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統(tǒng)計(jì)顯示我國近一半“房奴”房貸期限長(zhǎng)達(dá)30年，北京54%的購房者貸款百萬以上。

央廣網(wǎng)北京11月22日消息據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，走在北京的大街上，可以看到越來越多的住宅樓群。高樓林立的繁華背后，隱藏著人們的焦慮，其實(shí)我們中的很多人一生都在為了房子打工。

在房?jī)r(jià)一路攀升的市場(chǎng)環(huán)境下，考慮到通貨膨脹因素，越來越多的“房奴”選擇大額、長(zhǎng)期貸款。最新發(fā)布的一份全國重點(diǎn)城市房貸市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示：通過貸款方式購房的用戶中，有49%的人選擇了還款期限最長(zhǎng)的30年。北、上、廣、深四大城市中，深圳選擇30年按揭年限的用戶占比最高，達(dá)到75%。在申請(qǐng)額度方面，北京最大，54%的購房者需要貸款100萬以上，其次才是廣州、深圳、上海。

我們來看國家的貸款政策：首套房貸利率打折優(yōu)惠，二套房貸上浮不低于10%。對(duì)于銀行來說，房貸年限長(zhǎng)，而企業(yè)貸款三五年就可收回，無論資金成本還是風(fēng)險(xiǎn)成本，房貸都不占優(yōu)勢(shì)。況且，房?jī)r(jià)畸高，導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)日增。在房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大，房貸對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)上升，銀行發(fā)放更多房貸的意愿在下降。

接近年底，房貸不好批了，趁著銀行“收緊”房貸的機(jī)會(huì)，部分小貸公司和擔(dān)保公司又躥了出來，不僅頻繁發(fā)送攬客短信，還說可以“以房貸房”。這些公司采用的墊資方式，實(shí)際上是利用銀行放款的時(shí)間差賺取高額“服務(wù)費(fèi)”，但對(duì)于貸款人來說，風(fēng)險(xiǎn)非常大，而樓市的“瘋狂”，又很可能拖垮銀行。

經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、中國農(nóng)業(yè)銀行（601288）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚對(duì)此發(fā)表評(píng)論。

我國有五成房奴要背債30年，其中北京54%的購房者貸款百萬以上，當(dāng)前的情況是畸形的么？

向松祚：如果單純從按揭的比例來看，這是一個(gè)正常的狀態(tài)?，F(xiàn)在是需要分析的是，三十年按揭貸款里居民個(gè)人還款的壓力，也就是每個(gè)月還款的數(shù)額與家庭收入的比例，這是個(gè)非常引人擔(dān)憂的問題。有的家庭按揭貸款每月月供的金錢超過家庭收入的三分之二，國際上可以承受的可持續(xù)比例不應(yīng)該超過三分之一。如果有家庭成員失業(yè)了，或者家庭未來的收入大幅度下降，就有可能讓按揭貸款人還不了貸款，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。另外，2009年以后買房的人相當(dāng)多，大部分人是買房投資的，并不是為了自住，這個(gè)比例其實(shí)在大城市相當(dāng)高，但是現(xiàn)在沒有一個(gè)權(quán)威的數(shù)據(jù)顯示這個(gè)比例有多高，有人認(rèn)為超過了50%，這就會(huì)為房?jī)r(jià)的下調(diào)埋下了巨大的隱患。如果房?jī)r(jià)下調(diào)，不排除有些地方、有些人會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的情況，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就必須由銀行來承擔(dān)的。

對(duì)于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些房地產(chǎn)大佬已經(jīng)感到不安。萬科董事長(zhǎng)王石認(rèn)為，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)處于泡沫之中。而地產(chǎn)巨頭大連萬達(dá)集團(tuán)已進(jìn)軍娛樂業(yè)，中國新晉首富、董事長(zhǎng)王健林承認(rèn)，國內(nèi)部分地區(qū)正經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫，不過他認(rèn)為那些都是“可控的”。香港大亨李嘉誠長(zhǎng)期看多中國經(jīng)濟(jì)，但最近也開始出售名下的內(nèi)地資產(chǎn)。怎么看待樓市泡沫？

向松祚：中國房地產(chǎn)的泡沫是非常嚴(yán)重的，這個(gè)觀點(diǎn)我從來沒有改變過。如果說過去10年經(jīng)濟(jì)政策有巨大失誤的話，這個(gè)失誤就是房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。什么是房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式？地方政府依靠賣地，依靠推高房?jī)r(jià)來獲取財(cái)政收入，很多企業(yè)，不僅僅是房地產(chǎn)商，包括制造業(yè)企業(yè)也瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)化去賺錢，去彌補(bǔ)他們?cè)谄渌袠I(yè)的虧損。很多人都覺得買房子來保值、增值、來賺錢、投機(jī)，這種經(jīng)濟(jì)模式怎么可能長(zhǎng)期持續(xù)下去？這是一個(gè)簡(jiǎn)單的常識(shí)，其實(shí)不需要什么復(fù)雜經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的論證。

同時(shí)，很多大城市的房?jī)r(jià)與家庭平均收入的比例已經(jīng)無法想象了。美國在次貸危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，房?jī)r(jià)與家庭平均收入的比例也沒有超過10倍，一般也就是7-8倍，正常情況下應(yīng)該是4-5倍?，F(xiàn)在我國很多地方已經(jīng)超過30倍、40倍了，平均都20倍以上，這種情況怎么可能持續(xù)下去？

很多人可能持有很多套房子，為了變現(xiàn)，大家預(yù)期都不錯(cuò)，覺得房子還會(huì)漲，有些房產(chǎn)商不斷放話，說未來房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌，世界上有永遠(yuǎn)不會(huì)跌的事嗎？未來一旦房?jī)r(jià)開始下跌，人們就像失火逃生一樣的，瘋狂奔向出口，這個(gè)時(shí)候誰來接這個(gè)盤呢？

國家政策是有巨大的失誤，現(xiàn)在還有可能補(bǔ)救，補(bǔ)救的辦法就是房?jī)r(jià)能夠平穩(wěn)的回調(diào)，不至于造成劇烈的沖擊。所謂可控，就是未來總有人要承擔(dān)損失，只不過承擔(dān)損失的方式是非常劇烈的，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危機(jī)是非常大的，那也可能比較平緩，對(duì)于國家，對(duì)企業(yè)，對(duì)個(gè)人的影響就相對(duì)要小一點(diǎn)?，F(xiàn)在到了大家要從系統(tǒng)性來思考房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題的時(shí)候了，不能再等了。

法興銀行中國經(jīng)濟(jì)師姚煒分析說，“如果考慮到產(chǎn)能過剩、中小城市房地產(chǎn)泡沫等潛在因素的負(fù)面影響，中國銀行（601988）業(yè)不良貸款率可能已經(jīng)接近10%，遠(yuǎn)高于官方公布的1%的水平?！睌?shù)據(jù)有沒有這么悲觀？

向松祚：作為一個(gè)銀行的首席的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我也必須坦率的承認(rèn)，實(shí)際的銀行貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)肯定比目前公布的不到1%的不良貸款率要高。很多人不相信不良貸款率低于1%，但是不是有10%這么高，我覺得也沒有這么悲觀，我個(gè)人的判斷可能在2%、3%左右。另外，銀行貸款不良貸款的出現(xiàn)和解決、化解是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，不會(huì)一下子出現(xiàn)。