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近年來，在國家房產(chǎn)政策的調控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓，。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川，自2010年萬達、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領軍者高調進駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個商業(yè)項目在各區(qū)域拔地而起。寧夏天貿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李剛認為，隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進入快車道，有機遇也有挑戰(zhàn)。

A城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇

在房地產(chǎn)行業(yè)里，李剛只算作新手，以前做生意的他在2009年才進入房地行業(yè)，并成立了寧夏天貿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。初出茅廬的他，第一個開發(fā)項目就選擇了商業(yè)地產(chǎn)。

李剛說：“2009年，銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。我們經(jīng)過市場調研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴張與舊城改造項目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進入市區(qū)，對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項目卻屈指可數(shù)，這些疊加的因素讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，并毅然決定將“觸角”伸向商業(yè)地產(chǎn)。”

對銀川商業(yè)地產(chǎn)的未來，李剛持樂觀態(tài)度。“截至2012年底，銀川市常住人口為204.63萬人，城鎮(zhèn)化率為75.04%。在我國城市化率每增長1%，就意味著有1200萬以上的農(nóng)業(yè)人口進入城市，住房、就業(yè)、出行等方面的需求，引發(fā)城市規(guī)模的持續(xù)擴大。當城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后，人口對于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對大型商場、超市、寫字樓的需求開始加大。”李剛說，銀川處在城市化發(fā)展的中期，城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展。

B做特色商業(yè)地產(chǎn)贏得市場

隨著城市化進程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達廣場獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達廣場、悅海新天地、鼓樓尚街，城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀城……涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應量增多，同質化現(xiàn)象嚴重等問題也開始顯現(xiàn)。

寧夏天貿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的首個項目鼓樓尚街也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購物街區(qū)，更強調生活的娛樂休閑功能，為消費者營造一個新的生活空間。地下設有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會所、特色美食、露天茶座、大型影院、風格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費趨勢，項目還增加了體驗式業(yè)態(tài)的比重，如動感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在李剛看來，在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營，引入先進的運營模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。

此外，李剛還認為，商業(yè)地產(chǎn)還承載了一個城市經(jīng)濟發(fā)展的重要社會責任，不僅僅停留在房屋的建設上，更包括為投資人考慮到初期的定位和后期的運營、維護、招商，讓投資者在我們開發(fā)的項目上達到保值增值的目的，這樣才是一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。

C投資商業(yè)地產(chǎn)位置很重要

李剛介紹，與投資住宅相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻較高，投入的費用多，但商業(yè)地產(chǎn)目前不在調控范圍之內，對于資金保值來講，保值性更強一些。但在投資時位置至關重要。

“商業(yè)地產(chǎn)的資金投入遠遠高于住宅投資，一個好的位置則會大大降低投資風險，提高收益。”李剛說：“選成熟的商圈能夠保證人流、車流、商流量，這對開發(fā)商來說項目不愁買，對投資者來說也保證了商鋪的租金收益。”

目前，從銀川市場整體水平看，住宅投資回報率約為3%~4%，商業(yè)投資回報率約10%~12%，部分核心商圈的沿街商鋪投資回報率可達15%或以上。

此外，對于新建社區(qū)內或附近未來規(guī)劃的商圈來說，其前期銷售的價格往往相對較低,隨著入住率、人流量增加以及消費人群的增加，其物業(yè)升值的空間也就會逐漸變大，但相對成熟商圈來說，回報率相對低一些，回收成本的時間也會長一些。因此在投資未來規(guī)劃商圈的商業(yè)地產(chǎn)時，除了位置還要考慮到所在商圈的消費能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競爭對手等，評估其是否具有發(fā)展的潛力。