【導(dǎo)讀】評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪把中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面,預(yù)計(jì)未來一年住宅銷售增長將大幅放緩。
央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京5月22日消息據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪把中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面,預(yù)計(jì)未來一年住宅銷售增長將大幅放緩。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀就此事發(fā)表獨(dú)家點(diǎn)評(píng)。
經(jīng)濟(jì)之聲:原本已經(jīng)低迷的中國房地產(chǎn)業(yè),又遭到當(dāng)頭一棒。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪昨天宣布,把中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。穆迪預(yù)計(jì),未來12個(gè)月內(nèi),隨著庫存上升、流動(dòng)性減弱,中國住宅類房地產(chǎn)銷售的增長將會(huì)大幅放緩。對(duì)于穆迪給出的結(jié)論和分析依據(jù),您認(rèn)同嗎?我們知道穆迪是權(quán)威的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),它的警示,我們?cè)趺磳?duì)待?
葉檀:穆迪有自己的依據(jù),我們不能說它的結(jié)論是錯(cuò)誤的,但是它顯然不太懂得中國房地產(chǎn)的特殊情況和中國的特色。穆迪主要是按照幾個(gè)數(shù)據(jù)來的,它也做了實(shí)際的考察,比如說今年房地產(chǎn)的庫存量在上升,而且去年它的銷售額同比增長了26.6%,而今年是在0%-5%之間,而且一二線城市的庫存量在大幅上升。最重要的是,由于中國實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策,所以中國房地產(chǎn)的貸款、房地產(chǎn)的融資渠道在收窄。根據(jù)這幾個(gè)方面因素,穆迪認(rèn)為中國的房地產(chǎn)從穩(wěn)定調(diào)整到負(fù)面,也就是說未來的風(fēng)險(xiǎn)非常大。
但穆迪沒有想到,從2003年開始,中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪又一輪的調(diào)整,平均兩年有一次大調(diào)整,每一次我們覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)快要崩盤了,但是在每次“崩盤論”之后,中國的房地產(chǎn)都會(huì)進(jìn)入一個(gè)上漲和穩(wěn)定的區(qū)間。中國的房地產(chǎn)有自己的特色,它的政策、貨幣以及一些經(jīng)濟(jì)的指標(biāo)都跟西方房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常大的區(qū)別。
經(jīng)濟(jì)之聲:樓市崩盤論持續(xù)發(fā)酵中,一些悲觀者認(rèn)為穆迪這次調(diào)降房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)有落井下石的味道,可能會(huì)成為壓垮中國樓市的最后一根稻草。雖然大家都在說地方政府救市難以改變樓市目前的頹勢(shì),但是說中國樓市要垮掉,這種擔(dān)憂是不是有些多慮了?
葉檀:穆迪是世界知名的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),它的評(píng)級(jí)直接影響到中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,所以我們對(duì)穆迪的評(píng)級(jí)給予特殊的關(guān)注。在此前,一些機(jī)構(gòu)包括花旗銀行在內(nèi),都發(fā)布一系列的報(bào)告看空中國的房地產(chǎn)市場(chǎng),但中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因此垮臺(tái)。這些機(jī)構(gòu)主要的看空理由跟穆迪是一致的,目前我們需要關(guān)注的是幾個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域,比如說中國的融資渠道、房地產(chǎn)的融資渠道是不是會(huì)增加。比如說房地產(chǎn)價(jià)格下降之后,它的去化率會(huì)上升,像杭州這個(gè)城市,它的房地產(chǎn)價(jià)格在下降,但是某些樓盤在房價(jià)大幅下降之后,出現(xiàn)了剛性需求的上升,甚至出現(xiàn)了“日光盤”的現(xiàn)象。
如果出現(xiàn)這一系列組合拳的話,我相信中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)企穩(wěn)。我們的剛性需求時(shí)代沒有過去,我們的商品房時(shí)代也沒有過去?,F(xiàn)在的關(guān)鍵問題是,我們的貨幣政策能不能對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)比較大的調(diào)整。
當(dāng)然,我們也不能說穆迪是“陰謀論”,因?yàn)閲獾臋C(jī)構(gòu)都有各自的看法,我們不能以“陰謀論”來統(tǒng)概它們的看法。
經(jīng)濟(jì)之聲:目前中國的房地產(chǎn)后市會(huì)是一個(gè)怎么樣的發(fā)展路徑?
