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當(dāng)海水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。早幾年，光耀董事長(zhǎng)郭耀名想必不會(huì)料到今日面臨被收購(gòu)之境況，畢竟彼時(shí)的規(guī)模擴(kuò)張與縱市豪情，曾帶給光耀光環(huán)無(wú)數(shù)，讓其名聲四起，看起來(lái)一切盡在掌握。最近，綠城宋衛(wèi)平“退休”，拱手將綠城受讓融創(chuàng)，引發(fā)業(yè)界一片悲情之聲。過(guò)度擴(kuò)張、布局失誤、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)不足……當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企的各種病因看得分外清楚。

正如專家所言“真正的冬天還沒(méi)來(lái)”，這也預(yù)示著行業(yè)“洗牌”的大幕才剛剛拉開(kāi)。

環(huán)境惡化，光耀、綠城、金地等房企遇“劫”

有研究報(bào)告稱，2014年將是房企生死年，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并告終，部分前期加杠杠過(guò)度的大型房企也難逃償付危機(jī)。事實(shí)上，對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)而言，這并非危言聳聽(tīng)。

今年2月份，杭州樓盤降價(jià)，拉響行業(yè)第一聲預(yù)警。當(dāng)時(shí)“降價(jià)”的樓盤開(kāi)發(fā)商，就是因?yàn)橐獌斶€貸款，不得不降價(jià)促銷。杭州降價(jià)事件，由于所處地域和開(kāi)發(fā)商規(guī)模不大，并未引起市場(chǎng)的太多關(guān)注，直到光耀出事!

2002年在惠州成立的光耀，有著無(wú)比的雄心。“走出惠州，沖出全國(guó)”成為光耀夢(mèng)想。2010年，光耀大舉擴(kuò)張，但前期擴(kuò)張重點(diǎn)仍在惠州。光耀全國(guó)開(kāi)工十多個(gè)項(xiàng)目，超8個(gè)是千畝大盤。同時(shí)，想要上市的光耀，收購(gòu)殼資源，最終又失敗導(dǎo)致?lián)p失。花錢的地方多了，隨著銀行信貸的收緊，資金流入減少，最終導(dǎo)致光耀玩不下去。

相比光耀的警鐘，宋衛(wèi)平的“退位”，一句“有德者掌之”，引發(fā)的更多是悲情。經(jīng)歷了2008年的生死一線和2011年的賣股求生，宋衛(wèi)平在幾度堅(jiān)守綠城后，仍選擇全身而退，將綠城交予融創(chuàng)。對(duì)此，深圳某開(kāi)發(fā)商老總就表示，“完美主義者”的宋衛(wèi)平，成就了綠城產(chǎn)品的獨(dú)特性與品牌，但脫離市場(chǎng)成為其失敗的命門。“現(xiàn)在行業(yè)仍然處在草莽時(shí)代，加上限購(gòu)政策，綠城的產(chǎn)品再好，市場(chǎng)卻承接不了。”

光耀、綠城這樣的品牌房企的命運(yùn)受到了廣泛關(guān)注，另外金地、金融街等房企遭險(xiǎn)資“入侵”，又折射出房企生存的另一面壓力。此外，還有一些中小型房企的命運(yùn)已經(jīng)險(xiǎn)象環(huán)生。杭州降價(jià)背后的開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、女房企老板跑路等等，這一切都宣示著房企，今年遭遇市場(chǎng)“嚴(yán)寒”的同時(shí)，還將引起自身經(jīng)營(yíng)、行業(yè)問(wèn)題的系列“并發(fā)癥”。

“冬天”還沒(méi)到，還會(huì)有下一個(gè)“光耀”出現(xiàn)

今年持續(xù)的市場(chǎng)遇冷，導(dǎo)致市場(chǎng)成交減少，不僅讓房企“血液”回流減速，還加速了房企原有病灶的惡化。實(shí)際上，房企出現(xiàn)問(wèn)題的表象往往都在資金鏈上，但資金鏈斷裂的背后則是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展戰(zhàn)略步驟、產(chǎn)品特征定價(jià)策略等多方面的原因?qū)е隆?/p>

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，截止到目前，市場(chǎng)調(diào)整才到上半段，行業(yè)實(shí)際還在“秋天”，還沒(méi)到“冬天”。因此大部分房企面臨去化壓力大、資金鏈緊張和融資環(huán)境未改善的局面。短期來(lái)看，市場(chǎng)下行的局面不會(huì)結(jié)束，“未來(lái)1-3年，不僅有更多中小房企破產(chǎn)，還會(huì)看到幾個(gè)類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企的倒下。”

