經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示,從中長期來看,中國的房地產(chǎn)需要調(diào)整主要是由三個原因?qū)е碌摹?/p>
第一是預期變化。1998年到2002年這段時間,無論政府的房地產(chǎn)調(diào)控是忽左忽右,還是忽冷忽熱,中國居民從來沒有動搖過對房價上漲的信念。目前這種預期已經(jīng)有所改變,至少中國房價只漲不跌的預期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
第二是利率快速的市場化。利率市場化之前,中國的富裕群體,如果將資金投入股市,投入到商業(yè)銀行做儲蓄,幾乎都沒有回報或者是負的回報,房地產(chǎn)作為載體,讓中國的中高收入家庭有了財富保存方式,但是在利率市場化之后,作為白領階層,買理財產(chǎn)品可能獲得的回報至少是4%-6%,作為高收入家庭,如果投信托可以獲得的回報是7%-10%,在這樣的階段,收益回報率上升了,通貨膨脹在下行,因此利率市場化帶來了更多理性的思考。數(shù)據(jù)顯示,2007年、2008年兩年投資性購房占商品房需求的50%,目前投資性購房在商品房需求中占比下降為15%-16%。
第三是供需失衡。中國目前商品房供需失衡不是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的,而是整體性的,除非將考察的區(qū)域劃得特別小,否則以城市作為計量單位的話,中國600個城市中找不到一個商品房的供應是供不應求的。在這種情況下,房價一定是下行的。
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