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“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。”日前，中原集團創(chuàng)始人、董事施永青在接受記者獨家專訪時，如此形容內(nèi)地樓市的現(xiàn)狀。

作為全國最大的中介代理公司之一，中原地產(chǎn)在內(nèi)地30多個城市為開發(fā)商賣房并從事二手中介業(yè)務。“我們有幾萬員工，就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個個探測器，我們的感覺應該不會錯。”施永青說。

顯然，從事地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年、被稱為地產(chǎn)教父的施永青對于內(nèi)地樓市的前景并不樂觀。他稱：“房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式，過度建設、過度借貸、價格過高，三種泡沫內(nèi)地樓市全有，并且，這些問題都不容易解決。”

量變引起質(zhì)變

在經(jīng)歷高歌猛進的2013年后，內(nèi)地樓市在2014年初突然遇冷。一開始，開發(fā)商們用春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等原因來解釋樓市的低迷，但隨著時間的推移，“看衰”樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房價亦開始松動。

在施永青看來，內(nèi)地樓市的“速凍”并不意外。“一些留意內(nèi)地房地產(chǎn)實際情況的人，前兩年就已經(jīng)看到了問題。但因為當時經(jīng)濟還在往上走，所以很多問題并沒有暴露出來。”施永青稱，“4月份成交量已經(jīng)開始跌了，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了。”

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地商品房銷售“量價齊跌”的情況仍在持續(xù)。1~4月份，全國商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴大3.1個百分點；商品房銷售額1.83萬億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。

部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的12個重點城市中，僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。

“一線城市雖然價格高，但是供求關系還算平衡，問題不是太大，但內(nèi)地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。”施永青對記者感慨，“這樣的問題不是降價就能解決。”

他認為，內(nèi)地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的，甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。“結果就是，降價也沒人買。房子賣不出，資金就困死在里面了?，F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是央行把存款準備金抽走，而是原來在市場上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了。”

除了過度建設，施永青認為，過度借貸是內(nèi)地樓市的又一顆不定時炸彈。“本來中央有政策，限制銀行向地產(chǎn)行業(yè)注入過多資金，但是開發(fā)商還是利用信托、理財產(chǎn)品、私募基金等形式變相把銀行的錢‘套出去’，現(xiàn)在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動、房價下跌，他們就很難再從市場上順利融資，舊債就要出問題。”

施永青稱，過度借貸的一個直接表現(xiàn)是，內(nèi)地開發(fā)商的負債率都很高。“香港開發(fā)商的凈負債率在30%左右，但內(nèi)地開發(fā)商的平均凈負債率超過70%，有些甚至超過100%。這種情況下，資金鏈是很容易出現(xiàn)問題的。”施永青分析稱，目前內(nèi)地開發(fā)商的利潤率其實并不高，約為15%，房價一跌就可能直接導致虧損。“加上去年不少企業(yè)還拿了‘面粉貴過面包’的地王，按這個趨勢下去，會很困難。”

購買力蒸發(fā)

施永青反復向記者強調(diào)，打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。

“在一些二三線城市，以前開發(fā)商很容易就可以拿到預售許可證，即使樓盤還不符合預售條件。但是，現(xiàn)在反腐之風越刮越烈，違規(guī)獲得預售許可的情況已經(jīng)大幅減少。”施永青稱，因為嚴格的審批，有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。

他坦言：“如果沒有樓盤批出來，我們在這個城市的投資就白費了，我們派了這么多人去，就是準備它開盤，它開不了盤，我們原來人員的投資、前期規(guī)劃，就沒有任何回報。開發(fā)商也是一樣，原來開盤有錢收，現(xiàn)在不給開盤，資金就很緊張。再這樣下去，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都會受拖累。”

反腐敗對于樓市的影響或不止于此。施永青稱：“據(jù)我們在一線的同事反饋，確實有官員正在拋售房產(chǎn)，而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發(fā)，還成為市場下行的重要動力。”

施永青也承認，樓市的調(diào)整正在給他所掌舵的這家中介公司造成不小的麻煩，一個直接的影響是，開發(fā)商開始拖欠中介代理行業(yè)的傭金。“現(xiàn)在開發(fā)商拖欠了我們很多傭金，有一些是已經(jīng)到期，有一些是應收賬款。到期的錢沒法收，就在一定程度上影響我們的營運了。”

