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業(yè)內(nèi):未來三年內(nèi)多個房企在資金鏈上摔跟頭
業(yè)界觀點 2014年05月23日 來源:財經(jīng)網(wǎng) 我要評論 掃描到手機(jī)

當(dāng)海水退去,才知道誰在裸泳。早幾年,光耀董事長郭耀名想必不會料到今日面臨被收購之境況,畢竟彼時的規(guī)模擴(kuò)張與縱市豪情,曾帶給光耀光環(huán)無數(shù),讓其名聲四起,看起來一切盡在掌握。最近,綠城宋衛(wèi)平“退休”,拱手將綠城受讓融創(chuàng),引發(fā)業(yè)界一片悲情之聲。過度擴(kuò)張、布局失誤、市場應(yīng)對不足……當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷,房企的各種病因看得分外清楚。

正如專家所言“真正的冬天還沒來”,這也預(yù)示著行業(yè)“洗牌”的大幕才剛剛拉開。

環(huán)境惡化,光耀、綠城、金地等房企遇“劫”

有研究報告稱,2014年將是房企生死年,大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并告終,部分前期加杠杠過度的大型房企也難逃償付危機(jī)。事實上,對于全國市場而言,這并非危言聳聽。

今年2月份,杭州樓盤降價,拉響行業(yè)第一聲預(yù)警。當(dāng)時“降價”的樓盤開發(fā)商,就是因為要償還貸款,不得不降價促銷。杭州降價事件,由于所處地域和開發(fā)商規(guī)模不大,并未引起市場的太多關(guān)注,直到光耀出事!

2002年在惠州成立的光耀,有著無比的雄心。“走出惠州,沖出全國”成為光耀夢想。2010年,光耀大舉擴(kuò)張,但前期擴(kuò)張重點仍在惠州。光耀全國開工十多個項目,超8個是千畝大盤。同時,想要上市的光耀,收購殼資源,最終又失敗導(dǎo)致?lián)p失?;ㄥX的地方多了,隨著銀行信貸的收緊,資金流入減少,最終導(dǎo)致光耀玩不下去。

相比光耀的警鐘,宋衛(wèi)平的“退位”,一句“有德者掌之”,引發(fā)的更多是悲情。經(jīng)歷了2008年的生死一線和2011年的賣股求生,宋衛(wèi)平在幾度堅守綠城后,仍選擇全身而退,將綠城交予融創(chuàng)。對此,深圳某開發(fā)商老總就表示,“完美主義者”的宋衛(wèi)平,成就了綠城產(chǎn)品的獨特性與品牌,但脫離市場成為其失敗的命門。“現(xiàn)在行業(yè)仍然處在草莽時代,加上限購政策,綠城的產(chǎn)品再好,市場卻承接不了。”

光耀、綠城這樣的品牌房企的命運受到了廣泛關(guān)注,另外金地、金融街等房企遭險資“入侵”,又折射出房企生存的另一面壓力。此外,還有一些中小型房企的命運已經(jīng)險象環(huán)生。杭州降價背后的開發(fā)商資金鏈緊張、女房企老板跑路等等,這一切都宣示著房企,今年遭遇市場“嚴(yán)寒”的同時,還將引起自身經(jīng)營、行業(yè)問題的系列“并發(fā)癥”。

“冬天”還沒到,還會有下一個“光耀”出現(xiàn)

今年持續(xù)的市場遇冷,導(dǎo)致市場成交減少,不僅讓房企“血液”回流減速,還加速了房企原有病灶的惡化。實際上,房企出現(xiàn)問題的表象往往都在資金鏈上,但資金鏈斷裂的背后則是市場經(jīng)營、發(fā)展戰(zhàn)略步驟、產(chǎn)品特征定價策略等多方面的原因?qū)е隆?/p>

上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,截止到目前,市場調(diào)整才到上半段,行業(yè)實際還在“秋天”,還沒到“冬天”。因此大部分房企面臨去化壓力大、資金鏈緊張和融資環(huán)境未改善的局面。短期來看,市場下行的局面不會結(jié)束,“未來1-3年,不僅有更多中小房企破產(chǎn),還會看到幾個類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企的倒下。”

