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當(dāng)海水退去，才知道誰在裸泳。早幾年，光耀董事長郭耀名想必不會料到今日面臨被收購之境況，畢竟彼時的規(guī)模擴(kuò)張與縱市豪情，曾帶給光耀光環(huán)無數(shù)，讓其名聲四起，看起來一切盡在掌握。最近，綠城宋衛(wèi)平“退休”，拱手將綠城受讓融創(chuàng)，引發(fā)業(yè)界一片悲情之聲。過度擴(kuò)張、布局失誤、市場應(yīng)對不足……當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷，房企的各種病因看得分外清楚。

正如專家所言“真正的冬天還沒來”，這也預(yù)示著行業(yè)“洗牌”的大幕才剛剛拉開。

環(huán)境惡化，光耀、綠城、金地等房企遇“劫”

有研究報告稱，2014年將是房企生死年，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并告終，部分前期加杠杠過度的大型房企也難逃償付危機(jī)。事實上，對于全國市場而言，這并非危言聳聽。

今年2月份，杭州樓盤降價，拉響行業(yè)第一聲預(yù)警。當(dāng)時“降價”的樓盤開發(fā)商，就是因為要償還貸款，不得不降價促銷。杭州降價事件，由于所處地域和開發(fā)商規(guī)模不大，并未引起市場的太多關(guān)注，直到光耀出事!

2002年在惠州成立的光耀，有著無比的雄心。“走出惠州，沖出全國”成為光耀夢想。2010年，光耀大舉擴(kuò)張，但前期擴(kuò)張重點仍在惠州。光耀全國開工十多個項目，超8個是千畝大盤。同時，想要上市的光耀，收購殼資源，最終又失敗導(dǎo)致?lián)p失?；ㄥX的地方多了，隨著銀行信貸的收緊，資金流入減少，最終導(dǎo)致光耀玩不下去。

相比光耀的警鐘，宋衛(wèi)平的“退位”，一句“有德者掌之”，引發(fā)的更多是悲情。經(jīng)歷了2008年的生死一線和2011年的賣股求生，宋衛(wèi)平在幾度堅守綠城后，仍選擇全身而退，將綠城交予融創(chuàng)。對此，深圳某開發(fā)商老總就表示，“完美主義者”的宋衛(wèi)平，成就了綠城產(chǎn)品的獨特性與品牌，但脫離市場成為其失敗的命門。“現(xiàn)在行業(yè)仍然處在草莽時代，加上限購政策，綠城的產(chǎn)品再好，市場卻承接不了。”

光耀、綠城這樣的品牌房企的命運受到了廣泛關(guān)注，另外金地、金融街等房企遭險資“入侵”，又折射出房企生存的另一面壓力。此外，還有一些中小型房企的命運已經(jīng)險象環(huán)生。杭州降價背后的開發(fā)商資金鏈緊張、女房企老板跑路等等，這一切都宣示著房企，今年遭遇市場“嚴(yán)寒”的同時，還將引起自身經(jīng)營、行業(yè)問題的系列“并發(fā)癥”。

“冬天”還沒到，還會有下一個“光耀”出現(xiàn)

今年持續(xù)的市場遇冷，導(dǎo)致市場成交減少，不僅讓房企“血液”回流減速，還加速了房企原有病灶的惡化。實際上，房企出現(xiàn)問題的表象往往都在資金鏈上，但資金鏈斷裂的背后則是市場經(jīng)營、發(fā)展戰(zhàn)略步驟、產(chǎn)品特征定價策略等多方面的原因?qū)е隆?/p>

上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，截止到目前，市場調(diào)整才到上半段，行業(yè)實際還在“秋天”，還沒到“冬天”。因此大部分房企面臨去化壓力大、資金鏈緊張和融資環(huán)境未改善的局面。短期來看，市場下行的局面不會結(jié)束，“未來1-3年，不僅有更多中小房企破產(chǎn)，還會看到幾個類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企的倒下。”

