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據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，截至5月11日，或名或暗出臺(tái)樓市政策，部署救市或準(zhǔn)備救市的城市已增至6個(gè)，分別為：南寧，天津，杭州，無(wú)錫，銅陵，鄭州。有人擔(dān)憂，如果這些城市“闖關(guān)成功”，將會(huì)有更多的城市加入救市大軍。

今年以來(lái)，各地樓市幾乎毫無(wú)例外地出現(xiàn)了開(kāi)盤去化率低，庫(kù)存劇增現(xiàn)象。一些樓盤企圖降價(jià)跑量，結(jié)果成交依然寥寥。當(dāng)樓市成交量低迷，毫無(wú)懸念地傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)時(shí)，早已按耐不住的地方政府終于嘗試著出手了。

當(dāng)年佛山、蕪湖等地出手救市即被叫停，讓許多地方心有余悸不敢再輕舉妄動(dòng)。而事實(shí)上，今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”的表述，已表明房地產(chǎn)調(diào)控將由過(guò)去的“一刀切”轉(zhuǎn)向“分類施策”，這其實(shí)已為地方主導(dǎo)樓市調(diào)控提供了政策依據(jù)。

一朝被蛇咬，十年怕井繩?，F(xiàn)在有人擔(dān)心，由于地方在房地產(chǎn)上有著太多的利益牽涉，如果任由地方主導(dǎo)樓市調(diào)控很可能會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年那種各地競(jìng)相救市、房地產(chǎn)市場(chǎng)重回瘋狂的局面，因此建議分類調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)還得由中央政府來(lái)掌控，這樣才有利于避免偏差的出現(xiàn)。

世易時(shí)移，變法宜矣。暫且不說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)區(qū)域性極強(qiáng)的市場(chǎng)，相對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加熟悉，由地方主導(dǎo)分類調(diào)控應(yīng)該更加有利。退一步講，即便地方政府真的想不擇手段地救樓市，在中央政府“保持定力”的背景下，恐怕也不是那么容易得逞的。

首先，房地產(chǎn)泡沫膨脹的宏觀基礎(chǔ)已不存在。從宏觀上講，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是通過(guò)“三級(jí)跳”逐步膨脹的。“第一跳”建立在中國(guó)獨(dú)特的421人口結(jié)構(gòu)特征基礎(chǔ)之上。中國(guó)計(jì)劃生育造成的421人口結(jié)構(gòu)特征，讓孫子輩們購(gòu)房有著421親族群體一齊上的特點(diǎn)，讓年青一代自住性購(gòu)房能力得到了超乎尋常的發(fā)揮。

“第二跳”建立在長(zhǎng)期扭曲的過(guò)低甚至為負(fù)的實(shí)際利率基礎(chǔ)之上。不論是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，還是實(shí)證經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)早就證明，在資金市場(chǎng)實(shí)際利率為負(fù)的背景下，市場(chǎng)主體為對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)傾向去購(gòu)買甚至囤積預(yù)期升值的大宗商品和資產(chǎn)，從而加劇投資過(guò)熱和資產(chǎn)泡沫膨脹，而房地產(chǎn)往往是人們逃避通脹風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。

“第三跳”建立在大量外來(lái)的投機(jī)資本炒作基礎(chǔ)之上。美國(guó)次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)采取了一輪又一輪“量化寬松”，而人民幣“以美元為錨”大量超發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)事實(shí)上已淪為全球資本冒險(xiǎn)的樂(lè)園。這“三級(jí)跳”最終吹大了中國(guó)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)泡沫。

現(xiàn)在，人口紅利正逐步消失；中央“保持定力”，即便在“錢荒”來(lái)襲時(shí)也不采取短期刺激政策，利率市場(chǎng)化得以穩(wěn)步推進(jìn)；而隨著美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松的逐步退出，投機(jī)資本也可能隨時(shí)逆轉(zhuǎn)而去；因此，房地產(chǎn)泡沫膨脹的宏觀基礎(chǔ)已不復(fù)存在。

其次，房地產(chǎn)泡沫膨脹的微觀基礎(chǔ)已經(jīng)失去。從微觀上講，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫膨脹與“有形之手”扭曲土地資源配置不無(wú)關(guān)系。為了GDP增長(zhǎng)，許多地方對(duì)居住用地實(shí)行“緊”的土地政策（價(jià)格高、數(shù)量少），而對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地實(shí)行“松”的土地政策（價(jià)格低、數(shù)量多）。

土地財(cái)政的這種“松、緊”不一，一方面導(dǎo)致中國(guó)國(guó)民財(cái)富的大量流失，造成地方債務(wù)規(guī)模的急劇膨脹，另一方面導(dǎo)致各大城市居住用地的供應(yīng)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于就業(yè)崗位的增長(zhǎng)，最終造成房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

近年來(lái)，中央對(duì)保障房用地計(jì)劃指標(biāo)單列；今年更是明確提出，除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬(wàn)以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地，這無(wú)疑是痛下決心對(duì)地方土地財(cái)政“松、緊”不公平的源頭治理；因此，房地產(chǎn)泡沫膨脹的微觀基礎(chǔ)也不復(fù)存在了。

在房地產(chǎn)泡沫膨脹的宏觀基礎(chǔ)和微觀基礎(chǔ)都不復(fù)存在的背景下，地方政府即便想不負(fù)責(zé)任、不擇手段地救市，恐怕也沒(méi)那么容易了。當(dāng)然，市場(chǎng)更有理由相信，在新形勢(shì)下地方在房地產(chǎn)調(diào)控上是能真正分清類型，調(diào)對(duì)方向的。