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全國范圍看，4月份已成更多城市的新房價格拐點月。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)查：全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環(huán)比上漲僅0.10%，漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，55個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌，下跌城市增加了8個。

而對房地產(chǎn)市場更具沖擊力的是，“五一”節(jié)假日3天，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降。北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并創(chuàng)下了自2008年實行“五一”小長假以來7年最低值。上海、廣州兩地雖與去年基本持平，但促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。

從房價下跌城市來看，寧波出現(xiàn)了7折新樓盤，而成都樓盤批量出現(xiàn)了10%左右的價格下調(diào)。而各地二手房已經(jīng)普遍出現(xiàn)有價無市。

造成房價下跌的最直接原因，是供需關(guān)系發(fā)生了變化。全國住房庫存由2012年底的3.47億平方米增加到了4月末的5.27億平方米，而且仍在攀升。原因在于2012年以來新一輪價格泡沫的刺激，2013年全國土地出讓金同比大幅增加57%，出讓面積增加超過10%。這些地開發(fā)的樓盤在2014年陸續(xù)上市。與此同時，中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。

在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背后，是中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴度已達極限。交銀國際的一項研究表明，房地產(chǎn)價格上漲與中國貨幣供應量密切相關(guān)，貨幣供應量走勢領(lǐng)先約2~3個季度。在12個月的滾動基礎(chǔ)上，現(xiàn)時逾60%的新廣義貨幣供應量流入商品房銷售。這個比率實際上已處于歷史最高水平，十分驚人。

現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，隨著貨幣供應量處于接近歷史低點且不易擴張，加上大部分新增貨幣供應量已被配置到商品房銷售中，目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價——這些錢主要是通過人民幣升值吸引熱錢投機而從海外借來的，隨著美聯(lián)儲開始退出QE，中國越來越缺乏賺錢的項目，熱錢外流正成為大勢所趨，房地產(chǎn)泡沫正面臨持續(xù)擠壓甚至被擠破的風險。

雖然5月14日央行要求商業(yè)銀行保證首套房房貸，但這是杯水車薪。而且商業(yè)銀行會比較謹慎，今年一季度中國銀行業(yè)不良貸款新增540億元，創(chuàng)2008年9月以來的最高水平(去年全年才993億元)，其中礦產(chǎn)和房地產(chǎn)是重災區(qū)。最近，央行、銀監(jiān)會和保監(jiān)會都在警告房地產(chǎn)風險。

與此同時，央行和金融監(jiān)管部門正在進一步加強商業(yè)銀行的資金規(guī)范管理。近日五部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)同業(yè)業(yè)務的通知》，逐項界定并規(guī)范了同業(yè)拆借、同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)代付、買入返售(賣出回購)等同業(yè)投融資業(yè)務。這將增加商業(yè)銀行的融資成本，大大約束商業(yè)銀行的騰挪空間。

此外，據(jù)媒體披露，監(jiān)管層將對“影子銀行”揮出最重一擊——10萬億元銀行非標融資或?qū)⒒乇恚康禺a(chǎn)資金輸血管面臨斷裂風險。由于銀行非標融資主要輸血對象是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的限制類行業(yè)，其監(jiān)管升級或?qū)⑦M一步拉升房企融資成本和難度。

綜合以上因素，筆者認為中國樓市泡沫已從“價格最后上沖成交量下降”階段，進入了“成交量急劇萎縮價格出現(xiàn)拐點”階段，即將進入“成交量低迷價格大幅下跌”階段。按照國際經(jīng)驗，從成交量大幅下降到價格快速下跌，一般約有6個月時間。