“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露,就可能從一個極端走向另一個極端。”日前,中原集團創(chuàng)始人、董事施永青在接受記者獨家專訪時,如此形容內(nèi)地樓市的現(xiàn)狀。
作為全國最大的中介代理公司之一,中原地產(chǎn)在內(nèi)地30多個城市為開發(fā)商賣房并從事二手中介業(yè)務。“我們有幾萬員工,就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個個探測器,我們的感覺應該不會錯。”施永青說。
顯然,從事地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年、被稱為地產(chǎn)教父的施永青對于內(nèi)地樓市的前景并不樂觀。他稱:“房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式,過度建設、過度借貸、價格過高,三種泡沫內(nèi)地樓市全有,并且,這些問題都不容易解決。”
量變引起質(zhì)變
在經(jīng)歷高歌猛進的2013年后,內(nèi)地樓市在2014年初突然遇冷。一開始,開發(fā)商們用春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等原因來解釋樓市的低迷,但隨著時間的推移,“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流,原本鐵板一塊的房價亦開始松動。
在施永青看來,內(nèi)地樓市的“速凍”并不意外。“一些留意內(nèi)地房地產(chǎn)實際情況的人,前兩年就已經(jīng)看到了問題。但因為當時經(jīng)濟還在往上走,所以很多問題并沒有暴露出來。”施永青稱,“4月份成交量已經(jīng)開始跌了,5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺到,市場正在改變,量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了。”
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,內(nèi)地商品房銷售“量價齊跌”的情況仍在持續(xù)。1~4月份,全國商品房銷售面積2.77億平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月份擴大3.1個百分點;商品房銷售額1.83萬億元,下降7.8%,降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。
部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日,在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的12個重點城市中,僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲,其余全部下跌。其中,杭州降幅最大,為53.13%;北京次之,降幅為47.21%;深圳降幅位列第三,為36.3%。
“一線城市雖然價格高,但是供求關系還算平衡,問題不是太大,但內(nèi)地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。”施永青對記者感慨,“這樣的問題不是降價就能解決。”
他認為,內(nèi)地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的,甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。“結果就是,降價也沒人買。房子賣不出,資金就困死在里面了?,F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮,不是央行把存款準備金抽走,而是原來在市場上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了。”
除了過度建設,施永青認為,過度借貸是內(nèi)地樓市的又一顆不定時炸彈。“本來中央有政策,限制銀行向地產(chǎn)行業(yè)注入過多資金,但是開發(fā)商還是利用信托、理財產(chǎn)品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’,現(xiàn)在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法,但問題是,如果房子賣不動、房價下跌,他們就很難再從市場上順利融資,舊債就要出問題。”
施永青稱,過度借貸的一個直接表現(xiàn)是,內(nèi)地開發(fā)商的負債率都很高。“香港開發(fā)商的凈負債率在30%左右,但內(nèi)地開發(fā)商的平均凈負債率超過70%,有些甚至超過100%。這種情況下,資金鏈是很容易出現(xiàn)問題的。”施永青分析稱,目前內(nèi)地開發(fā)商的利潤率其實并不高,約為15%,房價一跌就可能直接導致虧損。“加上去年不少企業(yè)還拿了‘面粉貴過面包’的地王,按這個趨勢下去,會很困難。”
購買力蒸發(fā)
施永青反復向記者強調(diào),打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。
“在一些二三線城市,以前開發(fā)商很容易就可以拿到預售許可證,即使樓盤還不符合預售條件。但是,現(xiàn)在反腐之風越刮越烈,違規(guī)獲得預售許可的情況已經(jīng)大幅減少。”施永青稱,因為嚴格的審批,有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。
他坦言:“如果沒有樓盤批出來,我們在這個城市的投資就白費了,我們派了這么多人去,就是準備它開盤,它開不了盤,我們原來人員的投資、前期規(guī)劃,就沒有任何回報。開發(fā)商也是一樣,原來開盤有錢收,現(xiàn)在不給開盤,資金就很緊張。再這樣下去,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都會受拖累。”
反腐敗對于樓市的影響或不止于此。施永青稱:“據(jù)我們在一線的同事反饋,確實有官員正在拋售房產(chǎn),而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發(fā),還成為市場下行的重要動力。”
施永青也承認,樓市的調(diào)整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩,一個直接的影響是,開發(fā)商開始拖欠中介代理行業(yè)的傭金。“現(xiàn)在開發(fā)商拖欠了我們很多傭金,有一些是已經(jīng)到期,有一些是應收賬款。到期的錢沒法收,就在一定程度上影響我們的營運了。”
不過,談及中原地產(chǎn)的應對策略,施永青的回答顯得很淡定:“我一路都是‘無為而治’,公司可以根據(jù)自己的處境去想辦法,市場可以‘養(yǎng)多少’,我們就做多少。”
對話施永青:
內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫遠比香港嚴重
內(nèi)地樓市正加速降溫已成共識,目前頗具爭議的焦點問題是,這僅僅是一次周期性的調(diào)整,還是崩盤的前奏?
