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業(yè)內(nèi):未來(lái)三年內(nèi)多個(gè)房企在資金鏈上摔跟頭
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年05月23日 來(lái)源:財(cái)經(jīng)網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

當(dāng)海水退去,才知道誰(shuí)在裸泳。早幾年,光耀董事長(zhǎng)郭耀名想必不會(huì)料到今日面臨被收購(gòu)之境況,畢竟彼時(shí)的規(guī)模擴(kuò)張與縱市豪情,曾帶給光耀光環(huán)無(wú)數(shù),讓其名聲四起,看起來(lái)一切盡在掌握。最近,綠城宋衛(wèi)平“退休”,拱手將綠城受讓融創(chuàng),引發(fā)業(yè)界一片悲情之聲。過(guò)度擴(kuò)張、布局失誤、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)不足……當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,房企的各種病因看得分外清楚。

正如專家所言“真正的冬天還沒(méi)來(lái)”,這也預(yù)示著行業(yè)“洗牌”的大幕才剛剛拉開(kāi)。

環(huán)境惡化,光耀、綠城、金地等房企遇“劫”

有研究報(bào)告稱,2014年將是房企生死年,大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并告終,部分前期加杠杠過(guò)度的大型房企也難逃償付危機(jī)。事實(shí)上,對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)而言,這并非危言聳聽(tīng)。

今年2月份,杭州樓盤降價(jià),拉響行業(yè)第一聲預(yù)警。當(dāng)時(shí)“降價(jià)”的樓盤開(kāi)發(fā)商,就是因?yàn)橐獌斶€貸款,不得不降價(jià)促銷。杭州降價(jià)事件,由于所處地域和開(kāi)發(fā)商規(guī)模不大,并未引起市場(chǎng)的太多關(guān)注,直到光耀出事!

2002年在惠州成立的光耀,有著無(wú)比的雄心。“走出惠州,沖出全國(guó)”成為光耀夢(mèng)想。2010年,光耀大舉擴(kuò)張,但前期擴(kuò)張重點(diǎn)仍在惠州。光耀全國(guó)開(kāi)工十多個(gè)項(xiàng)目,超8個(gè)是千畝大盤。同時(shí),想要上市的光耀,收購(gòu)殼資源,最終又失敗導(dǎo)致?lián)p失。花錢的地方多了,隨著銀行信貸的收緊,資金流入減少,最終導(dǎo)致光耀玩不下去。

相比光耀的警鐘,宋衛(wèi)平的“退位”,一句“有德者掌之”,引發(fā)的更多是悲情。經(jīng)歷了2008年的生死一線和2011年的賣股求生,宋衛(wèi)平在幾度堅(jiān)守綠城后,仍選擇全身而退,將綠城交予融創(chuàng)。對(duì)此,深圳某開(kāi)發(fā)商老總就表示,“完美主義者”的宋衛(wèi)平,成就了綠城產(chǎn)品的獨(dú)特性與品牌,但脫離市場(chǎng)成為其失敗的命門。“現(xiàn)在行業(yè)仍然處在草莽時(shí)代,加上限購(gòu)政策,綠城的產(chǎn)品再好,市場(chǎng)卻承接不了。”

光耀、綠城這樣的品牌房企的命運(yùn)受到了廣泛關(guān)注,另外金地、金融街等房企遭險(xiǎn)資“入侵”,又折射出房企生存的另一面壓力。此外,還有一些中小型房企的命運(yùn)已經(jīng)險(xiǎn)象環(huán)生。杭州降價(jià)背后的開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、女房企老板跑路等等,這一切都宣示著房企,今年遭遇市場(chǎng)“嚴(yán)寒”的同時(shí),還將引起自身經(jīng)營(yíng)、行業(yè)問(wèn)題的系列“并發(fā)癥”。

“冬天”還沒(méi)到,還會(huì)有下一個(gè)“光耀”出現(xiàn)

今年持續(xù)的市場(chǎng)遇冷,導(dǎo)致市場(chǎng)成交減少,不僅讓房企“血液”回流減速,還加速了房企原有病灶的惡化。實(shí)際上,房企出現(xiàn)問(wèn)題的表象往往都在資金鏈上,但資金鏈斷裂的背后則是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展戰(zhàn)略步驟、產(chǎn)品特征定價(jià)策略等多方面的原因?qū)е隆?/p>

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,截止到目前,市場(chǎng)調(diào)整才到上半段,行業(yè)實(shí)際還在“秋天”,還沒(méi)到“冬天”。因此大部分房企面臨去化壓力大、資金鏈緊張和融資環(huán)境未改善的局面。短期來(lái)看,市場(chǎng)下行的局面不會(huì)結(jié)束,“未來(lái)1-3年,不僅有更多中小房企破產(chǎn),還會(huì)看到幾個(gè)類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企的倒下。”

