。而一、二線城市由于產(chǎn)業(yè)的支撐和人口的流入,市場較三、四線城市相對穩(wěn)定,所以恒大的選擇十分明智。

隨行就市保銷量

恒大確實(shí)很大,其2013年的年報(bào)披露,公司土地儲(chǔ)備1.51億平方米,擁有291個(gè)項(xiàng)目,覆蓋147個(gè)城市。如此規(guī)模的疆土,需要更多的智慧去察覺市場的毫末。還是來看恒大披露的1-4月每月銷售簡報(bào),2014年1-4月,企業(yè)的銷售均價(jià)分別為7738元/平方米、6592元/平方米、6762元/平方米、6875元/平方米,相比于1月,2-4月份的均價(jià)均有一定的下調(diào),這說明企業(yè)在市場整體疲軟的時(shí)候,能夠適時(shí)調(diào)整銷售策略,隨行就市,以保證企業(yè)的銷售進(jìn)度。

恒大地產(chǎn)2014年的合約銷售目標(biāo)為1100億元,一季度銷售額為305.1億元,完成去年目標(biāo)的27.74%。按照蘭德咨詢的測算,企業(yè)一般應(yīng)該在一季度完成全年銷售目標(biāo)的20%,所以恒大一季度的跑量速度也為完成全年目標(biāo)奠定了很好的基礎(chǔ)。

富貴險(xiǎn)中求,恒大確為最會(huì)賺錢的企業(yè)。

融創(chuàng):最具“鋒芒”的房企

近期融創(chuàng)收購綠城,吸引了全行業(yè)的矚目,融創(chuàng)就是這么勇猛精進(jìn)。融創(chuàng)公布的每月銷售簡報(bào)顯示,企業(yè)截至2014年4月底實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣184.6億元,同比增長27%,在市場下行的環(huán)境中業(yè)績還是不菲。而且,企業(yè)1-4月的均價(jià)分別為24450元/平方米、26630元/平方米、26920元/平方米、24730元/平方米,均價(jià)依舊能維持在高位。

我們不禁要問,融創(chuàng)的底氣在哪里呢?

領(lǐng)先同行的單城市產(chǎn)能

單城市產(chǎn)能是衡量一個(gè)企業(yè)深耕城市能力的簡單指標(biāo),據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年,一線房企在單一城市產(chǎn)能方面得分最高的是融創(chuàng),為60.81億元,而全國布局的碧桂園,這一指標(biāo)僅為10.19億元。

用今年一季度的數(shù)據(jù)計(jì)算,融創(chuàng)2014年一季度單城市產(chǎn)能為23.07億元,依舊遙遙領(lǐng)先。也許,城市布局的背后是企業(yè)的戰(zhàn)略差異,但是單城市產(chǎn)能卻能體現(xiàn)出企業(yè)的品牌推廣、資源挖掘和成本控制能力。

聚焦核心城市并長期深耕是融創(chuàng)一貫堅(jiān)持的策略,融創(chuàng)的產(chǎn)品主要集中在京、津、滬、渝、杭五個(gè)城市。融創(chuàng)深耕城市、將城市潛力最大化的能力,同行很少能夠企及。宋延慶表示,在全國性的房企中,融創(chuàng)的單城市產(chǎn)能非常高。在北京,融創(chuàng)憑借西山壹號(hào)院,銷售額位列北京前茅,而不久將入市的融創(chuàng)農(nóng)展館地塊也蓄勢待發(fā);在上海,憑借與綠城的合作,融創(chuàng)在一年半的時(shí)間里已經(jīng)占據(jù)上海排行榜第三;而在重慶市場,除了龍湖,鮮有企業(yè)能與融創(chuàng)一較高低。

睥睨行業(yè)的營銷能力

除了城市深耕能力,融創(chuàng)的營銷能力也不容置喙。融創(chuàng)與綠城合作創(chuàng)立融綠合作平臺(tái),將綠城的很多項(xiàng)目盤活并以很高的市場價(jià)格售出。2013年,融綠公司在上海市場以網(wǎng)簽銷售額112.07億元;2014年一季度融綠平臺(tái)以網(wǎng)簽銷售金額26.56億元成為上海銷冠。

但是營銷能力的背后需要更多的行政費(fèi)用支出。從融創(chuàng)2013年的年報(bào)來看,據(jù)蘭德咨詢測算,其費(fèi)效比為8.68%,管理費(fèi)用率為10.74,處于行業(yè)較高水平。房地產(chǎn)市場進(jìn)入下半場,整個(gè)行業(yè)在開發(fā)成本不斷增高、利潤率逐漸下降的情況下,費(fèi)用的控制能力對企業(yè)會(huì)有很大的影響。

龍湖:最“招人愛”的房企

今年的龍湖,八載十墅戰(zhàn)略有效推進(jìn),商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力。得益于龍湖對品質(zhì)的堅(jiān)持,近日,企業(yè)又獲得一筆低成本的融資,高信用評級(jí)對企業(yè)的利好再次顯現(xiàn)。

