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作為新型城鎮(zhèn)化的基石之一，集體所有制土地改革在十八屆三中全會(huì)備受矚目。而于近日，深圳土地市場(chǎng)很是熱鬧，寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)一宗地塊將成為深圳首個(gè)“農(nóng)地入市”試驗(yàn)田。

深圳市規(guī)劃國(guó)土委表示，相關(guān)試點(diǎn)工作方案已獲得深圳市政府批準(zhǔn)。目前，該用地掛牌前期各項(xiàng)工作正在開展之中，預(yù)計(jì)今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)掛牌出讓。

清議《決定》指出將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，并在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

對(duì)此，立馬就有農(nóng)民發(fā)問：老家的地真的會(huì)值錢嗎？這也是那些有意在農(nóng)地上再掘一桶金的人普遍關(guān)心的問題。

就像人人獲得了賽跑資格卻不能人人得到獎(jiǎng)牌的道理一樣，農(nóng)地與國(guó)地雖可同權(quán)但未必同價(jià)，甚至可以肯定絕大多數(shù)的農(nóng)地都不可能做到與國(guó)地同價(jià)。

所謂同價(jià)，當(dāng)然前提是同質(zhì)。這讓人首先想到了地租理論當(dāng)中關(guān)于近地與遠(yuǎn)地的區(qū)分。或許有人以為城鎮(zhèn)化的輻射效應(yīng)終究會(huì)讓更多的遠(yuǎn)地變成近地，所以當(dāng)前的遠(yuǎn)地具有潛在的升值前景。其實(shí)，所謂城鎮(zhèn)化，首先是一個(gè)人口聚集的過程，而聚集的過程總是由鄉(xiāng)村到城鎮(zhèn)，由城鎮(zhèn)到城市，由小城市到大城市。不要說一個(gè)首爾可以容得下七成的韓國(guó)人口，就算不到全國(guó)總面積0.17%的北京最終可以容納5%的國(guó)內(nèi)總?cè)丝冢?0個(gè)城市集群的潛在人口增量就基本上可以容納未來幾乎所有農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。到頭來，近地會(huì)變得更近，但遠(yuǎn)地只能會(huì)變得更遠(yuǎn)。

進(jìn)一步說，為什么大城市一畝地能賣出5000萬元的高價(jià)？原因是那里有密集的基礎(chǔ)設(shè)施投資。北京的地價(jià)之所以很高，與北京接近20%的年基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)GDP的比率關(guān)系密切。人們不應(yīng)該幻想所有城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資水平都可以比肩北京、上海，更不能指望廣大的農(nóng)村可以比肩城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資，就算100個(gè)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)總量也不可能做到。

要想讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地變得值錢，惟一的出路是大力發(fā)展村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，獲得足夠強(qiáng)大的資產(chǎn)負(fù)債表和足夠可觀的未來現(xiàn)金流量，由此才能大興土木。但這也不足以讓土地大幅增殖。想必大家會(huì)明白，除非具備吸引足夠多外來人口的前提條件，把地產(chǎn)賣給外人，這地價(jià)才會(huì)真正上漲。否則，原著居民富裕但不吸引外來人口的地價(jià)上漲，只能說是地價(jià)膨脹，與物價(jià)膨脹的道理無異，并且往往伴隨富人囤積和窮人失地的社會(huì)不公平。

如果說連農(nóng)村集體的土地都未必能賣個(gè)好價(jià)錢，那么，農(nóng)民自己的建設(shè)用地即宅基地拿去出售，價(jià)格又如何能僅僅因?yàn)橥瑱?quán)上市而上漲呢？

依我看，任何改革都改變不了誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富這一根本。投機(jī)取巧注定是有人賺、有人賠，終究是零和游戲。農(nóng)民不應(yīng)不切實(shí)際地指望賣掉宅基地致富，政府也不應(yīng)當(dāng)將城鎮(zhèn)化的希望寄托到土改之上。

有一點(diǎn)是肯定的，農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率永遠(yuǎn)不可能超越非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與后者之間的差距會(huì)越來越大，表現(xiàn)在GDP上是第一產(chǎn)業(yè)的比重越來越小，表現(xiàn)在農(nóng)民收入上則是進(jìn)城打工的人與繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)家庭經(jīng)營(yíng)的人之間差距越來越大。只有第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重更小，國(guó)家才可能更富強(qiáng)，只有掙到與城里人同工同酬的錢，繼續(xù)留在農(nóng)村的人才有可能縮小與城里人的貧富差距。全世界都是這個(gè)道理，中國(guó)不可能是一個(gè)例外。

還有一點(diǎn)也是確定無疑的，如果賣掉農(nóng)地不能獲得可觀的現(xiàn)金收入，農(nóng)村居民將甘愿等待、等待、再等待，等待終有一天農(nóng)地既可以變現(xiàn)發(fā)財(cái)，又可以不再是他們賴以生存的護(hù)身符。

另一點(diǎn)則是兩說，如果改革真的擊碎了戶籍歧視，人人可以平等參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，那么，是不是農(nóng)民無所謂，在城里謀得一份體面又收入不錯(cuò)職位的農(nóng)民賣不賣地也是無所謂的。有升值潛力不賣，不值錢了更不會(huì)賣。另一說是，如果戶籍歧視不能消除，農(nóng)民融入城市的門檻依然高高在上，那么，農(nóng)民還有什么理由賣掉賴以謀生的土地呢？丑妻近地家中寶，古往今來都是極實(shí)用的活命哲學(xué)。

改革不是投機(jī)取巧，民富國(guó)強(qiáng)只能靠更多的勞動(dòng)就業(yè)以及更高的勞動(dòng)效率。這一點(diǎn)，政府、擁有農(nóng)地的人和打算借農(nóng)地改革發(fā)大財(cái)?shù)娜硕紤?yīng)當(dāng)明白。