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62歲的任志強，現(xiàn)任華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長，籍貫山東萊州，人稱“任大炮”，號稱是一個可以比肩美國總統(tǒng)的人——都受到過演說時被當(dāng)眾扔鞋的“最高禮遇”。“胸罩比房子貴”“房價永恒上漲”“房子是給富人蓋的”這些看起來不食人間煙火的“奇談怪論”一度讓他成為“全民公敵”；然而開了微博成為大V后，他直率、犀利的性格展露又一度讓他成為“姑娘們最想嫁的人”。11月12日，山東省第十七屆新城市房地產(chǎn)沙龍在濟南山東大廈舉行，受本屆沙龍主席單位山東三箭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所邀，任志強如約而至，他以詳實的數(shù)據(jù)有理有據(jù)地直指2003年至今十年調(diào)控的錯誤根源，提出“房價不是總理說了算，而是市場說了算”、“沒有土地制度和戶籍制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)就沒有所謂長效機制”。針對在場業(yè)內(nèi)同行和記者的提問，“任大炮”的精彩言論更是贏得了滿堂彩。

Part1
中國不會有利空政策

Q：您認為十八屆三中全會對未來房地產(chǎn)行業(yè)是利好還是利空？
A：中國不會有利空政策。中央會逐步要求地方放權(quán)，但土地私有是不可能的，戶籍問題作為歷史遺留問題不是三中全會能夠解決的，在短時間內(nèi)也不好解決。三中全會后，金融改革可能會有所突破。
Q：房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅會否征收？會否影響房價？
A：從世界范圍來看，征收房產(chǎn)稅的國家并沒有因此導(dǎo)致房價下跌，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅不是影響房價的因素。從目前我國征收房產(chǎn)稅的試點來看并不成功，增加了房產(chǎn)稅這種直接稅但是土地稅、使用稅等間接稅并沒有減少。國際上對農(nóng)民和城市居民的稅收是統(tǒng)一的。中國有農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口之分，又有40%的買房人不辦房產(chǎn)證，而很多城市連房產(chǎn)登記都沒有，征稅條件不成熟。另外，官員不公布財產(chǎn)，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅都不會征收。

Part2
控房價始終沒有對癥下藥

Q：十八屆三中全會對房價有影響么？
A：房價不是總理說了算，而是市場說了算。政府有兩只手，政府行政對市場的干預(yù)要砍掉。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，土地制度和戶籍制度沒有改變就不會形成長效機制。
Q：如何評價以往的房價調(diào)控政策？
A：用限購令控房價是錯誤的，只會告訴我們房價還會繼續(xù)漲。限購政策對戶籍的限制只解決戶籍人口的購房需求，對非戶籍人口提高門檻，恰恰又和城鎮(zhèn)化的提法相對立。對于投資性購房的限制表面來看防止其推高房價減少自住購房人的機會，從所謂道義角度似乎有一定道理，但同樣從道義角度出發(fā)，投資性購房會給那些沒有能力買房的群體提供更多租賃房，擴大租賃市場的供給，降低租賃價格，如果這樣考慮，投資性購房還要限制嗎？
自2003年以來，宏觀調(diào)控從頂層安排上為房地產(chǎn)市場塑造了一個“土地供給持續(xù)缺乏彈性，流動性持續(xù)高度充裕、資本成本持續(xù)過分低廉”的市場環(huán)境，注定產(chǎn)生“供不應(yīng)求”的基本格局。只是一直在引導(dǎo)合理消費、打擊投機需求、抑制投資需求等各個環(huán)節(jié)上尋找原因，唯獨沒有考慮引發(fā)這一切的制度土壤，始終沒有針對癥結(jié)下藥。

Part3
不建議收購小產(chǎn)權(quán)房變成公租房

Q：“小產(chǎn)權(quán)房”未來能否由政府收購后成為“公租房”？
A：從安全角度看，是沒有辦法轉(zhuǎn)變的。全國7億多平米的小產(chǎn)權(quán)房60%以上存在安全隱患，單從安全因素這一條也不建議收購變成公租房，如果真要收購也只能是拆了重建。
Q：“383”改革方案是否能夠解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題？A：“383”只是十八屆三中全會所有意見的其中之一，只是一個提議。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，三中全會也只會給出方向，但“確權(quán)”問題是難題。從2008年政府提出三年內(nèi)要對農(nóng)村土地確權(quán)，但一直沒有結(jié)果。政府掌握土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，導(dǎo)致農(nóng)村土地的低價，價值被低估，而城市土地價格卻一路高企。
我國農(nóng)村土地確權(quán)的壓力來自多方面，大部分農(nóng)村的“宅基地”政策是增人增地，減人不減地，2億6千萬農(nóng)民工進城，人口減少了，但宅基地不減少，以及土地承包從30年延至50年也存在增人增地、減人不減地的慣例，因此土地制度與戶籍制度相關(guān)，農(nóng)民不一定愿意確權(quán)。另一方面，農(nóng)村土地確權(quán)前，地方政府使用土地只需要和村長、村支書談就可以，確權(quán)后需要和每家每戶談，這些都將是確權(quán)的壓力。