高評級(jí)、低成本融資

2014年5月22日,龍湖地產(chǎn)有限公司(股票代號(hào):00906)宣布成功與匯豐及摩根士丹于5月21日訂立購買協(xié)議,發(fā)行金額為人民幣20億元,于2018年到期的優(yōu)先票據(jù),息率僅為6.75%。再來看早前的一組數(shù)據(jù),同樣是今年3月份,龍湖地產(chǎn)與7家本地及國際銀行簽訂一項(xiàng)相當(dāng)于約港幣29.25億的5年期可轉(zhuǎn)讓定期貸款信貸融資,融資成本為3.1%+hibor,綜合成本不到4%。

十分低廉的融資成本源自機(jī)構(gòu)對企業(yè)較高的評級(jí),2013年初,國際信用評級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將龍湖的信用評級(jí)從Ba2上調(diào)至Ba1,而標(biāo)普給予龍湖的信用評級(jí)也長期維持在BB+的水平。

眾所周知,今年以來,銀行收緊房地產(chǎn)類貸款以及影子銀行的監(jiān)管等,給房企融資帶來很大的挑戰(zhàn)。宋延慶指出,龍湖在民企中的信用等級(jí)是最高的,所以能夠獲得投資機(jī)構(gòu)的看好,由此獲得低成本的資金支持。

堅(jiān)持高大上

進(jìn)一步看,龍湖良好的信用評級(jí)則是源自穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理和領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)以及穩(wěn)定增長的銷售業(yè)績。龍湖公布的1-4月份銷售簡報(bào)顯示,截至4月末,企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣126.1億元,其中4月單月數(shù)據(jù)為34.8億元,同比增長7.7%。在市場整體下行,高端別墅市場也受到牽連的情況下,龍湖的業(yè)績依舊表現(xiàn)不凡。

繼2007年龍湖北京首個(gè)別墅項(xiàng)目龍湖·滟瀾山入市后,龍湖堅(jiān)持深耕北京,相繼完成形成五大產(chǎn)品系列。到目前,龍湖低密度產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)比較成熟,據(jù)測算,其平均建安成本比行業(yè)平均水平低10%。今年,龍湖推動(dòng)別墅元年戰(zhàn)略,在全國完成10大別墅項(xiàng)目布局。別墅元年的戰(zhàn)略在讓企業(yè)繼續(xù)高大上的同時(shí)也會(huì)反過來給評級(jí)和投資機(jī)構(gòu)更多的信賴。

中海:最“篤定”的房企

穩(wěn)健的節(jié)奏和領(lǐng)先行業(yè)的盈利能力一直是中海地產(chǎn)的品質(zhì)所在。不論是在房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力整體下滑的2013年,還是在行業(yè)遇冷的2014年一季度,中海都能按照自身的節(jié)奏穩(wěn)步前進(jìn)。

保持高凈利潤率

中海地產(chǎn)披露的2014年一季報(bào)顯示,今年首季,公司營業(yè)收入約為203.4億港元,同比增長約38.5%;凈利潤約為60.5億港元,同比增長約25.5%。報(bào)告期內(nèi),累計(jì)完成合約銷售總額約為351.3億港元,對應(yīng)銷售面積約為195萬平方米。

同比增長25.5%的凈利潤依舊讓業(yè)界艷羨。其實(shí)在財(cái)務(wù)方面,中海的凈利潤一直被視為行業(yè)標(biāo)桿,即便是在去年行業(yè)整體盈利能力有所下滑時(shí),中海依舊實(shí)現(xiàn)28%的凈利潤率,在千億房企中屬于最高。

據(jù)CRIC克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì),截至2013年,中海地產(chǎn)的凈利潤已經(jīng)連續(xù)11年保持20%的增長率。

穩(wěn)健中前進(jìn)

今年,中海地產(chǎn)將銷售目標(biāo)確定為1400億港元,這一目標(biāo)在整個(gè)行業(yè)中比較穩(wěn)健。企業(yè)一季度銷售額約351.3億港元,完成全年目標(biāo)的25.09%,加上4月份實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約為104.37億港元,公司前四月共完成銷售目標(biāo)的32.55%,目標(biāo)完成較好,按照這樣的速度,完成全年目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)有太大問題。

除了銷售,在土地儲(chǔ)備方面,中海地產(chǎn)今年也表現(xiàn)穩(wěn)健,首季度,企業(yè)積極補(bǔ)倉,新增土地總建面積639.93萬平方米,拿地金額194億元,新增項(xiàng)目9個(gè),以充足的土地儲(chǔ)備保證企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營。不過4月份,企業(yè)并未新增土地儲(chǔ)備。

也有人認(rèn)為中海不論是目標(biāo)制定還是拿地動(dòng)作上都趨于保守。但是,企業(yè)的智慧更多的應(yīng)該體現(xiàn)在盈利能力、成本控制能力方面。去年,中海在保持28%凈利潤率的同時(shí),卻使三費(fèi)費(fèi)用率在行業(yè)中最低,僅為3.8%,這在房地產(chǎn)行業(yè)中難能可貴。其實(shí),行業(yè)進(jìn)入下半場,財(cái)務(wù)控制能力、盈利能力等也更容易被股東和金融機(jī)構(gòu)等看重。

[責(zé)任編輯:蓋永亮]
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