葉檀:中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生非常嚴(yán)重的分化,有的受益于高鐵時(shí)代,受益于城鎮(zhèn)化,一些重點(diǎn)城市的房價(jià)依然會(huì)上升;但是有的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于此前過于激進(jìn),泡沫過大,比如說像中國西北部的一些煤炭城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)急劇下滑的現(xiàn)象,它的分化是非常嚴(yán)重的。
另外一個(gè)分化是消費(fèi)群體中的分化,有些資金較多的人群會(huì)購買商品房,商品房的價(jià)格會(huì)下降;但是保障房,包括共有產(chǎn)權(quán)房,會(huì)維持一個(gè)非常低水位的穩(wěn)定價(jià)格。
房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)發(fā)生分化,前兩年一些比較穩(wěn)健,比較注意現(xiàn)金流的大型房地產(chǎn)企業(yè),未來會(huì)進(jìn)入一個(gè)并購其他企業(yè)的階段;而一些小型的比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè),它會(huì)出現(xiàn)一個(gè)崩盤的結(jié)果。
經(jīng)濟(jì)之聲:目前危險(xiǎn)最大的是哪一類城市?
葉檀:城市分化的最后邏輯是,哪個(gè)城市受益于新型城鎮(zhèn)化時(shí)代,哪個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了比較好的轉(zhuǎn)型,那么這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有可能起來,而且它的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比健康的。
目前最危險(xiǎn)的城市有一些共同特點(diǎn):以前的房價(jià)非常高,泡沫比較大,但是它的人口和它的存款在流失,而且它轉(zhuǎn)型比較困難。最重要的是,它沒有受益于高鐵時(shí)代,它單純靠低端的制造業(yè)或者是靠一些低端的資源性行業(yè)發(fā)展,這樣的城市風(fēng)險(xiǎn)非常大,它的市場(chǎng)出現(xiàn)了急劇的下滑。
經(jīng)濟(jì)之聲:目前一些地方政府出臺(tái)了一些救市政策,這對(duì)個(gè)別城市的危局有沒有緩解作用?
葉檀:這些救市政策起到的作用其實(shí)并不大,這些政策對(duì)于局部會(huì)有一定的影響,但影響相當(dāng)小,因?yàn)榈胤秸疀]有辦法去影響融資的成本,也沒有辦法去提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體信心。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)健,必須要進(jìn)行頂層設(shè)計(jì),從貨幣、從信心、從全國的資產(chǎn)負(fù)債表來總體衡量我們的房地產(chǎn)市場(chǎng),這樣才能出臺(tái)非常行之有效的政策。
經(jīng)濟(jì)之聲:對(duì)于房地產(chǎn)融資成本后續(xù)的變化,怎么看?
葉檀:房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資非常奇特,它以前是靠銀行,然后到境外去貸款融資,因?yàn)樗馁J款利率非常低,然后它發(fā)行了一些房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)融資的成本整體來說比較高,很多都到了15%以上,成本如此之高是因?yàn)樗姆績r(jià)上漲得更快,所以能夠覆蓋它的融資成本。
現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì),如果說房地產(chǎn)的融資成本繼續(xù)維持在15%的高位,而房地產(chǎn)的價(jià)格又降下來了,下降到0%-5%之間,那顯然不能覆蓋融資成本。一些新進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè),新興又不太好的房地產(chǎn)企業(yè),就面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn),而大型的房地產(chǎn)企業(yè),它就會(huì)主動(dòng)降低它的建設(shè)速度。
經(jīng)濟(jì)之聲:在這一輪調(diào)整中,土地的價(jià)格會(huì)不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性下降?
葉檀:土地的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了下降了,最主要的問題是,大家對(duì)土地的吹捧最近有所下行。考慮到不同的城市,比如說一線城市、一些核心區(qū)域的城市和城市的新興中心點(diǎn),這樣土地如果低價(jià)買入的話,未來仍然有升值的空間,因?yàn)檫@些地方每平方公里的GDP會(huì)上升,越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方,現(xiàn)在以均價(jià)拿地,越是合適的。
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