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中國正在推進(jìn)的利率市場化，倘若最終成行，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣深刻變革，這是值得業(yè)界、學(xué)界以及政策制定者仔細(xì)討論的話題；同樣值得討論的話題還有：地方政府如何破除積重難返的“土地財(cái)政”魔咒？

香港中文大學(xué)財(cái)務(wù)系教授、亞太工商研究所主任王澤基在出席2013第一財(cái)經(jīng)·地產(chǎn)匯年度峰會后接受了記者專訪，他表示，利率市場化有利于民營開發(fā)商從銀行以更低的利率獲得開發(fā)貸款，從而令融資成本下降，與此同時(shí)，利率市場化會導(dǎo)致個(gè)人購房按揭利率上升，增加購房成本，起到調(diào)節(jié)市場需求的作用，最終都將起到平抑房價(jià)的效果。

第一財(cái)經(jīng)日報(bào)：利率市場化成為內(nèi)地金融改革的目標(biāo)之一，倘若利率市場化最終實(shí)現(xiàn)，將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？

王澤基：首先，利率市場化之后，銀行貸款傾向央企、國企的局面會得到改觀，民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會降低，特別是信用良好的民營開發(fā)商，沒有理由像現(xiàn)在一樣以百分之十幾或者更高的利率去借貸。這些發(fā)展商如果將土地、房產(chǎn)都抵押給了銀行，為什么不能以10%或者更低的利率借貸呢？開發(fā)商的融資成本一旦降低，房價(jià)也會下調(diào)。如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本每年降低7%~8%，開發(fā)周期為2~3年，那么整個(gè)項(xiàng)目的成本差不多就能降低20%，這是非?？捎^的。

其次，利率市場化以后，按揭利率將出現(xiàn)上升，從而增加買房的成本，這會令投資房產(chǎn)的需求減少以及房屋空置率下降。目前銀行存款利率偏低，按揭利率也偏低，這實(shí)際上造成了一種變相的補(bǔ)貼現(xiàn)象——儲戶補(bǔ)貼購房者。但問題在于，將錢存在銀行的儲戶較多是買不起房子的人，而貸款買房者是更加富有的一群人，讓買不起房的人補(bǔ)貼買房者，這不合理，利率市場化后，儲戶有機(jī)會獲得更多的利息，而較有錢的買房者將付出更高的成本。

日報(bào)：地方政府對土地財(cái)政的過度依賴飽受詬病，這一問題有何解決途徑？

王澤基：現(xiàn)在的地方政府類似“做一天和尚敲一天鐘、化一天緣”，投資基礎(chǔ)建設(shè)需要融資，于是就開始賣地。而一次性的賣地也導(dǎo)致地方政府缺少長期、穩(wěn)定的收入。正確的做法不應(yīng)該是賣一塊地，有了一筆錢，就上馬一個(gè)項(xiàng)目，而是應(yīng)該確保能有穩(wěn)定、持續(xù)的收入，把一次性的賣地收入變成更加長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的收入。解決這個(gè)問題，目前在其他地區(qū)或國家有一些比較好的做法。

一是類似香港地鐵的模式，政府一邊蓋樓，一邊建地鐵，蓋好的住宅可以賣掉，但商場不賣，商場與地鐵有互補(bǔ)性，地鐵運(yùn)營好，可以為商場帶去更多的人流，令商場租金上升，從而帶來穩(wěn)定、長期的收入，這是“外部效應(yīng)內(nèi)部化”的范例。

對于外部效應(yīng)很強(qiáng)的項(xiàng)目，例如地鐵，特別適合利用土地、商場去解決長期融資的問題。香港的做法是，地鐵公司是一個(gè)上市的股份公司，政府通過注入地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)IPO或發(fā)債，這種做法有一個(gè)好處，就是具有很強(qiáng)的市場原則，如果是好大喜功的項(xiàng)目，不會受到投資者歡迎，融資將會變困難。

第二種模式是在土地公開拍賣的時(shí)候，開發(fā)商無需一次付清土地款，只需現(xiàn)金支付底價(jià)部分，然后將一定比例的房屋交給政府。等項(xiàng)目完成后，政府可以陸續(xù)出售這部分房屋，這樣政府就有了持續(xù)的收入。這種做法對政府的好處在于，能夠享受開發(fā)商推廣項(xiàng)目的效果，對開發(fā)商而言好處是減少了融資的難度。更重要的是，這種機(jī)制還能起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，房價(jià)高的時(shí)候，政府可以多賣一些房子，房價(jià)跌的時(shí)候，政府就會少賣一些。

第三種模式有點(diǎn)類似衍生品，地方政府向有意置業(yè)的市民出售遠(yuǎn)期樓盤。雖然房子目前還沒有建好，但政府可以預(yù)先賣給你期權(quán)。這種做法可以避免房價(jià)的大幅上升，因?yàn)閷彿空叨裕@得的是一個(gè)期權(quán)，到期時(shí)有權(quán)選擇買或者不買，若房價(jià)高于預(yù)期，則行使購買權(quán)，如果房價(jià)跌了，可以放棄。這種模式也能起到穩(wěn)定房價(jià)的效果。

第四種模式就是建立“土地中央銀行”，這是一個(gè)獨(dú)立于地方政府的機(jī)構(gòu)，其功能在于決定土地是否買賣，執(zhí)行的原則只有一個(gè)，就是若土地價(jià)格上漲則增加賣地，土地價(jià)格下跌則減少賣地，至于賣地所得，交由地方政府支配。這種做法可以避免地方政府密集賣地，同時(shí)也能夠通過調(diào)節(jié)供應(yīng)，抑制土地價(jià)格按照地方政府的期望不斷上漲。