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近年來，在國家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓，。住宅市場受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開發(fā)商開始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢。在銀川，自2010年萬達(dá)、綠地等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進(jìn)駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在各區(qū)域拔地而起。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長李剛認(rèn)為，隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入快車道，有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。

A城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)帶來機(jī)遇

在房地產(chǎn)行業(yè)里，李剛只算作新手，以前做生意的他在2009年才進(jìn)入房地行業(yè)，并成立了寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。初出茅廬的他，第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就選擇了商業(yè)地產(chǎn)。

李剛說：“2009年，銀川房市開始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。我們經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴(kuò)張與舊城改造項(xiàng)目的不斷增多，越來越多的銀川周邊市民搬遷進(jìn)入市區(qū)，對商業(yè)的需求開始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤較多，商業(yè)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)，這些疊加的因素讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，并毅然決定將“觸角”伸向商業(yè)地產(chǎn)。”

對銀川商業(yè)地產(chǎn)的未來，李剛持樂觀態(tài)度。“截至2012年底，銀川市常住人口為204.63萬人，城鎮(zhèn)化率為75.04%。在我國城市化率每增長1%，就意味著有1200萬以上的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市，住房、就業(yè)、出行等方面的需求，引發(fā)城市規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后，人口對于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對大型商場、超市、寫字樓的需求開始加大。”李剛說，銀川處在城市化發(fā)展的中期，城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。

B做特色商業(yè)地產(chǎn)贏得市場

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬達(dá)廣場獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬達(dá)廣場、悅海新天地、鼓樓尚街，城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場、西夏萬達(dá)廣場，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀(jì)城……涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開花。但隨著市場供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問題也開始顯現(xiàn)。

寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造的首個(gè)項(xiàng)目鼓樓尚街也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開發(fā)模式，精心打造沿街精品購物街區(qū)，更強(qiáng)調(diào)生活的娛樂休閑功能，為消費(fèi)者營造一個(gè)新的生活空間。地下設(shè)有國際連鎖超市和大型停車場，購物中心囊括高端品牌、健身會(huì)所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費(fèi)趨勢，項(xiàng)目還增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，如動(dòng)感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在李剛看來，在商業(yè)地產(chǎn)開始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營，引入先進(jìn)的運(yùn)營模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場。

此外，李剛還認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還承載了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要社會(huì)責(zé)任，不僅僅停留在房屋的建設(shè)上，更包括為投資人考慮到初期的定位和后期的運(yùn)營、維護(hù)、招商，讓投資者在我們開發(fā)的項(xiàng)目上達(dá)到保值增值的目的，這樣才是一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

C投資商業(yè)地產(chǎn)位置很重要

李剛介紹，與投資住宅相比，投資商業(yè)地產(chǎn)的門檻較高，投入的費(fèi)用多，但商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi)，對于資金保值來講，保值性更強(qiáng)一些。但在投資時(shí)位置至關(guān)重要。

“商業(yè)地產(chǎn)的資金投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資，一個(gè)好的位置則會(huì)大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。”李剛說：“選成熟的商圈能夠保證人流、車流、商流量，這對開發(fā)商來說項(xiàng)目不愁買，對投資者來說也保證了商鋪的租金收益。”

目前，從銀川市場整體水平看，住宅投資回報(bào)率約為3%~4%，商業(yè)投資回報(bào)率約10%~12%，部分核心商圈的沿街商鋪投資回報(bào)率可達(dá)15%或以上。

此外，對于新建社區(qū)內(nèi)或附近未來規(guī)劃的商圈來說，其前期銷售的價(jià)格往往相對較低,隨著入住率、人流量增加以及消費(fèi)人群的增加，其物業(yè)升值的空間也就會(huì)逐漸變大，但相對成熟商圈來說，回報(bào)率相對低一些，回收成本的時(shí)間也會(huì)長一些。因此在投資未來規(guī)劃商圈的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，除了位置還要考慮到所在商圈的消費(fèi)能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競爭對手等，評估其是否具有發(fā)展的潛力。