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最近，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市有助于降低房價的說法，又再度流行起來，一些象牙塔中的專家學(xué)者分析聲稱，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市可增加房地產(chǎn)市場巨量土地供應(yīng)，能從根本上緩解土地供應(yīng)不足，促使房地產(chǎn)價格下降。

這種觀點聽起來似乎很有理，實則并不盡然，這里面關(guān)鍵的原因主要有兩點：一是農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場，無助于普通商品房用地供求關(guān)系的改善；二是農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場，提高不了房地產(chǎn)用地的供地效率。

首先，農(nóng)地入市無助于普通商品房用地供求關(guān)系的改善。據(jù)國家統(tǒng)計局2008年數(shù)據(jù)，城市建設(shè)用地占全國土地面積的0.6%，農(nóng)村集體建設(shè)用地占4.2%，農(nóng)業(yè)用地占95.2%。

農(nóng)村集體建設(shè)用地是城市建設(shè)用地面積的七倍，如果允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，城市普通商品房用地豈不是可以巨量增加？一些人就是著眼于這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)過簡單計算得出“農(nóng)地入市降房價”結(jié)論的。

然而，問題的關(guān)鍵就在于，土地的最重要特性就是其位置的不可移動性，這七倍于城市建設(shè)用地的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中的絕大多數(shù)是沒法“漂移”到城市用于房地產(chǎn)開發(fā)的。

農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場，有望轉(zhuǎn)化成普通商品房開發(fā)用地的，僅僅只有城郊結(jié)合部的少數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地，而這些城郊結(jié)合部的少數(shù)農(nóng)村集體建設(shè)用地，當(dāng)前閑置不用可新增用于普通商品房開發(fā)的又有多少？

更值得警惕的是，農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，有可能不但無助于普通商品房用地供求關(guān)系的改善，甚至反而會加劇房地產(chǎn)用地供求的緊張程度。

試想，如果農(nóng)村閑置的宅基地不是優(yōu)先用于滿足本村其他符合規(guī)定可以申請宅基地成員的需求，或者按照有關(guān)規(guī)定進行宅基地的整理、復(fù)墾，而是可以直接入市賣給其他人，這又將導(dǎo)致一個怎樣的后果？

不難知道，最終成功買得閑置宅基地的，肯定是相對富裕之人。本村符合規(guī)定可以申請宅基地的其他農(nóng)民想要建房，只能申請新增建設(shè)用地的使用，而不可能使用原有的閑置宅基地了。這樣不但無助于農(nóng)村居民點的減少，反而會加劇農(nóng)村居民點不減反增的趨勢。

當(dāng)前，在農(nóng)地入市理論鼓動之下，已有少數(shù)城市富人去農(nóng)村購買宅基地建造別墅。這些富人平時工作生活于城市，周末假期休閑度假于農(nóng)村，這樣的生活方式對于富人來說自是舒適愜意的，然而對于土地利用來說，帶來的是土地利用效率的低下和總體建設(shè)用地的緊張。

由于農(nóng)宅與別墅是兩類完全不同性質(zhì)的住房，農(nóng)村宅基地變?yōu)樾蓍e度假的別墅用地之后，其帶來的直接后果是鄉(xiāng)村交通道路以及其他基礎(chǔ)配套設(shè)施的新建擴建問題。這樣農(nóng)村建設(shè)用地不但不能減少反而還要增加，這就無疑會與城市發(fā)展?fàn)帄Z起用地空間來，這里面自然包括房地產(chǎn)用地。

其次，農(nóng)地入市提高不了房地產(chǎn)用地的供地效率。對于許多城市來說，當(dāng)前供地效率的難以提高，已經(jīng)由當(dāng)年“一個口子”壟斷供地的效率低下，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)價格節(jié)節(jié)飆升背景下集體土地的難以征收。

地方政府“一個口子”的壟斷供地模式，過去曾遭受房地產(chǎn)業(yè)界廣泛的詬病?！耙粋€口子”壟斷供地確實容易產(chǎn)生供地效率低下的弊病，現(xiàn)在許多城市早已不再實行“一個口子”供地，而是由下屬區(qū)縣分別供地，以形成競爭供地的局面。

不過，競爭供地格局提高供地效率的效果是短暫的，因為隨之而來的是農(nóng)村土地的難以征收。在暴力拆遷日益減少的同時，當(dāng)前日益增多的是拆遷補償天價的案例。羊毛出在羊身上，天價的拆遷補償費最終是由購房者買的單。

土地位置的固定性和不可移動性，決定了土地具有天然異質(zhì)的壟斷性。一旦農(nóng)地入市顛覆了地方政府在土地市場需求端的壟斷，土地這種天然異質(zhì)的壟斷性會變得異常強大起來，這反過來同樣會降低房地產(chǎn)用地的供應(yīng)效率。

試想想看，在土地私有制國家，城市規(guī)劃的實施，譬如交通道路的建設(shè)，有幾個有中國那么高效率的？