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廣東天穗律師事務所律師劉文潔表示，購房者與房地產開發(fā)公司簽訂了合同之后，公司的法定代表人出現破產、外逃、刑事拘留等個人狀況，并不影響買賣合同的法律效力。

根據廣州市國土資源和房屋管理局制訂的《廣州市商品房買賣合同》（預售）網簽合同示范文本關于“延期交房的違約責任”條款的約定：開發(fā)商如未能按合同約定的期限交房的，每日按總房價款0.05％的標準向購房人支付違約金，同時購房合同繼續(xù)履行；超過合同約定的寬限期仍未能交房的，購房人有權單方面解除合同。這里需要注意的是，購房人的解約權是合同賦予購房人的一種選擇權，即購房人可以選擇行使該權利——解除合同，也可以選擇不行使該權利——合同繼續(xù)履行。根據購房人的不同選擇，開發(fā)商承擔不同的違約責任。

一旦發(fā)生開發(fā)商逾期交房的情況，劉文潔建議購房人立即向人民法院提起相關違約金索賠訴訟，獲得有效的法律判決，從而將開發(fā)商違約的事實和違約金計算等重要事項以法律認可的形式和手段固定下來，往后無論開發(fā)商何時實際交付房屋，均不影響購房人獲得違約賠償的權利，同時也不影響購房合同的繼續(xù)履行。至于后期違約金能否拿到手，則是判決是否能得到有效執(zhí)行的問題。

若房屋無法按時交付

買家應盡早提出起訴

劉文潔同時還談到另外一種房屋無法按時交付的情況，即房地產開發(fā)公司在房屋建成前倒閉，樓盤爛尾，無法交付。遇到這種情況，劉文潔建議購房人立刻進行起訴，由法院對開發(fā)商包括爛尾樓盤和土地在內的財產進行司法查封，后續(xù)通過拍賣變賣財產，償還購房人的購房款。對購房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述問題發(fā)出《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，明確：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權銀行；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

現在，一套房屋的價格動輒上百萬，甚至上千萬，買一套房子往往集中了一個家庭的大部分金錢財產，任何購房過程中的差錯都可能給購房者造成重大的經濟損失。因此，劉文潔建議購房者在簽訂購房合同、收樓或發(fā)生任何違約情形時，可向專業(yè)人士尋求指導和建議，切忌盲目與開發(fā)商簽訂補救性的書面協(xié)議，造成合法權益受損或難以維權的情況。

后市

大房企將主導未來市場格局

嚴躍進表示，未來樓市中“大魚吃小魚”的競爭格局將加大，而且很多城市或將出現比較大的兼并潮。大型房企的規(guī)模集中度將不斷上升。當然，這并非意味整個市場只剩下大房企。實際上，部分規(guī)模適中、財務穩(wěn)健的中小房企，依然可以分一杯羹。不過此類房企一般都需要有比較廣泛的多元化產業(yè)做支撐。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大型品牌房企被收購或標志著市場大洗牌時代的來臨，在此過程中，“大魚吃小魚”、“強者恒強”局面將進一步鞏固。其一，房企破產、被收購將進一步倒逼調控政策走向定向寬松，收購方有可能通過此次收購贏得下一輪的市場發(fā)展機會，在未來房地產市場競爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。其二，高周轉企業(yè)優(yōu)勢將更加明顯。從全國性房企銷售業(yè)績表現來看，2013年以萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前。進入2014年，這些大型房企繼續(xù)在土地市場、項目合作與收購等方面長袖善舞。從這個角度來講，萬科、恒大、綠地、保利這些大型房企將主導未來市場的發(fā)展格局。

合富地產經濟研究院院長龍斌也認為，未來的趨勢是強者恒強，千億級房企的數量越來越大，市場占有率越來越多，土地資源也越來越多，一些缺乏競爭力的企業(yè)會逐漸被收購、吞并、破產等，優(yōu)勝劣汰屬于市場正常發(fā)展現象。

中小房企放慢拿地步伐

此外，由于市場限購限貸政策持續(xù)，不少中小企業(yè)表示，未來會放慢拿地的步伐。深圳某企業(yè)在廣州已經有三塊地，其負責人表示：“今年暫時不會考慮拿地了，對于公司的規(guī)模來說，能在廣州有幾塊地已經不錯了。而黃埔區(qū)的新項目在今年11月將正式面市。”

5月15日下午，廣州蘿崗一宗土地吸引8家房企報名舉牌，最終以樓面地價約9360元/平方米成交，再次刷新蘿崗單價地王紀錄。盡管如此，此次拍賣并沒有大開發(fā)商到場，就連地塊最緊缺的奧園也不見身影。業(yè)內人士表示，如今市場不景氣，開發(fā)商拿地的熱情大幅度下降。加上蘿崗目前供應量大，萬科、越秀、中海等大集團都紛紛推出特價單位以盡快走量。