當(dāng)下?，F(xiàn)金流成共識，大部分開發(fā)商都采取了促銷出貨的市場策略。即使在市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)的深圳市場，多個開發(fā)商也開始各種促銷出貨，市場明顯相比一季度轉(zhuǎn)熱。但從自身房企發(fā)展而言，楊紅旭建議，一些全國性的開發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營規(guī)模，并且減少支出，不要拿地太多，甚至不應(yīng)該拿地。同時，放緩施工進(jìn)度，加速銷售與融資，保留現(xiàn)金流。

對于深圳市場，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，由于深圳市場成交相對穩(wěn)定，供需比較平衡，因此深圳開發(fā)商的生存環(huán)境也會好很多。但此次“洗牌”并不僅僅是市場、政策、自身原因?qū)е拢€有著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到下半場內(nèi)因，未來房企整合將會是大趨勢，“未來市場不需要這么多開發(fā)商，還想要在這個市場上玩下去，開發(fā)商們需要審時度勢，做相應(yīng)的調(diào)整。”

觀點

去年“地王熱”將套住部分“激進(jìn)者”

楊紅旭，上海某房地產(chǎn)研究院副院長

市場調(diào)整才開始了上半段，實際上還沒正式入冬。房企所面臨的去化壓力、資金鏈情況、融資環(huán)境不會有改善，因此部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂是必然的。就這輪短周期而言，2013年的地王熱(短周期的高位)，注定將套住部分激進(jìn)者，不管是幾十億規(guī)模者，還是超百億規(guī)模者。未來1-3年，不僅有更多中小房企破產(chǎn)，還會看到幾個類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企倒下。

事實上，房市變化領(lǐng)先于地市，一定要緊盯著房市變化，從而決定購地的策略與實操戰(zhàn)術(shù)。房屋成交量一旦開始出現(xiàn)趨勢性萎縮，應(yīng)立即減少拿地，趨于謹(jǐn)慎;而等到房價由上漲轉(zhuǎn)為止?jié)q之際，應(yīng)全部停止購地行動。

我經(jīng)常講到一個“投資三論”：何時投資?在哪投資?投資什么?開發(fā)商購地、并購、擴(kuò)張，必須想清楚這三大命題：時機(jī)、區(qū)域、產(chǎn)品。想不清而亂決策亂投資，很可能最終會吃苦頭。雖然中國住宅市場化歷史只有區(qū)區(qū)十幾年，但已出現(xiàn)了很多“慘劇”。

未來十年左右，中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大的發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞。而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯綜復(fù)雜的關(guān)系。開發(fā)商必須學(xué)會：如何判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機(jī)遇和風(fēng)險。

行業(yè)兼并重組是大勢，應(yīng)理性看待

尹伯成，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

隨著今年樓市進(jìn)入下行通道，無論是市場還是行業(yè)發(fā)展階段都進(jìn)入到一個新的階段，未來還會有更多類似光耀、綠城這樣的房企出現(xiàn)。從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來說，進(jìn)入調(diào)整期，代表的就是房地產(chǎn)行業(yè)，未來這個行業(yè)不需要這么多開發(fā)商，這也注定開發(fā)商接下來的日子不會好過。類似綠城這樣的房企出事，并不是偶然，以高端住宅開發(fā)為主要產(chǎn)品線的房企，都將面臨大的挑戰(zhàn)。并且，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大格局下，地方政府的松綁、央行倡導(dǎo)的“救市”都沒有用，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已經(jīng)沒有退路。

對于房企來說，應(yīng)該理性看待現(xiàn)在的市場環(huán)境，吸取各種的經(jīng)驗教訓(xùn)。手上有項目的，趕緊促銷推貨，“三十六計，走為上策。”另外，兼并重組并不是壞事，有利于企業(yè)之間形成合力，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，未來發(fā)展更有保證。因此，如果有兼并重組的機(jī)會，也無須排斥。另外，對于一些發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好的房企，接下來可能會有很多機(jī)會，可以承接一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。