當(dāng)下?，F(xiàn)金流成共識(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商都采取了促銷出貨的市場(chǎng)策略。即使在市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)的深圳市場(chǎng)，多個(gè)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始各種促銷出貨，市場(chǎng)明顯相比一季度轉(zhuǎn)熱。但從自身房企發(fā)展而言，楊紅旭建議，一些全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，并且減少支出，不要拿地太多，甚至不應(yīng)該拿地。同時(shí)，放緩施工進(jìn)度，加速銷售與融資，保留現(xiàn)金流。

對(duì)于深圳市場(chǎng)，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，由于深圳市場(chǎng)成交相對(duì)穩(wěn)定，供需比較平衡，因此深圳開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境也會(huì)好很多。但此次“洗牌”并不僅僅是市場(chǎng)、政策、自身原因?qū)е?，還有著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到下半場(chǎng)內(nèi)因，未來(lái)房企整合將會(huì)是大趨勢(shì)，“未來(lái)市場(chǎng)不需要這么多開(kāi)發(fā)商，還想要在這個(gè)市場(chǎng)上玩下去，開(kāi)發(fā)商們需要審時(shí)度勢(shì)，做相應(yīng)的調(diào)整。”

觀點(diǎn)

去年“地王熱”將套住部分“激進(jìn)者”

楊紅旭，上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

市場(chǎng)調(diào)整才開(kāi)始了上半段，實(shí)際上還沒(méi)正式入冬。房企所面臨的去化壓力、資金鏈情況、融資環(huán)境不會(huì)有改善，因此部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂是必然的。就這輪短周期而言，2013年的地王熱(短周期的高位)，注定將套住部分激進(jìn)者，不管是幾十億規(guī)模者，還是超百億規(guī)模者。未來(lái)1-3年，不僅有更多中小房企破產(chǎn)，還會(huì)看到幾個(gè)類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企倒下。

事實(shí)上，房市變化領(lǐng)先于地市，一定要緊盯著房市變化，從而決定購(gòu)地的策略與實(shí)操戰(zhàn)術(shù)。房屋成交量一旦開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性萎縮，應(yīng)立即減少拿地，趨于謹(jǐn)慎;而等到房?jī)r(jià)由上漲轉(zhuǎn)為止?jié)q之際，應(yīng)全部停止購(gòu)地行動(dòng)。

我經(jīng)常講到一個(gè)“投資三論”：何時(shí)投資?在哪投資?投資什么?開(kāi)發(fā)商購(gòu)地、并購(gòu)、擴(kuò)張，必須想清楚這三大命題：時(shí)機(jī)、區(qū)域、產(chǎn)品。想不清而亂決策亂投資，很可能最終會(huì)吃苦頭。雖然中國(guó)住宅市場(chǎng)化歷史只有區(qū)區(qū)十幾年，但已出現(xiàn)了很多“慘劇”。

未來(lái)十年左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上仍有較大的發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞。而區(qū)域市場(chǎng)的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購(gòu)房能力、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。開(kāi)發(fā)商必須學(xué)會(huì)：如何判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)兼并重組是大勢(shì)，應(yīng)理性看待

尹伯成，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

隨著今年樓市進(jìn)入下行通道，無(wú)論是市場(chǎng)還是行業(yè)發(fā)展階段都進(jìn)入到一個(gè)新的階段，未來(lái)還會(huì)有更多類似光耀、綠城這樣的房企出現(xiàn)。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來(lái)說(shuō)，進(jìn)入調(diào)整期，代表的就是房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)這個(gè)行業(yè)不需要這么多開(kāi)發(fā)商，這也注定開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的日子不會(huì)好過(guò)。類似綠城這樣的房企出事，并不是偶然，以高端住宅開(kāi)發(fā)為主要產(chǎn)品線的房企，都將面臨大的挑戰(zhàn)。并且，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大格局下，地方政府的松綁、央行倡導(dǎo)的“救市”都沒(méi)有用，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已經(jīng)沒(méi)有退路。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)該理性看待現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，吸取各種的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。手上有項(xiàng)目的，趕緊促銷推貨，“三十六計(jì)，走為上策。”另外，兼并重組并不是壞事，有利于企業(yè)之間形成合力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展更有保證。因此，如果有兼并重組的機(jī)會(huì)，也無(wú)須排斥。另外，對(duì)于一些發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好的房企，接下來(lái)可能會(huì)有很多機(jī)會(huì)，可以承接一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。