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今年房價以超過20%的漲幅領(lǐng)漲全國房價的北京（樓盤），繼出臺了增加“自住商品房的供應”等政策之后，最近又召集開發(fā)商開會，強化房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價進一步上漲。坊間及媒體流傳的版本是：北京建委在座談會上傳達了6點會議意見，包括年底前漲價項目一律不批、前期上市已很久的項目，控制漲幅不高于10%、高于4萬的項目今年不批準、捆綁精裝逃避監(jiān)管的方式唄禁止、現(xiàn)房銷售以不漲價的原則審批、通過折扣的方式漲價將被約談以至于封網(wǎng)等等。

很顯然，這是一個很敏感的時刻。每年的四季度，迫于地方及全國“兩會”的壓力，各地一般都會在政策及執(zhí)行層面“收緊”，特別是，11月，全球矚目的三中全會即將召開。面對今年房價快速上漲的態(tài)勢，坊間不斷有三中全會將對房地產(chǎn)調(diào)控進行“頂層設(shè)計”的種種傳言。在管理層沉默半年之久之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策何去何從，又成了外界極為關(guān)注的話題。從目前房價的漲幅看，70個大中城市中，漲幅超過10%的城市超過了15個，而這15個城市幾乎很難完成今年的房價調(diào)控目標。因此，隨之而來的猜測是，四季度房地產(chǎn)調(diào)控將進入政策加碼的嚴厲期，全國及各地出臺新的新的調(diào)控舉措對房地產(chǎn)降溫，并安撫外界的焦慮和質(zhì)疑。

筆者相信，面對今年難以完成調(diào)控目標的壓力，北京這種年底收緊調(diào)控的措施絕不會成為孤例，預計一些城市將緊隨北京后塵推出自己的調(diào)控措施安撫市場。然而，無論是輿論的反應，還是調(diào)控措施本身而言，卻并沒有得到外界積極的評價。北京的調(diào)控舉措，除了“自住型商品房”政策，是通過增加供應的手段進行調(diào)控，被外界視為可取之外，其他的舉措，包括對4萬以上的樓盤不批，被認為純屬為了壓低今年全年的漲幅而采取的無用之舉。今年不批準銷售，不等于這些高價樓盤消失了，一旦以后批準銷售，勢必對整個預期又會造成極大的負面影響。在上一輪調(diào)控中，特別是2011年，北京也曾采取同樣的政策，但結(jié)果是，這些高價樓盤在2012年基本順利上市，并助推2013年房價大漲。因此，對于這種運動式的、應付檢查式的作秀調(diào)控，不僅無法改變房價上漲的預期，反而因為政策的紊亂，對未來的房價造成更加負面的影響。如果其他城市效仿，相信在明年的“兩會”之前的四季度，房價的表現(xiàn)都會相當和諧，然而，這并不能真正穩(wěn)定房地產(chǎn)的預期。

特別是，我們看到，今年包括北京在內(nèi)的一線城市，自2季度以來房價開始了加速上漲。這些城市盡管都根據(jù)“國五條”的要求出臺了調(diào)控細則，特別是北京，從自己的規(guī)定看，更是成為嚴格執(zhí)行“國五條”的楷模城市。然而，在整個房價快速上漲的過程中，這些城市都沒有采取任何的措施遏制房價，而且不斷的推出高價地，甚至推出“地王”助漲上漲的預期。截止目前，北京土地出讓金已超過1327億元，創(chuàng)下北京年度土地出讓金第二高，僅低于2010年的1600億元。土地市場的火爆，直接推漲預期，而“地王”的出現(xiàn)，更是使得看空房價者寥寥無幾。這樣，在房價已經(jīng)平均上漲20%，土地出讓金超額完成任務(wù)的情況下，在年底之際，才作秀式的提出所謂的調(diào)控措施，在外界看來，除了通過不讓高價房上市從而拉低全年的漲幅之外，對于穩(wěn)定房價而言，基本沒有任何作用。

筆者認為，面對目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，應該考慮加快讓以行政調(diào)控為主的政策退出，通過長效機制的建立，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預期。短期的行政調(diào)控措施，特別是全國一刀切的調(diào)控，已經(jīng)無法適應中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。過去10年，以行政措施為主要手段、以控制房價過快上漲為主要目標、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產(chǎn)調(diào)控，由于過于濃厚的行政色彩，以及政策的短期與多變，不僅沒有做到抑制房價的過快上漲，更是擾亂了整個房地產(chǎn)市場的預期，不僅購房者無所適從，更使得整個行業(yè)的發(fā)展都因為政策的不斷加碼而難言健康，問題和矛盾重重。特別是，購房者在這場長達十年的博弈中已經(jīng)深刻理解了調(diào)控的精髓，對于房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不信任，出臺任何房地產(chǎn)調(diào)控政策都會被視為“助漲”的信號而起到反向的作用。

而且，從房地產(chǎn)的基本面看，在經(jīng)歷10多年速發(fā)展后，中國在住房問題上已經(jīng)逐步告別絕對短缺，除少數(shù)熱點城市，住房供應已經(jīng)能夠基本滿足居住需求。住房的最大問題，已經(jīng)不是總體的供應問題，而是分配的不均和保障嚴重不足的問題，包括：土地市場的壟斷導致土地供應，特別是居住用地人為供應不足：基本制度體系缺乏，導致住房分配不公，住房資源集中在少數(shù)人手中；保障房欠賬嚴重，這些問題，靠短期的調(diào)控已經(jīng)很難解決，必須通過改革土地制度、加快房產(chǎn)稅以及住房消息的聯(lián)網(wǎng)和建立住房普查制度等長效機制加以解決。在住房市場供求已經(jīng)總體平衡的情況下，停留在過去的思維，一而再，再而三的出臺所謂的調(diào)控政策，強調(diào)熱點城市的供需矛盾，不僅不是滅火，而是煽風點火，不僅穩(wěn)定不了市場，而且會極大的破壞市場的預期。

最近習總書記在政治局集體學習時，圍繞房地產(chǎn)市場所做的重要講話，已經(jīng)在暗示未來的房地產(chǎn)政策將從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向制度建設(shè)。他提出要處理好住房建設(shè)上的“四大關(guān)系”，包括：政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟功能和社會功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系，特別是提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，明確了市場和政府的邊界。這意味著，中國房地產(chǎn)調(diào)控的思維將發(fā)生很大的變局，以行政調(diào)控為主的政策體系將逐步淡出，在住房的問題上，將厘清市場與政府之間的關(guān)系，主要發(fā)揮市場的作用，政府只需做好制度建設(shè)以及保障房的工作。這是對過去政府過度干預市場的糾偏，值得深思和肯定。

筆者能夠理解某些城市年底急推調(diào)控的心情，但這樣的舉措本身在經(jīng)歷多年的博弈之后已經(jīng)為開發(fā)商和購房者嫻熟掌握，不真正下決心從長效機制上下功夫，而只是玩所謂調(diào)控游戲，玩者無心，看官乏味，最終只能貽誤建立公平的住房供應體系的時機。就此而言，筆者是強烈要求房地產(chǎn)調(diào)控退出房地產(chǎn)市場的。