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“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。”日前，中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青在接受記者獨(dú)家專訪時(shí)，如此形容內(nèi)地樓市的現(xiàn)狀。

作為全國最大的中介代理公司之一，中原地產(chǎn)在內(nèi)地30多個(gè)城市為開發(fā)商賣房并從事二手中介業(yè)務(wù)。“我們有幾萬員工，就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個(gè)個(gè)探測(cè)器，我們的感覺應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)。”施永青說。

顯然，從事地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年、被稱為地產(chǎn)教父的施永青對(duì)于內(nèi)地樓市的前景并不樂觀。他稱：“房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式，過度建設(shè)、過度借貸、價(jià)格過高，三種泡沫內(nèi)地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決。”

量變引起質(zhì)變

在經(jīng)歷高歌猛進(jìn)的2013年后，內(nèi)地樓市在2014年初突然遇冷。一開始，開發(fā)商們用春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等原因來解釋樓市的低迷，但隨著時(shí)間的推移，“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房價(jià)亦開始松動(dòng)。

在施永青看來，內(nèi)地樓市的“速凍”并不意外。“一些留意內(nèi)地房地產(chǎn)實(shí)際情況的人，前兩年就已經(jīng)看到了問題。但因?yàn)楫?dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)還在往上走，所以很多問題并沒有暴露出來。”施永青稱，“4月份成交量已經(jīng)開始跌了，5月份我相信會(huì)比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺到，市場(chǎng)正在改變，量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了。”

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地商品房銷售“量價(jià)齊跌”的情況仍在持續(xù)。1~4月份，全國商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1.83萬億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。

部分重點(diǎn)城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市中，僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。

“一線城市雖然價(jià)格高，但是供求關(guān)系還算平衡，問題不是太大，但內(nèi)地二三線城市的過度建設(shè)比世界上大部分地方都要嚴(yán)重。”施永青對(duì)記者感慨，“這樣的問題不是降價(jià)就能解決。”

他認(rèn)為，內(nèi)地二三線城市的過度建設(shè)是超越人口正常需求的，甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。“結(jié)果就是，降價(jià)也沒人買。房子賣不出，資金就困死在里面了。現(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是央行把存款準(zhǔn)備金抽走，而是原來在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了。”

除了過度建設(shè)，施永青認(rèn)為，過度借貸是內(nèi)地樓市的又一顆不定時(shí)炸彈。“本來中央有政策，限制銀行向地產(chǎn)行業(yè)注入過多資金，但是開發(fā)商還是利用信托、理財(cái)產(chǎn)品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’，現(xiàn)在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動(dòng)、房價(jià)下跌，他們就很難再從市場(chǎng)上順利融資，舊債就要出問題。”

施永青稱，過度借貸的一個(gè)直接表現(xiàn)是，內(nèi)地開發(fā)商的負(fù)債率都很高。“香港開發(fā)商的凈負(fù)債率在30%左右，但內(nèi)地開發(fā)商的平均凈負(fù)債率超過70%，有些甚至超過100%。這種情況下，資金鏈?zhǔn)呛苋菀壮霈F(xiàn)問題的。”施永青分析稱，目前內(nèi)地開發(fā)商的利潤率其實(shí)并不高，約為15%，房價(jià)一跌就可能直接導(dǎo)致虧損。“加上去年不少企業(yè)還拿了‘面粉貴過面包’的地王，按這個(gè)趨勢(shì)下去，會(huì)很困難。”

購買力蒸發(fā)

施永青反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)，打擊腐敗正在成為擾動(dòng)樓市的重要因子。

“在一些二三線城市，以前開發(fā)商很容易就可以拿到預(yù)售許可證，即使樓盤還不符合預(yù)售條件。但是，現(xiàn)在反腐之風(fēng)越刮越烈，違規(guī)獲得預(yù)售許可的情況已經(jīng)大幅減少。”施永青稱，因?yàn)閲?yán)格的審批，有些城市甚至整個(gè)下半年都有可能沒有樓盤上市。

他坦言：“如果沒有樓盤批出來，我們?cè)谶@個(gè)城市的投資就白費(fèi)了，我們派了這么多人去，就是準(zhǔn)備它開盤，它開不了盤，我們?cè)瓉砣藛T的投資、前期規(guī)劃，就沒有任何回報(bào)。開發(fā)商也是一樣，原來開盤有錢收，現(xiàn)在不給開盤，資金就很緊張。再這樣下去，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都會(huì)受拖累。”

反腐敗對(duì)于樓市的影響或不止于此。施永青稱：“據(jù)我們?cè)谝痪€的同事反饋，確實(shí)有官員正在拋售房產(chǎn)，而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發(fā)，還成為市場(chǎng)下行的重要?jiǎng)恿Α?rdquo;

施永青也承認(rèn)，樓市的調(diào)整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩，一個(gè)直接的影響是，開發(fā)商開始拖欠中介代理行業(yè)的傭金。“現(xiàn)在開發(fā)商拖欠了我們很多傭金，有一些是已經(jīng)到期，有一些是應(yīng)收賬款。到期的錢沒法收，就在一定程度上影響我們的營運(yùn)了。”

