當(dāng)中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)調(diào)控艱辛,終于隱約看到“市場回歸”的這個季節(jié),卻依然感受不到春暖花開的愜意。用宋衛(wèi)平在5月23日新聞發(fā)布會上的話來說:“自從2001年調(diào)控以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)一直不正常,市場不像市場,行業(yè)不像行業(yè),企業(yè)不像企業(yè)。”現(xiàn)實情況是,房地產(chǎn)行業(yè)真的面臨很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),因為經(jīng)濟低迷,“沒有人買房子,或者買的人不夠多”。
施永青 自從改革開放以來,中國的經(jīng)濟增長,只有升得很快與升得沒有這么快的區(qū)別,從未出現(xiàn)掉頭回落的情況,連帶房地產(chǎn)市場也有類似的表現(xiàn)。在這段時間內(nèi),內(nèi)地的樓價亦是升完又升,有時升得過分了,亦只是稍微調(diào)整一下,然后在高位橫行一段時間,等經(jīng)濟增長追上來,把過高的樓價逐步合理化,然后又展開新一輪的上升浪。
持續(xù)多年的大好形勢,令內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的周期性失去了警惕,以為困難只是暫時的,很快就會雨過天晴,所以他們大都沒有為冬天的到來做好準(zhǔn)備。
由于對前景充滿樂觀,他們的借貸比例都很高。香港的地產(chǎn)商一般只借三成左右,但內(nèi)地的房企,借七成已算是正常了,借超過百分之一百的也不少。
當(dāng)資產(chǎn)價格上升的時候,他們的借貸比例會自動下降,他們不覺得風(fēng)險很大;但當(dāng)資產(chǎn)價格回落的時候,他們的借貸比例就會自動上升,足以導(dǎo)致銀行不愿把債務(wù)續(xù)期,或者要求收更高的利息,因而令他們的資金鏈出現(xiàn)問題。
再者,由于這個行業(yè)長期好景,加入競爭的人很多。一些原先不是從事這個行業(yè)的企業(yè),亦陸續(xù)加入這個行業(yè)。競爭激烈令這個行業(yè)的利潤率愈來愈低,百分之十多一點已有人肯做。所以,市場上經(jīng)常會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的地王。
這樣的經(jīng)營情況,是經(jīng)不起樓價回落的。因為如果只有百分之十的利潤的話,樓價一跌就會蝕入肉。至于較近期投得的地王,更可能血本無歸。
現(xiàn)時,二三線城市供過于求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外,投資者一定避而遠(yuǎn)之。但單憑剛需是沒法消化現(xiàn)時這么龐大的供應(yīng)量的。這種形勢,一些龍頭地產(chǎn)商自己也已覺察,之前萬科的副總裁毛大慶,就對此表示憂慮。
萬科是內(nèi)房的龍頭大哥。之前為了保持領(lǐng)導(dǎo)者的地位,連二三線城市的業(yè)務(wù)也不放過。其他欲與萬科逐鹿的開發(fā)商,亦先后一一落水。因此,如果二三線城市的形勢逆轉(zhuǎn),大部分大地產(chǎn)商都難幸免。屆時,一手市場的氣氛亦可能受拖累。
現(xiàn)時,頭腦清醒的地產(chǎn)商已意識到危機正在逼近,已開始部署戰(zhàn)略退卻。他們知道,在二線城市應(yīng)盡快減價清貨,即使蒙受一定的虧損,也要及早離場。否則,資金就可能被套死,以后得長期背著這個包袱。
因此,即使一線城市的市況仍企得住,地產(chǎn)公司的業(yè)績亦會受到二三線城市的拖累,令他們的資金鏈處于緊張狀態(tài)。我預(yù)期內(nèi)地房企的盈利能力,會在2014年大幅倒退。一些實力不夠的公司,可能連生存也受到威脅。
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