當(dāng)下?,F(xiàn)金流成共識,大部分開發(fā)商都采取了促銷出貨的市場策略。即使在市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)的深圳市場,多個開發(fā)商也開始各種促銷出貨,市場明顯相比一季度轉(zhuǎn)熱。但從自身房企發(fā)展而言,楊紅旭建議,一些全國性的開發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營規(guī)模,并且減少支出,不要拿地太多,甚至不應(yīng)該拿地。同時,放緩施工進(jìn)度,加速銷售與融資,保留現(xiàn)金流。

對于深圳市場,深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,由于深圳市場成交相對穩(wěn)定,供需比較平衡,因此深圳開發(fā)商的生存環(huán)境也會好很多。但此次“洗牌”并不僅僅是市場、政策、自身原因?qū)е拢€有著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到下半場內(nèi)因,未來房企整合將會是大趨勢,“未來市場不需要這么多開發(fā)商,還想要在這個市場上玩下去,開發(fā)商們需要審時度勢,做相應(yīng)的調(diào)整。”

觀點

去年“地王熱”將套住部分“激進(jìn)者”

楊紅旭,上海某房地產(chǎn)研究院副院長

市場調(diào)整才開始了上半段,實際上還沒正式入冬。房企所面臨的去化壓力、資金鏈情況、融資環(huán)境不會有改善,因此部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂是必然的。就這輪短周期而言,2013年的地王熱(短周期的高位),注定將套住部分激進(jìn)者,不管是幾十億規(guī)模者,還是超百億規(guī)模者。未來1-3年,不僅有更多中小房企破產(chǎn),還會看到幾個類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企倒下。

事實上,房市變化領(lǐng)先于地市,一定要緊盯著房市變化,從而決定購地的策略與實操戰(zhàn)術(shù)。房屋成交量一旦開始出現(xiàn)趨勢性萎縮,應(yīng)立即減少拿地,趨于謹(jǐn)慎;而等到房價由上漲轉(zhuǎn)為止?jié)q之際,應(yīng)全部停止購地行動。

我經(jīng)常講到一個“投資三論”:何時投資?在哪投資?投資什么?開發(fā)商購地、并購、擴(kuò)張,必須想清楚這三大命題:時機(jī)、區(qū)域、產(chǎn)品。想不清而亂決策亂投資,很可能最終會吃苦頭。雖然中國住宅市場化歷史只有區(qū)區(qū)十幾年,但已出現(xiàn)了很多“慘劇”。

未來十年左右,中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大的發(fā)展空間,但“分化”將成為關(guān)鍵詞。而區(qū)域市場的分化,又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯綜復(fù)雜的關(guān)系。開發(fā)商必須學(xué)會:如何判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機(jī)遇和風(fēng)險。

行業(yè)兼并重組是大勢,應(yīng)理性看待

尹伯成,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

隨著今年樓市進(jìn)入下行通道,無論是市場還是行業(yè)發(fā)展階段都進(jìn)入到一個新的階段,未來還會有更多類似光耀、綠城這樣的房企出現(xiàn)。從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來說,進(jìn)入調(diào)整期,代表的就是房地產(chǎn)行業(yè),未來這個行業(yè)不需要這么多開發(fā)商,這也注定開發(fā)商接下來的日子不會好過。類似綠城這樣的房企出事,并不是偶然,以高端住宅開發(fā)為主要產(chǎn)品線的房企,都將面臨大的挑戰(zhàn)。并且,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大格局下,地方政府的松綁、央行倡導(dǎo)的“救市”都沒有用,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已經(jīng)沒有退路。

對于房企來說,應(yīng)該理性看待現(xiàn)在的市場環(huán)境,吸取各種的經(jīng)驗教訓(xùn)。手上有項目的,趕緊促銷推貨,“三十六計,走為上策。”另外,兼并重組并不是壞事,有利于企業(yè)之間形成合力,抗風(fēng)險能力更強(qiáng),未來發(fā)展更有保證。因此,如果有兼并重組的機(jī)會,也無須排斥。另外,對于一些發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好的房企,接下來可能會有很多機(jī)會,可以承接一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

[責(zé)任編輯:李建楠]
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