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當中國房地產行業(yè)歷經調控艱辛，終于隱約看到“市場回歸”的這個季節(jié)，卻依然感受不到春暖花開的愜意。用宋衛(wèi)平在5月23日新聞發(fā)布會上的話來說：“自從2001年調控以來，中國房地產行業(yè)一直不正常，市場不像市場，行業(yè)不像行業(yè)，企業(yè)不像企業(yè)。”現(xiàn)實情況是，房地產行業(yè)真的面臨很嚴峻的挑戰(zhàn)，因為經濟低迷，“沒有人買房子，或者買的人不夠多”。

施永青 自從改革開放以來，中國的經濟增長，只有升得很快與升得沒有這么快的區(qū)別，從未出現(xiàn)掉頭回落的情況，連帶房地產市場也有類似的表現(xiàn)。在這段時間內，內地的樓價亦是升完又升，有時升得過分了，亦只是稍微調整一下，然后在高位橫行一段時間，等經濟增長追上來，把過高的樓價逐步合理化，然后又展開新一輪的上升浪。

持續(xù)多年的大好形勢，令內地的房地產開發(fā)商對市場的周期性失去了警惕，以為困難只是暫時的，很快就會雨過天晴，所以他們大都沒有為冬天的到來做好準備。

由于對前景充滿樂觀，他們的借貸比例都很高。香港的地產商一般只借三成左右，但內地的房企，借七成已算是正常了，借超過百分之一百的也不少。

當資產價格上升的時候，他們的借貸比例會自動下降，他們不覺得風險很大；但當資產價格回落的時候，他們的借貸比例就會自動上升，足以導致銀行不愿把債務續(xù)期，或者要求收更高的利息，因而令他們的資金鏈出現(xiàn)問題。

再者，由于這個行業(yè)長期好景，加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業(yè)的企業(yè)，亦陸續(xù)加入這個行業(yè)。競爭激烈令這個行業(yè)的利潤率愈來愈低，百分之十多一點已有人肯做。所以，市場上經常會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的地王。

這樣的經營情況，是經不起樓價回落的。因為如果只有百分之十的利潤的話，樓價一跌就會蝕入肉。至于較近期投得的地王，更可能血本無歸。

現(xiàn)時，二三線城市供過于求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠之。但單憑剛需是沒法消化現(xiàn)時這么龐大的供應量的。這種形勢，一些龍頭地產商自己也已覺察，之前萬科的副總裁毛大慶，就對此表示憂慮。

萬科是內房的龍頭大哥。之前為了保持領導者的地位，連二三線城市的業(yè)務也不放過。其他欲與萬科逐鹿的開發(fā)商，亦先后一一落水。因此，如果二三線城市的形勢逆轉，大部分大地產商都難幸免。屆時，一手市場的氣氛亦可能受拖累。

現(xiàn)時，頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近，已開始部署戰(zhàn)略退卻。他們知道，在二線城市應盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死，以后得長期背著這個包袱。

因此，即使一線城市的市況仍企得住，地產公司的業(yè)績亦會受到二三線城市的拖累，令他們的資金鏈處于緊張狀態(tài)。我預期內地房企的盈利能力，會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。