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近日，多家房地產(chǎn)公司公布了今年第一季度的銷售數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，部分房企銷售大幅下滑，開發(fā)商的樂觀情緒開始明顯下降。其中，處于三四梯隊內(nèi)的房企業(yè)績增速趨緩，部分房企業(yè)績甚至不如去年同期，普遍期待的4月“小陽春”并未出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認為，在信貸收緊、個別城市樓盤降價等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者的觀望情緒普遍增強，而開發(fā)商“讓利跑量”的心理也已漸占上風，樓市的供需格局正在悄然發(fā)生變化。

市場：樓市供需格局悄然生變

據(jù)《2014年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜顯示，萬科今年第一季度的銷售額同比增長21%，碧桂園、綠地、恒大、萬達則分別增長94%、31%、72%、36%。從目標完成率看，萬科、碧桂園、中海、恒大完成率都超過25%，完成度領(lǐng)先其他TOP50房企。

有人領(lǐng)跑，也有人壓力重重。今年第一季度銷售額在100億元以下，處于三四梯隊內(nèi)的房企業(yè)績普遍增速趨緩，部分房企的業(yè)績甚至不如去年同期。這當中，遠洋地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)今年一季度銷售額僅占全年銷售目標的13%、9%、5%，合生創(chuàng)展一季度銷售額僅為7.03億元，同比降73.5%，恒盛地產(chǎn)同期合約銷售額僅為11.37億元，同比減少55.1%。

另據(jù)公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年第一季度，在納入監(jiān)測范圍的30個主要城市中，有28個城市商品住宅成交面積同比下降；北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州十大城市的商品住宅成交量同比全部出現(xiàn)下降。其中，北京下滑幅度最大，達到55.18%。

雖然國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份國內(nèi)樓市的整體成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但是由于今年1至2月份各項數(shù)據(jù)指標均不理想，且去年3月份各項數(shù)據(jù)基數(shù)較大，今年一季度全國樓市遭遇低迷開局已成極大概率事件。

對此現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)人士認為，從春節(jié)過后這一個多月時間看，當前房企與客戶群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、個別城市樓盤降價等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增強，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

表現(xiàn)：墊首付低首付再次蔓延

第一季度，隨著各家銀行首套房貸利率的上調(diào)，放貸額度日趨收緊，開發(fā)商貸款愈發(fā)困難，融資成本上升……種種跡象顯示，金融杠桿的力量已經(jīng)在悄然改變樓市的格局。

58同城房產(chǎn)頻道顯示，為了刺激成交，應(yīng)對市場成交量下滑局面，目前北京、南京、廣州、武漢等城市的部分開發(fā)商推出了“墊首付”、“一成首付”、“零首付”等營銷措施。在地方政府限購、限貸和高房價的大背景下，開發(fā)商對首次置業(yè)者降低購房門檻，刺激被抑制的市場需求從而提升樓盤的銷量。

有業(yè)內(nèi)人士人為，對開發(fā)商來說，“墊首付”作為一種營銷手段，通過低首付比例吸引更多購房者，達到樓盤快速成交的目的。對用戶來講，超低首付并非減免首付款，而是分期付清，暫時緩解按揭一族的買房壓力，最終還是在一定時間內(nèi)(短則3個月，長則4年)全部付清首付總額，這意味著，在這一段時間內(nèi)，購房者將會面臨首付、月供、交房時所交稅款等多方面的資金壓力。

在鄭州，包括正商、亞星、盛潤、和諧等房企，也都不約而同地實行“分期首付”的營銷策略。不過，這種“墊首付”的營銷目前來看作用并不明顯。

“一季度成色不足”，這是不少人對鄭州房地產(chǎn)市場的定位。對此，克而瑞統(tǒng)計機構(gòu)也認為，近期“觀望情緒”和信貸政策的影響，綜合導(dǎo)致了成交的下滑。

有專家分析，這種觀望情緒也許會持續(xù)以短時間，因為很多人雖然有購房需求，但還是想等等看價格會不會下降。不過，受這種情緒影響，開發(fā)商的價格上漲動力不足，此外由于今年整體供應(yīng)量較大，未來價格的漲幅也會進一步收窄。

風向：北京新房成交量劇減

今年第一季度，北京樓市的簽約量也跌入一個新的低點。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年北京一季度新建商品住宅成交量為16418套，環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為2005年以來季度新房成交量最低。其中，一季度的新建純商品住宅成交量為11621套，環(huán)比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均價為27863元/平方米，環(huán)比上漲10.4%，同比上漲26.6%。

據(jù)亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，造成北京樓市成交走低，最主要的是因為剛需客群越來越重的觀望情緒。北京房價目前已上漲到階段性高位，六環(huán)周邊在售項目的房價均已超過20000元/平方米。這對于剛需買房人來說，是不小的壓力。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也表示，在樓市信貸收緊的影響下，北京房價上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始下跌，成交量持續(xù)下滑。在2013年，北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力，以及自住房導(dǎo)致的購買觀望，二手房價格已經(jīng)從去年12月來連續(xù)3個月下跌。

作為一線城市的標桿，北京樓市一直被認為價格最為堅挺的地方。隨著北京樓市的成交乏力，估計會對全國樓市的發(fā)展預(yù)期產(chǎn)生影響。

未來：鄭州樓市走勢撲朔迷離

在全國樓市第一季度表現(xiàn)趨冷的情況下，鄭州樓市會迎來價格松動嗎？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前鄭州房價并未見到明顯的松動，依然較為堅挺，甚至不少樓盤還放出漲價得“風聲”。不過，由于今年上半年，房貸依然沒有開閘，放貸額度愈發(fā)收緊，再加上房企馬年的銷售任務(wù)陸續(xù)出爐，各大樓盤在營銷力度上都開始加碼。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2013年7月份開始，鄭州住宅市場存量小幅下降；截至今年2月底，市場存量為395.98萬平方米，去化周期不到6個月，去化壓力相對較小。

根據(jù)在線金融搜索平臺“融360”日前發(fā)布3月份房貸市場分析報告，由于銀行對地產(chǎn)商的貸款規(guī)模已十分有限，目前開發(fā)商普遍面臨著資金困境。去年商業(yè)貸款一般1個月下來，現(xiàn)在普遍要3個月到半年，現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)速度放緩，其實就是在減少開發(fā)商的利潤，這讓一些追求高速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商不得不慎重考慮降價。在銷售慘淡壓力下，隨之而來的銀行信貸風險加大，一些中小房企開發(fā)商將面臨資金回款壓力的增加，或?qū)⒁l(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前在價格方面，鄭州樓市并未受到這波降價潮的沖擊。不過，未來市場是不是會延續(xù)風景這邊獨好的局面，目前還不好說。而隨著開發(fā)商優(yōu)惠活動的增加，未來房價松動似乎也在情理之中。

一家知名房企的營銷負責人表示，種種跡象表明，國內(nèi)樓市已經(jīng)毫無疑問地進入下行通道，這樣的衰退過程至少會持續(xù)一段時間。但就鄭州市場來說，由于目前價格上仍然堅挺，未來的走勢仍然撲朔迷離。