近年來,在國家房產(chǎn)政策的調(diào)控下,靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓,。住宅市場受到擠壓,盈利空間大幅度縮水,開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川,自2010年萬達(dá)、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進(jìn)駐后,商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般,僅去年就有大大小小10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在各區(qū)域拔地而起。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李剛認(rèn)為,隨著城市化的發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入快車道,有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。
A城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)帶來機(jī)遇
在房地產(chǎn)行業(yè)里,李剛只算作新手,以前做生意的他在2009年才進(jìn)入房地行業(yè),并成立了寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。初出茅廬的他,第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就選擇了商業(yè)地產(chǎn)。
李剛說:“2009年,銀川房市開始低迷,住宅銷量逐漸減少,供大于求逐漸顯現(xiàn)。我們經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn),隨著城市擴(kuò)張與舊城改造項(xiàng)目的不斷增多,越來越多的銀川周邊市民搬遷進(jìn)入市區(qū),對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多,商業(yè)項(xiàng)目卻屈指可數(shù),這些疊加的因素讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景,并毅然決定將“觸角”伸向商業(yè)地產(chǎn)。”
對銀川商業(yè)地產(chǎn)的未來,李剛持樂觀態(tài)度。“截至2012年底,銀川市常住人口為204.63萬人,城鎮(zhèn)化率為75.04%。在我國城市化率每增長1%,就意味著有1200萬以上的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市,住房、就業(yè)、出行等方面的需求,引發(fā)城市規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后,人口對于新房的需求趨于停滯,住宅需求增速放緩,而相伴隨的對大型商場、超市、寫字樓的需求開始加大。”李剛說,銀川處在城市化發(fā)展的中期,城鎮(zhèn)化的不斷提高,將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。
B做特色商業(yè)地產(chǎn)贏得市場
隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展,目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年,金鳳萬達(dá)廣場獲得成功后,銀川的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段,城中心有金鳳萬達(dá)廣場、悅海新天地、鼓樓尚街,城北有大閱城、奧特萊斯,城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達(dá)廣場,城東有銀川永泰城,城南有中拓世紀(jì)城……涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應(yīng)量增多,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題也開始顯現(xiàn)。
寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的首個(gè)項(xiàng)目鼓樓尚街也是一座城市綜合體,但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念,依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式,精心打造沿街精品購物街區(qū),更強(qiáng)調(diào)生活的娛樂休閑功能,為消費(fèi)者營造一個(gè)新的生活空間。地下設(shè)有國際連鎖超市和大型停車場,購物中心囊括高端品牌、健身會(huì)所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè),讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費(fèi)趨勢,項(xiàng)目還增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重,如動(dòng)感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在李剛看來,在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天,要做到差異化經(jīng)營,引入先進(jìn)的運(yùn)營模式,打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。
此外,李剛還認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)還承載了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要社會(huì)責(zé)任,不僅僅停留在房屋的建設(shè)上,更包括為投資人考慮到初期的定位和后期的運(yùn)營、維護(hù)、招商,讓投資者在我們開發(fā)的項(xiàng)目上達(dá)到保值增值的目的,這樣才是一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
C投資商業(yè)地產(chǎn)位置很重要
李剛介紹,與投資住宅相比,投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻較高,投入的費(fèi)用多,但商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi),對于資金保值來講,保值性更強(qiáng)一些。但在投資時(shí)位置至關(guān)重要。
“商業(yè)地產(chǎn)的資金投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資,一個(gè)好的位置則會(huì)大大降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益。”李剛說:“選成熟的商圈能夠保證人流、車流、商流量,這對開發(fā)商來說項(xiàng)目不愁買,對投資者來說也保證了商鋪的租金收益。”
目前,從銀川市場整體水平看,住宅投資回報(bào)率約為3%~4%,商業(yè)投資回報(bào)率約10%~12%,部分核心商圈的沿街商鋪投資回報(bào)率可達(dá)15%或以上。
此外,對于新建社區(qū)內(nèi)或附近未來規(guī)劃的商圈來說,其前期銷售的價(jià)格往往相對較低,隨著入住率、人流量增加以及消費(fèi)人群的增加,其物業(yè)升值的空間也就會(huì)逐漸變大,但相對成熟商圈來說,回報(bào)率相對低一些,回收成本的時(shí)間也會(huì)長一些。因此在投資未來規(guī)劃商圈的商業(yè)地產(chǎn)時(shí),除了位置還要考慮到所在商圈的消費(fèi)能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競爭對手等,評估其是否具有發(fā)展的潛力。
關(guān)注邯鄲規(guī)劃發(fā)展
每日推送樓市快訊
匯集本地?zé)狳c(diǎn)資訊
視頻展示城市發(fā)展
記錄邯鄲樓市百態(tài)
抖音搜邯鄲戀家網(wǎng)
無需安裝,掃一掃
掌握樓市一手資訊
便利查看 快捷分享
在線咨詢 解疑答惑
獲取樓盤 獨(dú)家優(yōu)惠
為您買房 保駕護(hù)航