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當前一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中暴露出的諸多問題被廣泛討論，筆者認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)的問題主要是結構性矛盾，而不是潛在總體需求不足造成。

潛在需求依然巨大

對房地產(chǎn)行業(yè)的潛在需求進行合理預估，首先要理解我國住宅市場的總體發(fā)展目標。住建部在2004年發(fā)布的《全面建設小康社會居住目標研究》中，有清晰并且非常合理的論述。該報告提出，到2020年，“城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到35平方米、農(nóng)村人均住宅建筑面積達到40平方米”，并且“居住區(qū)規(guī)劃布局合理、文化特色突出，配套設施齊全、現(xiàn)代，居住條件舒適、方便、安全，居住區(qū)內(nèi)外環(huán)境清潔、優(yōu)美、安靜，居住區(qū)服務質量優(yōu)異，社區(qū)公共服務便利”。這一目標結合了世界很多國家的發(fā)展經(jīng)驗，且綜合考慮了多項指標，應當說對于地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很好的指導意義。

依據(jù)該目標，我們可以對我國住宅地產(chǎn)的需求進行簡單估算。首先是需求量。2020年我國的總人口應保持在14億人左右，而城鎮(zhèn)化率會由2012年底的52.57%提高至60%左右，因此城鎮(zhèn)住宅的總需求至2020年按建筑面積算大約是294億平方米；其次是存量。徐滇慶曾對我國住宅存量作過比較詳細的分析，得出的結論是2011年底城鎮(zhèn)住宅存量為126億-137億平方米之間，假設城鎮(zhèn)住宅實際使用面積約為建筑面積的75%，則2011年底按建筑面積算我國已擁有168億-183億平方米的住宅存量。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年初至2013年6月末，住宅商品房累計竣工面積10.65億平方米，因此至2013年6月末我國城鎮(zhèn)住宅的存量按建筑面積算應該約為178.65億-193.65億平方米。另外，截至2013年6月末全國還有40.35億平方米的住宅商品房處于施工狀態(tài)。

綜合需求量、存量、施工面積三方面因素，要達到2020年目標，我國城鎮(zhèn)住宅按建筑面積算還有60億-75億平方米的缺口。雖然其他產(chǎn)權類型的新竣工住宅會減少一部分缺口，但是考慮到住宅每年2%左右的折舊率及大量改善性的住房置換需求，實際上住宅市場潛在的缺口應當更加大。要填補這個缺口，在2020年之前我國平均每年還需增加10億-13億平方米的住宅。

與推算出的缺口相比，近幾年我國每年新開工的住宅商品房大約有13億-14億平方米，每年竣工的住宅商品房大約有7億-8億平方米。因此從供需趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)在可預見的未來，再進一步加快發(fā)展或者迅速崩潰，都不符合我國城市化對于住宅建設預定的目標，比較合理的業(yè)態(tài)是繼續(xù)穩(wěn)步保持當前發(fā)展勢頭，并逐步減少每年的新開工面積，直至達到住宅市場供需平衡點。

結構性矛盾突出

盡管潛在需求依然十分可觀，但當前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題重重。追根溯源，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結構性的突出矛盾。要合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，重點是分析并解決最為關鍵的若干個結構性問題。

首要問題是房價與購買力的不匹配。當前，對住宅需求最大的人群應當是進入城市不久的“新市民”。今年7月初發(fā)布的《中國城市發(fā)展報告(2012卷)》顯示，截至2012年底我國城鎮(zhèn)化率達到52.57%；而公安部全國分縣市人口統(tǒng)計資料顯示，2010年我國戶籍非農(nóng)業(yè)人口占全國戶籍總人口的比重為34.17%。因此大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務工的農(nóng)業(yè)人口。一份由全國人大代表陳平提供的調查報告指出，安徽省的農(nóng)民工在城市購房的比例僅為0.9%，全國的情況應該類似。而各類保障性住房也基本不能覆蓋這一群體，也就是說這兩億左右的“新市民”絕大部分都沒有在城鎮(zhèn)內(nèi)購置房產(chǎn)。徐滇慶在他的分析文章中估算，大約有2.16-2.36億在城鎮(zhèn)的人口沒有自己的住房。這兩個不同渠道的數(shù)據(jù)基本吻合，驗證了上述觀點。對于“新市民”這一群體來說，當前商品住宅價格過高是一個不爭的事實。如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個群體，購買力長期無法支持當前的商品住宅價格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。

與這一問題相關的是保障房建設和分配的滯后以及租房市場的不健全。如今廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房，多以戶籍為門檻，保障覆蓋范圍很不全面。而保障租住房的分配過程又不甚透明，是否公平合理亟待商榷。另一方面，商業(yè)租房市場依舊處于比較混亂的狀態(tài)，主要問題包括房源信息失真、中介收費沒有標準、遇到問題投訴無門等。受保障房與租房市場各種問題影響最大的，正是居住在城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口，他們享受不到保障房的福利，商品住宅的價格又過高，同時租房市場的不規(guī)范往往導致他們無法租到合適的住房，因此他們中很大一部分人長期生活在次優(yōu)的住宅環(huán)境內(nèi)。保障房和出租房本是疏導無法承受商品住宅人群的最好渠道，但在當前的形勢下卻無法發(fā)揮其應有作用。

房價與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費產(chǎn)生很大影響。有研究發(fā)現(xiàn)，房價對家庭消費具有明顯的抑制作用，并且這種抑制作用在未婚男性家庭中尤為明顯。1997-2008年房價上漲60個百分點，導致家庭消費下降7.8個百分點。這一研究結果足以給我們敲響警鐘。城鎮(zhèn)化應當是全社會生活水平全面提高的過程，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。

要解決這些問題，一是要認識到雖然房價與購買力不匹配，但是房價暴跌對于經(jīng)濟弊遠大于益，所以需要持續(xù)不斷地提高居民的可支配收入，以增強住房需求群體的購買力；二是要加強保障住房的建設分配和租房市場的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購房需求。

除了房價與購買力的不匹配之外，還有一個矛盾是區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。7月份發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風險排行榜》評估了286個地級以上市房地產(chǎn)發(fā)展風險，其中風險最主要的集中區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就市級層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過度地產(chǎn)開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對稀缺的資源。

我國住宅市場區(qū)域間的發(fā)展不平衡很可能會長期存在，這是由房地長行業(yè)的長周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過度開發(fā)地區(qū)的住宅地產(chǎn)資源。然而基礎設施建設同樣有資金投入大、周期長的特點，因此需要認識到調整區(qū)域不平衡是一個漫長的、動態(tài)平衡的過程，應當用長遠眼光對待這個問題。