當(dāng)下?,F(xiàn)金流成共識(shí),大部分開(kāi)發(fā)商都采取了促銷出貨的市場(chǎng)策略。即使在市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)的深圳市場(chǎng),多個(gè)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始各種促銷出貨,市場(chǎng)明顯相比一季度轉(zhuǎn)熱。但從自身房企發(fā)展而言,楊紅旭建議,一些全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營(yíng)規(guī)模,并且減少支出,不要拿地太多,甚至不應(yīng)該拿地。同時(shí),放緩施工進(jìn)度,加速銷售與融資,保留現(xiàn)金流。

對(duì)于深圳市場(chǎng),深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,由于深圳市場(chǎng)成交相對(duì)穩(wěn)定,供需比較平衡,因此深圳開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境也會(huì)好很多。但此次“洗牌”并不僅僅是市場(chǎng)、政策、自身原因?qū)е?,還有著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到下半場(chǎng)內(nèi)因,未來(lái)房企整合將會(huì)是大趨勢(shì),“未來(lái)市場(chǎng)不需要這么多開(kāi)發(fā)商,還想要在這個(gè)市場(chǎng)上玩下去,開(kāi)發(fā)商們需要審時(shí)度勢(shì),做相應(yīng)的調(diào)整。”

觀點(diǎn)

去年“地王熱”將套住部分“激進(jìn)者”

楊紅旭,上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

市場(chǎng)調(diào)整才開(kāi)始了上半段,實(shí)際上還沒(méi)正式入冬。房企所面臨的去化壓力、資金鏈情況、融資環(huán)境不會(huì)有改善,因此部分房企出現(xiàn)資金鏈斷裂是必然的。就這輪短周期而言,2013年的地王熱(短周期的高位),注定將套住部分激進(jìn)者,不管是幾十億規(guī)模者,還是超百億規(guī)模者。未來(lái)1-3年,不僅有更多中小房企破產(chǎn),還會(huì)看到幾個(gè)類似光耀地產(chǎn)這樣規(guī)模的房企倒下。

事實(shí)上,房市變化領(lǐng)先于地市,一定要緊盯著房市變化,從而決定購(gòu)地的策略與實(shí)操戰(zhàn)術(shù)。房屋成交量一旦開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性萎縮,應(yīng)立即減少拿地,趨于謹(jǐn)慎;而等到房?jī)r(jià)由上漲轉(zhuǎn)為止?jié)q之際,應(yīng)全部停止購(gòu)地行動(dòng)。

我經(jīng)常講到一個(gè)“投資三論”:何時(shí)投資?在哪投資?投資什么?開(kāi)發(fā)商購(gòu)地、并購(gòu)、擴(kuò)張,必須想清楚這三大命題:時(shí)機(jī)、區(qū)域、產(chǎn)品。想不清而亂決策亂投資,很可能最終會(huì)吃苦頭。雖然中國(guó)住宅市場(chǎng)化歷史只有區(qū)區(qū)十幾年,但已出現(xiàn)了很多“慘劇”。

未來(lái)十年左右,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上仍有較大的發(fā)展空間,但“分化”將成為關(guān)鍵詞。而區(qū)域市場(chǎng)的分化,又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購(gòu)房能力、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。開(kāi)發(fā)商必須學(xué)會(huì):如何判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)兼并重組是大勢(shì),應(yīng)理性看待

尹伯成,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

隨著今年樓市進(jìn)入下行通道,無(wú)論是市場(chǎng)還是行業(yè)發(fā)展階段都進(jìn)入到一個(gè)新的階段,未來(lái)還會(huì)有更多類似光耀、綠城這樣的房企出現(xiàn)。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來(lái)說(shuō),進(jìn)入調(diào)整期,代表的就是房地產(chǎn)行業(yè),未來(lái)這個(gè)行業(yè)不需要這么多開(kāi)發(fā)商,這也注定開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的日子不會(huì)好過(guò)。類似綠城這樣的房企出事,并不是偶然,以高端住宅開(kāi)發(fā)為主要產(chǎn)品線的房企,都將面臨大的挑戰(zhàn)。并且,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大格局下,地方政府的松綁、央行倡導(dǎo)的“救市”都沒(méi)有用,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已經(jīng)沒(méi)有退路。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō),應(yīng)該理性看待現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境,吸取各種的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。手上有項(xiàng)目的,趕緊促銷推貨,“三十六計(jì),走為上策。”另外,兼并重組并不是壞事,有利于企業(yè)之間形成合力,抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng),未來(lái)發(fā)展更有保證。因此,如果有兼并重組的機(jī)會(huì),也無(wú)須排斥。另外,對(duì)于一些發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好的房企,接下來(lái)可能會(huì)有很多機(jī)會(huì),可以承接一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

[責(zé)任編輯:李建楠]
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