不過，談及中原地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)策略，施永青的回答顯得很淡定：“我一路都是‘無為而治’，公司可以根據(jù)自己的處境去想辦法，市場(chǎng)可以‘養(yǎng)多少’，我們就做多少。”

對(duì)話施永青：

內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)比香港嚴(yán)重

內(nèi)地樓市正加速降溫已成共識(shí)，目前頗具爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是，這僅僅是一次周期性的調(diào)整，還是崩盤的前奏？

經(jīng)歷過香港樓市多次大調(diào)整的中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青對(duì)內(nèi)地樓市正面臨的風(fēng)險(xiǎn)直言不諱。“內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤的風(fēng)險(xiǎn)的，如果把它看成不存在，反而會(huì)出現(xiàn)，大家重視，去避免它崩盤，那還有機(jī)會(huì)。”施永青說。

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：有人用“速凍”來形容今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，在您看來，今年內(nèi)地樓市的走弱態(tài)勢(shì)是在預(yù)料之內(nèi)，還是有些出乎意料？

施永青：不是出乎意料，而是意料之中。內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫遠(yuǎn)比香港嚴(yán)重，香港樓市甚至可以說沒有泡沫。房地產(chǎn)的泡沫主要有三個(gè)類型，一是過度建設(shè)，二是過度借貸，三是價(jià)格過高，這三種泡沫內(nèi)地樓市全有。

過度建設(shè)最嚴(yán)重是在二三線城市，這些城市的過度建設(shè)比世界上大部分地方都要嚴(yán)重。一般情況下過度建設(shè)有兩個(gè)階段，一個(gè)階段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人買得起的，這個(gè)還比較容易解決，降價(jià)就解決問題，開發(fā)商虧一點(diǎn)就解決問題。

但是，內(nèi)地二三線城市的過度建設(shè)，是一個(gè)超越人口需求的過度建設(shè)，就是便宜一點(diǎn)也沒有人買，因?yàn)槌鞘欣锩娓緵]有這么多人，未來可能兩三代人都無法消化這些庫存。那就很難解決了，你投入的資金就困死了，租也租不出，賣也賣不出?，F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是中央把存款準(zhǔn)備金抽走，是原來在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了，這個(gè)問題是不容易解決的，一些已經(jīng)投進(jìn)去的錢是很難收回來的。

日?qǐng)?bào)：您認(rèn)為今年以來內(nèi)地樓市的這輪調(diào)整，僅是一次周期性的波動(dòng)還是如一些外資投行、媒體所說的有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)未來幾個(gè)月內(nèi)地樓市的量價(jià)走向，您如何判斷？

施永青：內(nèi)地以前沒有出現(xiàn)過真正的樓市周期，所謂“拐點(diǎn)”只是小調(diào)整，沒有掉頭回落，跌了一點(diǎn)就橫盤了，不是大幅的回落。在世界各地，房地產(chǎn)一個(gè)周期，有復(fù)蘇、高漲、萎縮、蕭條四個(gè)階段。一到蕭條期，跌幅可以達(dá)到30%~40%，香港最多跌過70%，內(nèi)地樓市之前跌10%左右就已經(jīng)不跌了。

為什么呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)還在高速發(fā)展。當(dāng)經(jīng)濟(jì)向上的時(shí)候，大家就會(huì)覺得，現(xiàn)在房價(jià)高，工資在增長，公司在發(fā)展，現(xiàn)在的高房價(jià)慢慢就會(huì)合理化。

如果內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長速度大幅放緩，整個(gè)社會(huì)的氣氛就會(huì)很差。所以，不能夠掉以輕心，如果中央要救的話，要及時(shí)救。現(xiàn)在其實(shí)是一個(gè)很關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)?，F(xiàn)在是救也救不了多少，就是讓它產(chǎn)生的危害不要太大。

過度建設(shè)、過度信貸的問題，很難解決。地方政府也有責(zé)任，城市規(guī)劃、土地供應(yīng)，是地方政府為了增加財(cái)政收入，把大部分的土地都批了。本來中央也有一些措施，限制占農(nóng)地、限制建別墅、建高爾夫球場(chǎng)，但是政令貫徹得不好，現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)建了很多沒有人會(huì)住的房子。

問題一旦暴露，就有可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。因?yàn)閮?nèi)地的房地產(chǎn)之前的持有者很多都是投資者，如果多數(shù)是剛性的需求，變化還沒有這么快。但是，投資者的心態(tài)是瞬間就會(huì)變的——看好，他就買，不看好，不僅不買，還要拋售。

現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象，有能力投資的人手上房子比錢多，要讓他再買，也沒有多少錢可以買了，但是要拋的話，他們有很多可以拋售。

我個(gè)人認(rèn)為，市場(chǎng)里面的主流大開發(fā)商估計(jì)今年都不太敢買地了。除非中央有命令下來，因?yàn)橐恍┦菄笱肫?，它要去承?dān)社會(huì)責(zé)任。但是整體上看，他們都開始變得態(tài)度保守，地方政府的財(cái)政收入就會(huì)出問題。