經(jīng)歷過香港樓市多次大調(diào)整的中原集團創(chuàng)始人、董事施永青對內(nèi)地樓市正面臨的風險直言不諱。“內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤的風險的,如果把它看成不存在,反而會出現(xiàn),大家重視,去避免它崩盤,那還有機會。”施永青說。
第一財經(jīng)日報:有人用“速凍”來形容今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場的走勢,在您看來,今年內(nèi)地樓市的走弱態(tài)勢是在預料之內(nèi),還是有些出乎意料?
施永青:不是出乎意料,而是意料之中。內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫遠比香港嚴重,香港樓市甚至可以說沒有泡沫。房地產(chǎn)的泡沫主要有三個類型,一是過度建設,二是過度借貸,三是價格過高,這三種泡沫內(nèi)地樓市全有。
過度建設最嚴重是在二三線城市,這些城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。一般情況下過度建設有兩個階段,一個階段是,建的房子超越了本地人的有效需求能力,建的房子不是一般人買得起的,這個還比較容易解決,降價就解決問題,開發(fā)商虧一點就解決問題。
但是,內(nèi)地二三線城市的過度建設,是一個超越人口需求的過度建設,就是便宜一點也沒有人買,因為城市里面根本沒有這么多人,未來可能兩三代人都無法消化這些庫存。那就很難解決了,你投入的資金就困死了,租也租不出,賣也賣不出?,F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮,不是中央把存款準備金抽走,是原來在市場上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了,這個問題是不容易解決的,一些已經(jīng)投進去的錢是很難收回來的。
日報:您認為今年以來內(nèi)地樓市的這輪調(diào)整,僅是一次周期性的波動還是如一些外資投行、媒體所說的有崩盤的風險?對未來幾個月內(nèi)地樓市的量價走向,您如何判斷?
施永青:內(nèi)地以前沒有出現(xiàn)過真正的樓市周期,所謂“拐點”只是小調(diào)整,沒有掉頭回落,跌了一點就橫盤了,不是大幅的回落。在世界各地,房地產(chǎn)一個周期,有復蘇、高漲、萎縮、蕭條四個階段。一到蕭條期,跌幅可以達到30%~40%,香港最多跌過70%,內(nèi)地樓市之前跌10%左右就已經(jīng)不跌了。
為什么呢?因為當時內(nèi)地的經(jīng)濟還在高速發(fā)展。當經(jīng)濟向上的時候,大家就會覺得,現(xiàn)在房價高,工資在增長,公司在發(fā)展,現(xiàn)在的高房價慢慢就會合理化。
如果內(nèi)地經(jīng)濟增長速度大幅放緩,整個社會的氣氛就會很差。所以,不能夠掉以輕心,如果中央要救的話,要及時救。現(xiàn)在其實是一個很關鍵的時點?,F(xiàn)在是救也救不了多少,就是讓它產(chǎn)生的危害不要太大。
過度建設、過度信貸的問題,很難解決。地方政府也有責任,城市規(guī)劃、土地供應,是地方政府為了增加財政收入,把大部分的土地都批了。本來中央也有一些措施,限制占農(nóng)地、限制建別墅、建高爾夫球場,但是政令貫徹得不好,現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)建了很多沒有人會住的房子。
問題一旦暴露,就有可能從一個極端走向另一個極端。因為內(nèi)地的房地產(chǎn)之前的持有者很多都是投資者,如果多數(shù)是剛性的需求,變化還沒有這么快。但是,投資者的心態(tài)是瞬間就會變的——看好,他就買,不看好,不僅不買,還要拋售。
現(xiàn)在有一個現(xiàn)象,有能力投資的人手上房子比錢多,要讓他再買,也沒有多少錢可以買了,但是要拋的話,他們有很多可以拋售。
我個人認為,市場里面的主流大開發(fā)商估計今年都不太敢買地了。除非中央有命令下來,因為一些是國企央企,它要去承擔社會責任。但是整體上看,他們都開始變得態(tài)度保守,地方政府的財政收入就會出問題。
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