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自從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越玩越大之后，國(guó)際唱空中國(guó)樓市的聲音從來(lái)都沒(méi)有消停過(guò)。最近，國(guó)際知名機(jī)構(gòu)又掀起了新一輪唱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聲音。野村證券認(rèn)為中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)開(kāi)始破裂，而瑞銀認(rèn)為房地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的第一大風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)樓市到底處于什么樣的狀態(tài)？是進(jìn)入了泡沫破裂的進(jìn)行時(shí)，還是龍潛于野，等待那一聲翻盤(pán)的驚雷？

野村證券核心理由是住房市場(chǎng)的供給過(guò)剩和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資困難。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占到中國(guó)GDP的16%，房地產(chǎn)降溫意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，政府手中可以救市的工具非常有限，如果重走刺激政策舊路會(huì)加重債務(wù)以及供大于求的問(wèn)題。野村證券的觀點(diǎn)確實(shí)有現(xiàn)實(shí)的支撐，但關(guān)鍵問(wèn)題并不在于房地產(chǎn)供求關(guān)系以及開(kāi)發(fā)商融資難易程度，而在于我們信貸政策到底會(huì)采取什么樣的策略應(yīng)對(duì)當(dāng)前樓市危機(jī)。

就李克強(qiáng)總理思路而言，他強(qiáng)調(diào)不能再搞大規(guī)模刺激政策來(lái)解決當(dāng)前的問(wèn)題。從事實(shí)上層面而言，再搞一輪像2008年那樣大規(guī)模而且具有系統(tǒng)性的救市政策，顯然已經(jīng)沒(méi)有可以實(shí)施的空間。自從2009年樓市迎來(lái)了驚天大逆轉(zhuǎn)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了階段性牛市，以2013年6月之后暴漲作為最近的結(jié)點(diǎn)，中國(guó)房?jī)r(jià)水平顯然已經(jīng)超過(guò)了居民可以承受的范圍。只不過(guò)各地樓市泡沫程度不同，但中國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的收入水準(zhǔn)而言的確存在著泡沫。而且泡沫的不斷生長(zhǎng)，已經(jīng)嚴(yán)重威脅到制造業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)以及居民生活成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)準(zhǔn)確綁架了金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)綁架地方政府。大規(guī)模的影子銀行投資者們期待房?jī)r(jià)以更大的幅度來(lái)滿(mǎn)足其高利貸式的回報(bào)，地方政府期待以更多的房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)以及土地出讓金來(lái)償還那些無(wú)底洞的債務(wù)。銀行頻頻傳出的“錢(qián)荒呼告”以及一些地方政府不顧各種壓力毅然決然選擇救市策略，就是在當(dāng)前壓力下最為本能的反應(yīng)。

然而，管理層有著自己清晰的整體性戰(zhàn)略思路，李克強(qiáng)總理日前在《求是》雜志撰文指出，如果不是用改革的辦法，即簡(jiǎn)政放權(quán)、創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式、著力調(diào)整結(jié)構(gòu)“三管齊下”，而是采取短期刺激政策，不僅去年的結(jié)果可能會(huì)大不一樣，而且今后幾年的日子也許會(huì)更難過(guò)。必須以強(qiáng)烈的歷史使命感和責(zé)任感，以壯士斷腕的決心和勇氣，堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革。這就意味著短期內(nèi)全國(guó)內(nèi)很難出現(xiàn)大規(guī)模的金融刺激政策以及房地產(chǎn)刺激政策。即使出現(xiàn)刺激政策，也是具有非常鮮明的針對(duì)性，而且有其前提和具體邊界。

瑞銀觀點(diǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)“已經(jīng)顯著增加”，并稱(chēng)樓市已經(jīng)接近轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他們雖然認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)危險(xiǎn)的狀態(tài)，但仍處于可以控制范圍內(nèi)。這種觀點(diǎn)相對(duì)于野村證券認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于失控狀態(tài)，顯然更為謹(jǐn)慎。

就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，瑞銀觀點(diǎn)可能更接近市場(chǎng)真相。雖然我們看到了很多城市淪為鬼城，也有一些開(kāi)發(fā)商卷鋪?zhàn)呗?，但說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道，顯然仍然缺乏足夠的證據(jù)。近些年房地產(chǎn)最大危機(jī)發(fā)生在2008年年末，最近這一輪的房地產(chǎn)降價(jià)熱以及拋售潮，只是對(duì)于2013年6月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大爆發(fā)一次技術(shù)性修正，并不能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)形成顛覆性的影響。一些開(kāi)發(fā)商拋出噱頭，更多地是出于資金面的壓力以及營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，因?yàn)槭袌?chǎng)總會(huì)有冷熱之分，在稍微寒冷季節(jié)里要想生存下來(lái)，作出某些犧牲是必要的。特別是當(dāng)前大型房企爭(zhēng)相占領(lǐng)市場(chǎng)份額、橫行于天下的時(shí)代，大量中小房企生存狀態(tài)堪憂(yōu)。會(huì)哭的孩子或者說(shuō)會(huì)“裝哭的孩子”有奶喝，這些波動(dòng)已經(jīng)牽動(dòng)了地方政府以及銀行之心，各地躍躍欲試的刺激政策以及信貸放松似乎找到了理由，但是，從整體上來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并非像國(guó)外投行以及一些輿論所宣揚(yáng)的那樣悲觀。

困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問(wèn)題不在于中國(guó)樓市大跌，而在于如何控制房?jī)r(jià)暴漲。從2003年以來(lái)，各種辦法出盡，仍然無(wú)法解決這一令市場(chǎng)頭痛的問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫破裂固然非常危險(xiǎn)，但其生成與吹大才是更重大的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫雖然破裂于政策緊縮期，但其產(chǎn)生于刺激與寬松時(shí)期。