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未來應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產(chǎn)權(quán)型保障房。有些地方已明確將經(jīng)適房退出保障房領(lǐng)域，北京新增的經(jīng)適房項(xiàng)目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本。

近期，市場預(yù)期地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)有新思路，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制或加快出臺(tái)。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，就目前掌握的信息看，增加住房供給將代替抑制住房需求成為一條基礎(chǔ)性政策理念，一些城市的限購、限價(jià)等措施預(yù)計(jì)將逐步淡出或退出，但北京、上海等一線城市的情況具有特殊性，限購措施或長期存在。

“盡管過去調(diào)控中也強(qiáng)調(diào)在供應(yīng)上做加法，但事實(shí)上做的并不理想，尤其是在一些重點(diǎn)城市?！标悋鴱?qiáng)認(rèn)為，很多城市過去將調(diào)控重點(diǎn)放在抑制需求上面?，F(xiàn)在中央提出“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”，應(yīng)當(dāng)既包括保障房，也包括商品房。即使完成“十二五”規(guī)劃提出的建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶）、到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右的目標(biāo)，保障房的供應(yīng)量與市場的需求依然不匹配。

土地稀缺是一個(gè)相對(duì)的概念。在世界范圍內(nèi)，人地關(guān)系比北京、上海等城市更緊張的例子有很多，但它們?nèi)匀惠^好地解決了住房問題，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。陳國強(qiáng)表示，在增加供應(yīng)方面應(yīng)該開拓思路。比如，一方面提高土地利用率；另一方面，一線城市核心圈的外圍大有文章可做。如北京正在周邊積極開發(fā)建設(shè)一些新城，隨著交通等配套設(shè)施的完善，過去的時(shí)空觀念已經(jīng)發(fā)生改變。實(shí)際上，北京每年新增的住房需求中大約有一半已經(jīng)外溢到周邊的河北、天津等地。

他認(rèn)為，增加住房供給，除了在增量上做文章，還應(yīng)當(dāng)在存量上尋找出路。一是推動(dòng)已批土地及時(shí)有效開發(fā)盡快投入使用；二是通過空置稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收手段讓持有住房過多的人出租或者出售閑置房屋，促使存量房源進(jìn)入市場。

在陳國強(qiáng)看來，北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項(xiàng)長期措施。“如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價(jià)上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財(cái)富階層愿意到北京配置資產(chǎn)，增加再多的供應(yīng)恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨(dú)有?！?/p>

對(duì)于一線城市住房供需矛盾突出的問題，陳國強(qiáng)建議，應(yīng)引導(dǎo)北京的流動(dòng)人口向其他城市轉(zhuǎn)移。當(dāng)然前提是要讓這些城市更具吸引力，比如有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、更好的生活居住條件、更優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源等。新型城鎮(zhèn)化也強(qiáng)調(diào)大中小城市協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，公共資源應(yīng)當(dāng)向中小城市有所傾斜。

精彩對(duì)話

中國證券報(bào)：對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，應(yīng)該怎樣理解？核心內(nèi)容是不是房產(chǎn)稅？

陳國強(qiáng)：把房地產(chǎn)長效機(jī)制僅僅理解為房產(chǎn)稅等措施太過片面、太過簡單。長效機(jī)制應(yīng)該是發(fā)展機(jī)制而非調(diào)控機(jī)制，更非一些人理解的狹隘房產(chǎn)稅的概念。作為有利于行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度安排，長效機(jī)制既包括基本住房制度、住房保障制度及土地稅收金融等各專項(xiàng)制度，也包括按揭制、預(yù)售制、土地招拍掛等已經(jīng)實(shí)施多年行之有效的既有制度，這些都是長效機(jī)制必不可少的組成部分。

當(dāng)前的關(guān)鍵是圍繞建章立制、拾遺補(bǔ)缺和改進(jìn)完善等展開多項(xiàng)工作，比如推進(jìn)《住宅法》、《住房保障條例》等的編制與立法。

北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項(xiàng)長期措施。如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價(jià)上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財(cái)富階層愿意到北京配置資產(chǎn)，增加再多的供應(yīng)恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨(dú)有。

推進(jìn)全國住房信息系統(tǒng)建設(shè)及聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房普查等工作，推動(dòng)各地編制住房建設(shè)、保障房建設(shè)規(guī)劃等。

中國證券報(bào)：中央關(guān)于保障房建設(shè)的提法與之前相比有何不同？

陳國強(qiáng)：習(xí)近平總書記在近期的有關(guān)講話中有不少新提法，比如“盡力而為和量力而行相結(jié)合”、“需要和可能的關(guān)系”、“住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”、“積極探索建立非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營管理的體制機(jī)制”，這些論述具有新意，值得關(guān)注。非營利機(jī)構(gòu)可以理解為社保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，他們對(duì)于資金投資回報(bào)的要求不會(huì)太高，更注重考慮投資的安全性、穩(wěn)定性。

從保障房類型看，未來重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產(chǎn)權(quán)型保障房。有些地方已明確將經(jīng)適房退出保障房領(lǐng)域，北京新增的經(jīng)適房項(xiàng)目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本。

中國證券報(bào)：部分三四線城市出現(xiàn)土地、住房供給“雙松”，房地產(chǎn)開發(fā)投資的拐點(diǎn)是否來臨？

陳國強(qiáng)：最近兩年20%左右的房地產(chǎn)投資增速與之前的高點(diǎn)相比已經(jīng)下降很多。由于基數(shù)增大，未來投資增速可能進(jìn)一步下降。目前部分城市出現(xiàn)住房供應(yīng)過剩，投資風(fēng)險(xiǎn)增大，房企在投資決策時(shí)應(yīng)保持謹(jǐn)慎。從調(diào)控政策的角度看，政策上不能一刀切，應(yīng)強(qiáng)調(diào)差異化和針對(duì)性，同時(shí)讓地方政府承擔(dān)更多的調(diào)控責(zé)任。