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三中全會(huì)公告未提及房地產(chǎn)調(diào)控，令業(yè)內(nèi)人士松了一口氣。會(huì)前盛傳的房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)、遺產(chǎn)稅試行、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等等，率先落實(shí)的是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

三中全會(huì)公告中提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。

安徽省11月12日即推出《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在20個(gè)縣（區(qū)）開(kāi)展農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作，建立多元統(tǒng)一的農(nóng)村土地市場(chǎng)。

“土地流轉(zhuǎn)”成為現(xiàn)實(shí)，意味著農(nóng)民可通過(guò)流轉(zhuǎn)方式買(mǎi)賣(mài)宅基地，集體建設(shè)用地可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租等方式流轉(zhuǎn)，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)。

選擇安徽作為“土地流轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省份，有一定道理。

廣東地區(qū)是改革開(kāi)放前沿陣地，珠三角地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地雖未被允許正式“流轉(zhuǎn)”，但“土地商品化”的運(yùn)作已經(jīng)潛行了多年。

2003-2013年這十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺，土地的價(jià)格快速上升。

珠三角9市，商服用地平均出讓地價(jià)增長(zhǎng)7.2倍，住宅用地平均出讓地價(jià)增長(zhǎng)7.4倍，工業(yè)用地地價(jià)增長(zhǎng)了2倍。

廣州、深圳、佛山等中心城市普遍面臨建設(shè)用地不足，征地困難，土地資源儲(chǔ)備不足以支持高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)用地的渴求。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，有以下幾點(diǎn)重大突破：

1、打破了城市政府長(zhǎng)期以來(lái)靠“剪刀差”獲取土地價(jià)差收入的壟斷行為。

土地二元制，使得城市政府高度壟斷經(jīng)營(yíng)性用地。農(nóng)村土地必須先征收，后出讓的程序，讓城市政府可以依靠壟斷地位開(kāi)“土地銀行”。農(nóng)村建設(shè)用地“流轉(zhuǎn)”無(wú)疑打破了這一壟斷，讓村鎮(zhèn)集體和農(nóng)民權(quán)益得以保護(hù)。

2、農(nóng)村建設(shè)用地交易市場(chǎng)的建立，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地“市場(chǎng)化”，無(wú)疑為“城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)”的建立鋪平了道路。

3、農(nóng)村集體建設(shè)用地被允許可以通過(guò)出讓、租賃、作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，可用于工業(yè)、商業(yè)、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)。這就意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地可用于住房、商業(yè)、旅游、工業(yè)等全方位的房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)。甚至到敏感的林業(yè)用地，也被清晰地定義為“鼓勵(lì)農(nóng)民以林權(quán)為資本與龍頭企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)”。農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”的步伐邁得很大，對(duì)資本的進(jìn)入呈開(kāi)放態(tài)度。無(wú)疑令未來(lái)幾年的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都將深受影響。

4、建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。這是一個(gè)亮點(diǎn)，屬于創(chuàng)新嘗試，有利于宅基地的整合和規(guī)?；?。

5、配套措施齊全。特別是“加快推進(jìn)農(nóng)村金融綜合改革”一項(xiàng)，意味著在信貸政策和信貸規(guī)模上，都將向農(nóng)村地區(qū)傾斜。“土地流轉(zhuǎn)”后，意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地及其衍生出的各種產(chǎn)品，都將成為金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的“資產(chǎn)”，享受當(dāng)前城市經(jīng)營(yíng)性用地的條件。有了金融方面的支持，“土地流轉(zhuǎn)”將會(huì)被全面提速。

“土地流轉(zhuǎn)”試點(diǎn)如約而至。小產(chǎn)權(quán)房和宅基地的開(kāi)發(fā)者和持有者們，就像“超生游擊隊(duì)”迎來(lái)了人口普查，可以名正言順地登堂入室了。雖然還有一個(gè)過(guò)程，但通道已經(jīng)形成。

“土地流轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，對(duì)城市房地產(chǎn)的影響有多大？目前還難以評(píng)估。在目前這個(gè)階段，還亟需有更完善的細(xì)則和配套政策，防止三亂：

1、防“亂規(guī)劃，亂建設(shè)?！蓖恋亓鬓D(zhuǎn)后，隨著開(kāi)發(fā)商及各類(lèi)資本的介入，農(nóng)村集體建設(shè)用地難免“一哄而起”，“一哄而建”。必須貫徹先規(guī)劃，后建設(shè)的程序。政府的規(guī)劃管理權(quán)，萬(wàn)萬(wàn)不能放松。

2、防生態(tài)環(huán)境和自然資源的破壞。特別是旅游用地，林用地被放開(kāi)，資本高度介入后，大量脆弱的自然資源和生態(tài)環(huán)境面臨挑戰(zhàn)。中國(guó)的農(nóng)村不能再走中國(guó)城市先污染后整治的老路了。

3、防“透支性”流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地資源，也屬于稀缺資源，需要有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃和方案，才能保證農(nóng)民有長(zhǎng)期收益，生活長(zhǎng)期有保障，要防止村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的一些領(lǐng)導(dǎo)，在位時(shí)過(guò)度“流轉(zhuǎn)”，過(guò)度“賣(mài)地”、“租地”，把子孫后代的土地資源都提前透支。

換言之，“土地流轉(zhuǎn)”也需要監(jiān)管，需要規(guī)范，至少需要有一個(gè)公正的“裁判員”機(jī)構(gòu)。

農(nóng)村的問(wèn)題很復(fù)雜。要做到讓農(nóng)民滿意，已經(jīng)很不容易。如果要做到讓農(nóng)民滿意，讓城市居民滿意，讓政府滿意，三方面都滿意，那更是一項(xiàng)艱難的工作。

至少在現(xiàn)在看來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地“流轉(zhuǎn)”試點(diǎn)后，村鎮(zhèn)集體滿意了，農(nóng)民滿意了。城市政府和城市里大量擁有房地產(chǎn)的物業(yè)持有者們，卻表情復(fù)雜，難言心聲。