久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

外地人購房門檻提高主要看執(zhí)行，中長期基本會被“潛規(guī)則”破解

從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征。

從執(zhí)行層面來看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，上海市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。

對比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（北京為5年，上?！皽邨l”為2年較為嚴格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調(diào)控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺當(dāng)月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，因此，對于上海等地已執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合新的“限購”條件而自動失效。其實，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一個行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執(zhí)行歷程來看，當(dāng)一個行政區(qū)被納入限購范圍之前，都會引來新一輪的市場需求爆發(fā)和炒作過程，以規(guī)避限購以后對于購房行為的影響。一旦限購擴圍，其實，也回避不了限購已執(zhí)行兩年左右，大多數(shù)人都都已基本具備購房資格這個現(xiàn)狀，出了限購政策，反而還會使這些需求集中入市。

此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實。

據(jù)《華夏時報》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴格的限購限貸政策。

因此，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策已“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

那么，對于一線城市來講，從中長期來看，外地人購房門檻提高對于市場的影響關(guān)鍵還是看執(zhí)行面，如果執(zhí)行的足夠嚴格，那么，就會起到遏制房價過快上漲的作用，反之，基本會被潛規(guī)則破解。

但是，中長期來看，“限購”這樣限制需求的行政化措施勢必會導(dǎo)致市場需求后置，最終還會選擇合適的市場時機爆發(fā)出來，當(dāng)前來看，盡快出臺樓市長效性調(diào)控機制顯得非常關(guān)鍵。

收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價走勢

“滬七條”提出，房管、地稅、民政、人保等部門要發(fā)揮信息聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)交互共享的作用，加強審核。房管、工商、地稅、價格主管等部門加強市場監(jiān)管，嚴格執(zhí)行“一房一價”，明碼標(biāo)價、商品房銷售備案管理等規(guī)定。

從調(diào)控經(jīng)驗來看，收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價走勢有可能是今后上海等一線城市的特征之一。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，個別城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個房地產(chǎn)市場的成交均價，從表面上來看，使整個市場均價走勢相對平穩(wěn)。

但是，這樣的做法只能說是短期內(nèi)維穩(wěn)市場的做法，對于高端樓市或需求來講，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，導(dǎo)致市場需求后置，短期內(nèi)不能入市。但是，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動，高端市場成交馬上就會有報復(fù)性的反彈，引起市場出現(xiàn)異常現(xiàn)象。

增加供地難改一線城市房價上漲大趨勢

“滬七條”提出，2013年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，加強土地市場跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場交易平穩(wěn)。

無論“深八條”、“京七條”，還是“滬七條”基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，一線城市土地市場交易活躍，出讓土地的規(guī)劃建筑面積合計23153萬平方米，較2012年同期上漲287%，成交金額為4015.51億元，同比上漲200%。其中，住宅類土地規(guī)劃建筑面積合計為3036萬平方米，同比增長93%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，一線城市市場供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來獲得緩解，當(dāng)前來講，加大供地難改市場基本面上漲態(tài)勢。加大土地供應(yīng)也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長的機會。具體來講：

第一、從供地特點來看，大多數(shù)地塊屬于自住型商品房用地，這對于滿足一線城市的自住需求會有一定積極意義，一定程度上有利于遏制房價過快上漲。但是，自住型商品房用地的出讓一定程度上也擠占了市場化商品住房用地的空間，會導(dǎo)致中長期房價仍然處于上漲的狀態(tài)。

如北京在“京七條”緊急出爐之后，自住型商品房用地亦迎來了其首次的集中出讓?！　?1月4日這天，北京8宗現(xiàn)場配建競價地塊總成交金額高達87.69億元。其中的6宗自住型商品房用地成交總價達70.09億元。

出讓文件顯示，這6宗配建“自住型商品房”的地塊均勻地分布于朝陽、海淀、平谷、昌平、順義這五個區(qū)縣，地塊起拍價總額高達58.96億元，而這也是北京市公布“自住型商品房”政策以來第一次公開拍賣此類地塊。

“滬七條”也提出，2013年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，進一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，加強土地市場跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場交易平穩(wěn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，不可否認，中小套型住房、自住型商品的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房價上漲壓力。但是，由于一線城市“人多地少”的特征沒有辦法短期內(nèi)改變，上海中小套型住房、北京7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減，這樣，有可能是商品房市場供求關(guān)系更加緊張，從中長期來看，有可能使市場處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場報復(fù)性反彈。

第二、當(dāng)前來看，相關(guān)部門試圖通過加大土地供應(yīng)來緩解房價過快上漲的勢頭，但是，從目前來看，一線城市“人多地少”的需求比較旺盛的特征沒有辦法使市場處于供求平衡的狀態(tài)。

以北京為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度北京商品住宅總成交面積979.75萬平方米，同比上漲7.09%。2013年9月北京市商品住宅銷售13254套，成交面積141.75萬平方米，環(huán)比上漲43.09%，整個北京房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭。另據(jù)媒體報道，截至10月底，北京新建商品住宅簽約套數(shù)為73581套，成交均價為23080元∕平，總成交額突破2000億大關(guān)。值得一提的是，北京房價已經(jīng)連續(xù)上漲超過了20個月。

此外，就上海市場而言，同咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2013年10月，今年上海市商品住宅成交量已達1055萬平方米，較去年同期上揚46.6%；從價格上看，今年前10月商品住宅成交均價達23902元/平方米，同比上揚5.57%。從與去年整年對比成交情況看， 2013年1-10月上海市商品住宅成交量已經(jīng)超過2012年的12.4%，而均價方面則是較2012年整年上揚6.4%。同樣，整個上海房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

其中，2013年10月上海市商品住宅均價上漲明顯，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年10月上海市商品住宅成交面積140萬平方米，較去年同期上漲60%；成交均價24932元/平方米，較9月高位上揚1.3%，與去年同期更是上漲超14.15%。短期內(nèi)由于成交集中放量導(dǎo)致房價上漲態(tài)勢明顯，超過當(dāng)年的房價控制目標(biāo)。據(jù)此，相關(guān)部門有可能會因此出臺新的短期調(diào)控政策或原有政策階段性執(zhí)行收緊。

第三、商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。

以上海為例分析，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009-2013年商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.14。根據(jù)同策判斷標(biāo)準，當(dāng)住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應(yīng)求及房價有上漲壓力。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，如果將上述數(shù)據(jù)中商品住宅土地規(guī)劃建筑面積（含綜合用地）中商辦部分剔除（工作量比較大，短期內(nèi)難剔除），那么，商品住宅土地規(guī)劃建筑面積與商品住宅銷售面積平均比值就會降得更低，也就是意味著，市場上供應(yīng)的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，從中長期來看，商品住宅地供應(yīng)稀缺將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)。

第四、土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲。

隨著2013年住宅市場升溫，房企對于住宅用地的需求會更為強烈，一線城市住宅用地市場可能會因此出現(xiàn)地荒。這就導(dǎo)致眾多房企爭搶住宅用地，土地市場長期處于供不應(yīng)求，溢價率樓板價雙雙上升，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道。

很簡單的道理，土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，即使一線城市2013年的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。