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關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，一種理論認(rèn)為“存在就是合理的”，但前面應(yīng)該加上一句“這種存在首先應(yīng)是合法的”，否則討論就不在同一起跑線上了。

我們并不需要討論所謂的小產(chǎn)權(quán)房多便宜、多受市場(chǎng)歡迎，這是毫無疑問的。政府在保護(hù)農(nóng)民利益上、在新農(nóng)村的改造與建設(shè)上給予了極大的政策傾斜，未按國(guó)有土地的商品房建設(shè)方式收取土地出讓金及各種稅費(fèi)，這種房屋的價(jià)格自然要便宜得多。雖然法律上小產(chǎn)權(quán)房的供給對(duì)象是農(nóng)民，但這種專門給農(nóng)民的優(yōu)惠如果轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的商品，卻是對(duì)法律的挑戰(zhàn)，也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在現(xiàn)有法律制度條件下承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收益的。當(dāng)市場(chǎng)中的生產(chǎn)方式、交易規(guī)則發(fā)生變化，并且不能用現(xiàn)行法律給予保護(hù)時(shí)，那么市場(chǎng)秩序就混亂起來，最終將阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因很多，有的來自于當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民在征地時(shí)的一種默許式的交換；有的是鉆了非耕地與非建設(shè)用地之間的空子；有的是建設(shè)之時(shí)就違法建設(shè)；有的是建設(shè)時(shí)期手續(xù)齊全合理合法，但在向城市居民銷售的環(huán)節(jié)撞了《房地產(chǎn)管理法》的墻……這些原因恰恰使小產(chǎn)權(quán)房成為《物權(quán)法》中拒絕保護(hù)一種用益物權(quán)。

建設(shè)時(shí)就違規(guī)或違法的，用什么行政手段處理都不為過。房子本身就違法，沒有什么應(yīng)保護(hù)的，否則就無法可言了。

而建設(shè)時(shí)并不違規(guī)或違法的，或許可以靈活處理，畢竟這是合法的建筑，違法的只是銷售行為，至少房子的合法性應(yīng)保護(hù)，而購(gòu)買的對(duì)象不應(yīng)保護(hù)，分清了這兩者之間的關(guān)系，也許就能找到解決的方式。

我個(gè)人認(rèn)為在法律不能變更的情況下，也許可以用以下方法盡可能合理合法地解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

一、將建設(shè)時(shí)合法、銷售時(shí)不合法的小產(chǎn)權(quán)房全部依法沒收，歸政府所有。

二、為保護(hù)農(nóng)民的集體利益，對(duì)沒收的合法建設(shè)的房子給予合理的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞接卸喾N選擇。

三、政府在總的用地指標(biāo)中，用建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)換，讓這些合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在沒收之后變成有城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的大產(chǎn)權(quán)，使其用地合法化。

四、將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障，省去開發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金的麻煩，而政府也省了新征地與建設(shè)的麻煩。

五、可以用政策性租賃或廉租的方式(政府定價(jià))將這些房子交給農(nóng)民組織管理，這樣可以合理降低補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民的長(zhǎng)期收益，解決土地被占用后農(nóng)民的就業(yè)與收入保障問題。

六、已購(gòu)房的人并不能擁有合法的產(chǎn)權(quán)，為了避免引發(fā)大量的社會(huì)矛盾，那么在沒收時(shí)可以用行政與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段來合理解決：可以解除合同(合同本來也無效和不受保護(hù))，在給農(nóng)民集體的補(bǔ)償時(shí)扣除農(nóng)民集體已收入的房款退還給購(gòu)房人；對(duì)于符合享受政策性租賃房或廉租房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將房款轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期租賃的費(fèi)用，也可以用貼現(xiàn)的方式延長(zhǎng)租賃期限；用應(yīng)享受該住房保障人的后續(xù)資金轉(zhuǎn)換。

七、在徹底處理小產(chǎn)權(quán)房問題之后要嚴(yán)格管理，不能再出現(xiàn)此類問題。畢竟各地政府的財(cái)力有限，社會(huì)保障的范圍有限，不能用政府的財(cái)力為這種違法交易買單。

現(xiàn)階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會(huì)保障體系，那么，政府恰恰可以利用清查整頓小產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護(hù)了原有購(gòu)買人的利益，也保護(hù)了農(nóng)民的利益，同時(shí)解決了維護(hù)市場(chǎng)秩序和建設(shè)社會(huì)保障性住房的問題。

我不是政策的制定者，但我認(rèn)為不應(yīng)將這些房子全炸掉(違章違法建筑除外)，無論如何這是一種浪費(fèi)。政府也不應(yīng)該讓這種違法的交易繼續(xù)存在，更不應(yīng)讓農(nóng)民承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與損失。光靠限禁的政策是不行的，最好的辦法則是讓小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有的法律框架下合法化，使其有利于社會(huì)發(fā)展和解決低收入家庭的住房問題。