Part4
大部分的城鎮(zhèn)化是偽城鎮(zhèn)化

Q：如何看待房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化進程的關(guān)系？
A：我們目前大部分的城鎮(zhèn)化是偽城鎮(zhèn)化，目前整體城鎮(zhèn)化水平處于美國的1920年、日本的1960年、韓國的1980年水平，低于世界平均值。真正意義上的城鎮(zhèn)化不是單靠政府行政力量推動和非市場化的土地等資源配置，需要解決就業(yè)、解決土地制度、戶籍制度等問題，同時需要第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展作為動力。城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，鄧小平推土地承包制，南巡講話之后，我們的發(fā)展速度最快，1995年到2006年，城鎮(zhèn)化率平均增長6個點，當(dāng)時每年竣工只有300萬套房，而現(xiàn)在每年竣工1000萬套房，但是城鎮(zhèn)化速度并沒加速，房地產(chǎn)化不代表城鎮(zhèn)化，但房地產(chǎn)一定是城鎮(zhèn)化的補充條件。
Q：“以房養(yǎng)老”前景如何？養(yǎng)老地產(chǎn)呢？
A：“以房養(yǎng)老”是國際通用辦法，但不是政策，完全是個人自愿的行為。真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目需要有醫(yī)療和殯葬的配備，而我國殯葬是不會放開成為市場化的行業(yè)。我們做的養(yǎng)老地產(chǎn)只是剛剛退休到完全不能自理中間這一段，而真正的養(yǎng)老地產(chǎn)要包括完全不能自理的后頭一段。醫(yī)療、護理和后續(xù)殯葬服務(wù)都要涵蓋才是真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。國際上養(yǎng)老地產(chǎn)占房地產(chǎn)行業(yè)的比重是5%，我國只有1.2%左右，有發(fā)展前景，但不會是主流。

Part5
商業(yè)地產(chǎn)不會成為行業(yè)主流

Q：商業(yè)地產(chǎn)能否成未來行業(yè)主流？A：不會。商業(yè)不能解決所有的行業(yè)問題。從供地上來看，我國的大商業(yè)供地只有30%左右的份額，住宅用地?zé)o論從面積比例還是投資比例都占70%左右，商業(yè)地產(chǎn)投資在地產(chǎn)總投資所占比重也并沒有加大的跡象。對于一個國家而言，商業(yè)用地總量和住宅用地的總量是匹配的，不可能隨意增加。只是房地產(chǎn)企業(yè)選擇什么方向為重，單一項目選擇組合比重。從全國總量中來看沒什么變化，或者幾乎沒有變化。在一線城市中商業(yè)比重加大是合理的，因為它的城市化水平已經(jīng)很高了，住宅需求量會減少。而在二三線城市特別是三四線城市，如果加大商業(yè)項目比重就不合理，因為它的城市化速度只有30%，沒有足夠人流量支撐的商業(yè)地產(chǎn)項目是有風(fēng)險的。因此，從全局來看，并沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成為行業(yè)主流的趨勢。
Q：談到商業(yè)地產(chǎn)就讓人想到潘石屹SOHO中國的轉(zhuǎn)型，您認為小潘轉(zhuǎn)型成功嗎？A：潘石屹的轉(zhuǎn)型只做了一年就問成功與否有點操之過急。企業(yè)的轉(zhuǎn)型成功與否在一兩年之內(nèi)是看不到的，以往的案例基本都是20多年才有結(jié)果。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，如果租金收入占企業(yè)收入的60%，開發(fā)收入占40%，租金收入大于土地成本才能說是成功。
Q：未來城市CBD建設(shè)會否多中心發(fā)展？A：一個城市只能有一個CBD。最多是一個CBD，一個副中心?；蛘呤且粋€金融CBD，一個非金融CBD。兩個、三個CBD那是政府忽悠，長腦子就別信。

Part6
未來房價漲幅會放緩

Q：2014年房價會暴漲嗎？
A：未來房價不會大幅上漲，漲幅會放緩，房價的漲幅要低于收入增長水平。房價漲或者跌都是非市場化的理解。房價80%來自窗外的東西，不是房子本身的問題，城市配套提升、交通改善、環(huán)境變好這些都是在房價考慮之內(nèi)，所以房價下跌是不可能的。
Q：濟南的房地產(chǎn)市場前景如何？
A：我也提到過我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平是不均衡的，看一個地區(qū)的市場前景主要看人口流動。人口如果是向外流，那這城市要拆了；如果是向里吸引，市場一定是增長的。和其它省會城市相比，濟南房價爬不上去跟人口增長速度慢有關(guān)。濟南人口增長速度遠低于西安，西安的大學(xué)教育對人口的吸引在全國同等城市算厲害的。城市要有自己的特色，鄭州的人口增速都要快于濟南，還是需要提高城市的人口吸引力。