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今年前四個(gè)月房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以說并不喜人——無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅新開工面積、住宅銷售面積，還是銷售額，或者全國70個(gè)大中城市的房價(jià)變動，本文作者認(rèn)為這些數(shù)據(jù)也證明了市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來的事實(shí)，但他同時(shí)警示，要警惕房地產(chǎn)泡沫的來臨，且不能為了保增長而掩蓋問題以致不可收拾，“何時(shí)救市，如何救市，的確值得思考”。

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷斯在其經(jīng)典著作《1929年大崩潰》中寫道：“整整一代歷史學(xué)家指責(zé)柯立芝由于盲目樂觀而看不見一場正在國內(nèi)外孕育的暴風(fēng)驟雨。這是很不公平的。預(yù)測災(zāi)難，既不需要勇氣也不需先見之明。在形勢一片大好的時(shí)候預(yù)測災(zāi)難，才需要勇氣。”對于他的話，我深有體會。今年春節(jié)剛過完，我的《今年中國房價(jià)下跌是大概率》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中國房地產(chǎn)市場絕非很多人樂觀的認(rèn)為，只是簡單的市場分化：一二線城市繼續(xù)上漲，供應(yīng)已經(jīng)過剩的三四線及以下城市房價(jià)下跌。從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，今年中國房地產(chǎn)的預(yù)期很可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價(jià)下跌。”這對于剛剛經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場化以來最瘋狂2013年的中國人而言，要讓他們相信危險(xiǎn)在逐漸來臨的確很難。

其實(shí)，早在去年9月份，我在《亞洲金融危機(jī)卷土重來》的文章中判斷：“美聯(lián)儲收緊貨幣，不僅影響中國的出口，不僅導(dǎo)致人民幣貶值的壓力，更可能給中國房地產(chǎn)泡沫以致命一擊。而在中國經(jīng)濟(jì)越來越被高房價(jià)綁架的情況下，這種外在的沖擊無疑是致命的。”然而，習(xí)慣了房價(jià)一直上漲和人民幣一直升值的人們，對于這樣的判斷只是當(dāng)成了一種笑話而已。但市場的冷暖轉(zhuǎn)換之快，卻遠(yuǎn)超乎人們的現(xiàn)象：官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也好，還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息也好，都明白無誤地證明房地產(chǎn)市場的確不妙的事實(shí)。

前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16.4%，創(chuàng)16個(gè)月以來新低；住宅新開工面積下降24.5%；住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%。在三四線城市由于巨大的庫存而幾乎普跌的同時(shí)，包括北京在內(nèi)的一二線城市銷量暴跌，房價(jià)出現(xiàn)了明顯的松動；一線房企的業(yè)績慘淡，萬科、招商、金地、中海和保利等銷售業(yè)業(yè)績同比持續(xù)下滑，降幅均超過10%。一旦市場逆轉(zhuǎn)，稻草都能壓倒駱駝，市場對于青島“姐妹花”跑路，對于百強(qiáng)房企之一的光耀地產(chǎn)的破產(chǎn)極為敏感，對于綠城地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)極為狐疑。更為有意思的是，一些多年來力挺房價(jià)上漲，并且在3月份還堅(jiān)持認(rèn)為杭州等城市出現(xiàn)的降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，房價(jià)依然會上漲，甚至聲稱房價(jià)還會漲十年的人，很快轉(zhuǎn)了口風(fēng)，開始呼吁救市。更致命的是，和以往不同，這次房價(jià)的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場做出的自發(fā)反應(yīng)。

5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市4月份的房價(jià)數(shù)據(jù)也證明了市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來的事實(shí)：從前四個(gè)月70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)看：新房，1至4月環(huán)比上漲城市數(shù)分別為62，57，56個(gè)，44個(gè)；最高漲幅分別為1.2%，0.7%，0.6%，0.4%；同比上漲數(shù)雖然都是69個(gè)，但最高漲幅分別為20.9%，18.7%，15.5%，13.6%；二手房，1月到4月環(huán)比上漲的城市數(shù)分別為48，46，42，35個(gè)，同比上漲的城市3月份為68個(gè)，4月份為67個(gè)，漲幅分別為18.4%，15.9%，13.2%，12%。可以說，市場轉(zhuǎn)折的趨勢非常明顯。這種變化，不僅符合目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)的邏輯，也符合房地產(chǎn)自身的邏輯。