不過，談及中原地產(chǎn)的應對策略，施永青的回答顯得很淡定：“我一路都是‘無為而治’，公司可以根據(jù)自己的處境去想辦法，市場可以‘養(yǎng)多少’，我們就做多少。”

對話施永青：

內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫遠比香港嚴重

內(nèi)地樓市正加速降溫已成共識，目前頗具爭議的焦點問題是，這僅僅是一次周期性的調(diào)整，還是崩盤的前奏？

經(jīng)歷過香港樓市多次大調(diào)整的中原集團創(chuàng)始人、董事施永青對內(nèi)地樓市正面臨的風險直言不諱。“內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤的風險的，如果把它看成不存在，反而會出現(xiàn)，大家重視，去避免它崩盤，那還有機會。”施永青說。

第一財經(jīng)日報：有人用“速凍”來形容今年內(nèi)地房地產(chǎn)市場的走勢，在您看來，今年內(nèi)地樓市的走弱態(tài)勢是在預料之內(nèi)，還是有些出乎意料？

施永青：不是出乎意料，而是意料之中。內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫遠比香港嚴重，香港樓市甚至可以說沒有泡沫。房地產(chǎn)的泡沫主要有三個類型，一是過度建設，二是過度借貸，三是價格過高，這三種泡沫內(nèi)地樓市全有。

過度建設最嚴重是在二三線城市，這些城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。一般情況下過度建設有兩個階段，一個階段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人買得起的，這個還比較容易解決，降價就解決問題，開發(fā)商虧一點就解決問題。

但是，內(nèi)地二三線城市的過度建設，是一個超越人口需求的過度建設，就是便宜一點也沒有人買，因為城市里面根本沒有這么多人，未來可能兩三代人都無法消化這些庫存。那就很難解決了，你投入的資金就困死了，租也租不出，賣也賣不出?，F(xiàn)在內(nèi)地銀根緊縮，不是中央把存款準備金抽走，是原來在市場上流轉(zhuǎn)的資金自己套死了，這個問題是不容易解決的，一些已經(jīng)投進去的錢是很難收回來的。

日報：您認為今年以來內(nèi)地樓市的這輪調(diào)整，僅是一次周期性的波動還是如一些外資投行、媒體所說的有崩盤的風險？對未來幾個月內(nèi)地樓市的量價走向，您如何判斷？

施永青：內(nèi)地以前沒有出現(xiàn)過真正的樓市周期，所謂“拐點”只是小調(diào)整，沒有掉頭回落，跌了一點就橫盤了，不是大幅的回落。在世界各地，房地產(chǎn)一個周期，有復蘇、高漲、萎縮、蕭條四個階段。一到蕭條期，跌幅可以達到30%~40%，香港最多跌過70%，內(nèi)地樓市之前跌10%左右就已經(jīng)不跌了。

為什么呢？因為當時內(nèi)地的經(jīng)濟還在高速發(fā)展。當經(jīng)濟向上的時候，大家就會覺得，現(xiàn)在房價高，工資在增長，公司在發(fā)展，現(xiàn)在的高房價慢慢就會合理化。

如果內(nèi)地經(jīng)濟增長速度大幅放緩，整個社會的氣氛就會很差。所以，不能夠掉以輕心，如果中央要救的話，要及時救。現(xiàn)在其實是一個很關鍵的時點?，F(xiàn)在是救也救不了多少，就是讓它產(chǎn)生的危害不要太大。

過度建設、過度信貸的問題，很難解決。地方政府也有責任，城市規(guī)劃、土地供應，是地方政府為了增加財政收入，把大部分的土地都批了。本來中央也有一些措施，限制占農(nóng)地、限制建別墅、建高爾夫球場，但是政令貫徹得不好，現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)建了很多沒有人會住的房子。

問題一旦暴露，就有可能從一個極端走向另一個極端。因為內(nèi)地的房地產(chǎn)之前的持有者很多都是投資者，如果多數(shù)是剛性的需求，變化還沒有這么快。但是，投資者的心態(tài)是瞬間就會變的——看好，他就買，不看好，不僅不買，還要拋售。

現(xiàn)在有一個現(xiàn)象，有能力投資的人手上房子比錢多，要讓他再買，也沒有多少錢可以買了，但是要拋的話，他們有很多可以拋售。

我個人認為，市場里面的主流大開發(fā)商估計今年都不太敢買地了。除非中央有命令下來，因為一些是國企央企，它要去承擔社會責任。但是整體上看，他們都開始變得態(tài)度保守，地方政府的財政收入就會出問題。