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廣東天穗律師事務(wù)所律師劉文潔表示，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合同之后，公司的法定代表人出現(xiàn)破產(chǎn)、外逃、刑事拘留等個(gè)人狀況，并不影響買賣合同的法律效力。

根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局制訂的《廣州市商品房買賣合同》（預(yù)售）網(wǎng)簽合同示范文本關(guān)于“延期交房的違約責(zé)任”條款的約定：開發(fā)商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房價(jià)款0.05％的標(biāo)準(zhǔn)向購房人支付違約金，同時(shí)購房合同繼續(xù)履行；超過合同約定的寬限期仍未能交房的，購房人有權(quán)單方面解除合同。這里需要注意的是，購房人的解約權(quán)是合同賦予購房人的一種選擇權(quán)，即購房人可以選擇行使該權(quán)利——解除合同，也可以選擇不行使該權(quán)利——合同繼續(xù)履行。根據(jù)購房人的不同選擇，開發(fā)商承擔(dān)不同的違約責(zé)任。

一旦發(fā)生開發(fā)商逾期交房的情況，劉文潔建議購房人立即向人民法院提起相關(guān)違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開發(fā)商違約的事實(shí)和違約金計(jì)算等重要事項(xiàng)以法律認(rèn)可的形式和手段固定下來，往后無論開發(fā)商何時(shí)實(shí)際交付房屋，均不影響購房人獲得違約賠償?shù)臋?quán)利，同時(shí)也不影響購房合同的繼續(xù)履行。至于后期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執(zhí)行的問題。

若房屋無法按時(shí)交付

買家應(yīng)盡早提出起訴

劉文潔同時(shí)還談到另外一種房屋無法按時(shí)交付的情況，即房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無法交付。遇到這種情況，劉文潔建議購房人立刻進(jìn)行起訴，由法院對開發(fā)商包括爛尾樓盤和土地在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行司法查封，后續(xù)通過拍賣變賣財(cái)產(chǎn)，償還購房人的購房款。對購房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問題發(fā)出《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)銀行；消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

現(xiàn)在，一套房屋的價(jià)格動(dòng)輒上百萬，甚至上千萬，買一套房子往往集中了一個(gè)家庭的大部分金錢財(cái)產(chǎn)，任何購房過程中的差錯(cuò)都可能給購房者造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，劉文潔建議購房者在簽訂購房合同、收樓或發(fā)生任何違約情形時(shí)，可向?qū)I(yè)人士尋求指導(dǎo)和建議，切忌盲目與開發(fā)商簽訂補(bǔ)救性的書面協(xié)議，造成合法權(quán)益受損或難以維權(quán)的情況。

后市

大房企將主導(dǎo)未來市場格局

嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來樓市中“大魚吃小魚”的競爭格局將加大，而且很多城市或?qū)⒊霈F(xiàn)比較大的兼并潮。大型房企的規(guī)模集中度將不斷上升。當(dāng)然，這并非意味整個(gè)市場只剩下大房企。實(shí)際上，部分規(guī)模適中、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小房企，依然可以分一杯羹。不過此類房企一般都需要有比較廣泛的多元化產(chǎn)業(yè)做支撐。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大型品牌房企被收購或標(biāo)志著市場大洗牌時(shí)代的來臨，在此過程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面將進(jìn)一步鞏固。其一，房企破產(chǎn)、被收購將進(jìn)一步倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤?，收購方有可能通過此次收購贏得下一輪的市場發(fā)展機(jī)會(huì)，在未來房地產(chǎn)市場競爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。其二，高周轉(zhuǎn)企業(yè)優(yōu)勢將更加明顯。從全國性房企銷售業(yè)績表現(xiàn)來看，2013年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前。進(jìn)入2014年，這些大型房企繼續(xù)在土地市場、項(xiàng)目合作與收購等方面長袖善舞。從這個(gè)角度來講，萬科、恒大、綠地、保利這些大型房企將主導(dǎo)未來市場的發(fā)展格局。

合富地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌也認(rèn)為，未來的趨勢是強(qiáng)者恒強(qiáng)，千億級房企的數(shù)量越來越大，市場占有率越來越多，土地資源也越來越多，一些缺乏競爭力的企業(yè)會(huì)逐漸被收購、吞并、破產(chǎn)等，優(yōu)勝劣汰屬于市場正常發(fā)展現(xiàn)象。

中小房企放慢拿地步伐

此外，由于市場限購限貸政策持續(xù)，不少中小企業(yè)表示，未來會(huì)放慢拿地的步伐。深圳某企業(yè)在廣州已經(jīng)有三塊地，其負(fù)責(zé)人表示：“今年暫時(shí)不會(huì)考慮拿地了，對于公司的規(guī)模來說，能在廣州有幾塊地已經(jīng)不錯(cuò)了。而黃埔區(qū)的新項(xiàng)目在今年11月將正式面市。”

5月15日下午，廣州蘿崗一宗土地吸引8家房企報(bào)名舉牌，最終以樓面地價(jià)約9360元/平方米成交，再次刷新蘿崗單價(jià)地王紀(jì)錄。盡管如此，此次拍賣并沒有大開發(fā)商到場，就連地塊最緊缺的奧園也不見身影。業(yè)內(nèi)人士表示，如今市場不景氣，開發(fā)商拿地的熱情大幅度下降。加上蘿崗目前供應(yīng)量大，萬科、越秀、中海等大集團(tuán)都紛紛推出特價(jià)單位以盡快走量。