首先，從過去10多年房價(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動投資驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)，一季度M2增速10多年來首次低于13%，筆者去年預(yù)計(jì)的常態(tài)性的“錢荒”事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)；第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長，2013年經(jīng)濟(jì)增長7.7%，更多的是依靠房地產(chǎn)投資的拉動，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正常增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長。今年一季度經(jīng)濟(jì)增速7.4%，固定資產(chǎn)投資增速只有16.7%，都意味著，依靠房地產(chǎn)、依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)的模式已經(jīng)走到了盡頭；第三，從供求邏輯看，中國住房需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的一年的數(shù)字看：房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，占全年GDP的比重超過15%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平，按照2013年房13億平的銷售面積，意味著未來五年，住房供應(yīng)出現(xiàn)過剩肯定會成為事實(shí)。而且，由于人民幣單邊升值的趨勢不再，一旦人民幣貶值，本來已經(jīng)很高的人民幣計(jì)價(jià)的住房會顯得“更貴”。

以上種種的事實(shí)意味著，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來。對于痛恨高房價(jià)的民眾而言，這種局面自然值得歡欣。然而，對于認(rèn)為中國房地產(chǎn)會崩盤，甚至期盼房地產(chǎn)崩盤的觀點(diǎn)，筆者卻不敢茍同。2008年，歷史給了中國人刺破不健康的房地產(chǎn)泡沫的最好的機(jī)會，我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，等于對中國經(jīng)濟(jì)實(shí)施“自殺式襲擊”，這種代價(jià)無疑是中國無法承受的。中國的經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)已經(jīng)依賴到何種程度？房地產(chǎn)投資占GDP15%以上，對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)在20%以上，土地收入占地方財(cái)政70%以上，房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬億的融資占中國全社會融資額70%以上，這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)一旦出大問題，中國經(jīng)濟(jì)必然崩潰，每個(gè)人都會成為中國高房價(jià)泡沫破滅的殉葬品。

中國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價(jià)一旦下跌，中國經(jīng)濟(jì)增長的日子也必將到頭，為了應(yīng)對房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)而讓路，這是一個(gè)大概率事件。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將房價(jià)下跌的政策應(yīng)對提上極其重要的地位?；诖诉壿?，中國民眾恐怕要接受一個(gè)心理上難以接受的事實(shí)：如果房價(jià)一旦下跌，有關(guān)部門一定會出手救市，以維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。但是，何時(shí)救市，如何救市，的確值得思考。應(yīng)該清醒地意識到，目前房價(jià)只是出現(xiàn)了正常的調(diào)整，這種調(diào)整并非崩盤，也不會對中國宏觀經(jīng)濟(jì)和金融引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整不僅有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，更有利于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。救市的前提應(yīng)該是房價(jià)出現(xiàn)了大幅度的回調(diào)，并且可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)出現(xiàn)大面積的壞賬，目前卻沒有任何跡象表明出現(xiàn)了這種情況。

救市不是不可以，但救市不能突破市場邊界，不能突破底線思維。就救市的時(shí)機(jī)而論，不能房價(jià)一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會讓房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。救市的時(shí)機(jī)必須是房價(jià)的下跌嚴(yán)重創(chuàng)傷中國經(jīng)濟(jì)，很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)。如果只是因?yàn)榉孔舆^多而出現(xiàn)的正常調(diào)整，政府絕不應(yīng)該輕易救市。而一旦房價(jià)的下滑對中國的金融系統(tǒng)，對中國的宏觀經(jīng)濟(jì)可能造成實(shí)質(zhì)性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界。不遵守此邊界，在房地產(chǎn)的供應(yīng)日益過剩的情況下，人為維持房地產(chǎn)的泡沫，只會讓中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴更大?，F(xiàn)在很多從一直看多中國房地產(chǎn)突然轉(zhuǎn)口喊救市者，包括一些房地產(chǎn)從業(yè)者，都幻想通過救市，能夠像08年的4萬億一樣，帶來新一輪房價(jià)飛漲的盛宴，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是很危險(xiǎn)的。在中國住房供應(yīng)日趨過剩的情況下，任何政策都難以維持房價(jià)的單邊上漲。