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10月23日，北京市住建委聯(lián)合市國土局等多部門發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，北京市住建委首次披露了已經(jīng)開始實(shí)施的七條調(diào)控措施(俗稱“京七條”)。這說明北京房地產(chǎn)市場調(diào)控升級，意味著房地產(chǎn)市場又迎來了久違的調(diào)控，調(diào)控在被冷處理了長達(dá)半年之久之后或?qū)⒃俅渭哟a，政府繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)的決心堅(jiān)定不移。

“京七條”無疑能在一定程度上起到短期內(nèi)緩解房價(jià)預(yù)期從而穩(wěn)定房價(jià)的作用，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展將起到一定的積極作用。不過，本文作者陳真誠認(rèn)為，“京七條”本身還存在“硬傷”，再加上其他原因，如果政府不改變之前政策多變、執(zhí)行不到位的問題，不從多方面采取措施，最終效果還值得質(zhì)疑。

首先，“自住型商品住房”很象經(jīng)濟(jì)適用房?；蛞蛭恢闷А⑴涮撞蝗葐栴}，重蹈淪為“雞肋”命運(yùn)的覆轍。在一些地方，曾經(jīng)出現(xiàn)位置、配套、質(zhì)量較差的經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購而位置、配套、質(zhì)量較好的經(jīng)濟(jì)適用房層出分配腐敗的問題。

其次，“自住型商品住房”很象限價(jià)房，要求價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)的商品住房約30%，這存在因果互為論證的問題。目前房地產(chǎn)市場形勢非常微妙，房價(jià)可能進(jìn)入了不跌就漲、不漲就跌的困境。如果新政策讓房價(jià)穩(wěn)定了下來甚至使房價(jià)下降了，這些房子價(jià)格如果與其他商品房價(jià)格差不多甚至還高的話，也可能遭人棄購。前些年，房價(jià)回調(diào)的時(shí)候，廣州曾出現(xiàn)過限價(jià)房比其他商品房價(jià)格還高遭人棄購的現(xiàn)象。

第三，目前，不少人認(rèn)為房價(jià)過高，在現(xiàn)實(shí)價(jià)格基礎(chǔ)上低30%是否依然過高？老百姓是否滿意？還有待市場檢驗(yàn)。

第四，如果政府不采取措施改變整個市場形勢，這些“自住型商品住房”對既有商品房價(jià)格、非“自住型商品住房”新房價(jià)格沖擊力、對整體房價(jià)的影響力存疑。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等需要一個時(shí)間周期。在這個周期里，市場形勢、調(diào)控政策會不會出現(xiàn)大的變化？會不會出臺長效機(jī)制？會不會真的在兩年內(nèi)建設(shè)、上市7萬套？這些都還是未知數(shù)。

第六，新政策并沒有觸及地價(jià)過高、土地財(cái)政以及政商合一的問題，如果地價(jià)繼續(xù)高高在上甚至上漲，土地成本剛性支撐理論等因素作用，想讓房價(jià)不繼續(xù)上漲很難。

第七，新政策對存量房影響不大。如果存量房價(jià)格支撐著整體房價(jià)水平，那么“自住型商品住房”的最終市場價(jià)格也會朝之看齊，對整體房價(jià)的中長期預(yù)期影響不大。

第八，如果全國房價(jià)繼續(xù)膨脹，市場形勢繼續(xù)向上，北京肯定會受全國大市的影響，因此，僅北京采取措施而全國整體市場繼續(xù)高熱，其效果也將存疑。

第九，盡管供求關(guān)系是基本的市場規(guī)律，但中國房市是個被扭曲的、非完全的市場，影響房價(jià)的因素已不只是供求因素。

第十，回顧約從2005年以來的房地產(chǎn)市場變化軌跡，出現(xiàn)屢次調(diào)控不見效、屢調(diào)屢漲的重要原因之一就是，政策出了不少，也不能說政策本身沒有效力，問題在政策執(zhí)行不到位，而且政策多變。今年全國房價(jià)上漲主要是3月份之后，無疑與“新國五條”執(zhí)行細(xì)則鬧劇和政府寄希望出臺調(diào)控長效機(jī)制而冷卻調(diào)控、對房地產(chǎn)市場不理不睬有關(guān)。正因于此，市場各方認(rèn)為政府依然繼續(xù)原有的態(tài)度，原本以為政府會從嚴(yán)調(diào)控房價(jià)的市場預(yù)期快速逆轉(zhuǎn)，房價(jià)接連加速上漲。這是今年房價(jià)快速上漲的關(guān)鍵原因，板子不能全打到開發(fā)企業(yè)和購房者身上。

因此說，我們在積極肯定北京新政策的積極意義、樂觀期待“京七條”的未來效果的同時(shí)，還應(yīng)看到問題的復(fù)雜性。在對待房地產(chǎn)市場和調(diào)控上，決策層要務(wù)實(shí)些。既要加快解決相關(guān)體制、制度與法律建設(shè)等問題，要加快研究出臺調(diào)控長效機(jī)制，也要看到長效機(jī)制不是短時(shí)間能出（即便能出也未必科學(xué)、完善）、或難快速見效的問題。在長效機(jī)制未出之前，對房地產(chǎn)市場不能不理不睬，而應(yīng)綜合施治，尤要抓既有政策嚴(yán)格執(zhí)行、認(rèn)真落實(shí)。本文作者陳真誠認(rèn)為，如果既有政策嚴(yán)格執(zhí)行、認(rèn)真落實(shí)了，即便長效機(jī)制一時(shí)難以出臺，倒也未必要再出新的調(diào)控政策。