今年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒曾多次提及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法，稱中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。他認(rèn)為：中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)高居不下。在深圳、上海以及其他中國(guó)主要的城市，人們?cè)谫I房，這樣房子的價(jià)格實(shí)際上是數(shù)倍于他們的年收入的，而在加州房?jī)r(jià)和收入比是8倍和10倍就覺(jué)得太高了。
他對(duì)上海的房?jī)r(jià)比較擔(dān)憂。”早前聽(tīng)說(shuō)過(guò)上海的房?jī)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說(shuō)，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個(gè)房子？答案是他預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺(jué)得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的?！?/p>
他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國(guó)一樣泡沫破裂的話，這將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊。但在其預(yù)警至今的四年中，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格至少漲了三成以上。國(guó)內(nèi)多位專家表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不健全，因此難以照搬美國(guó)的情況。有分析稱中國(guó)樓市不存在整體性泡沫，部分城市房?jī)r(jià)收入比虛高或源于居民收入嚴(yán)重低估。
席勒看空中國(guó)樓市的理由主要有兩條：一是房?jī)r(jià)收入比太高：在深圳、上海等大城市，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到36倍，”這令人擔(dān)憂”；二是.房產(chǎn)租售比偏低：美國(guó)的房地產(chǎn)出租回報(bào)率一直保持在5%-6%之間。而中國(guó)的平均回報(bào)率僅在2%-3%之間。而不認(rèn)同席勒觀點(diǎn)的專家理由主要有：一是預(yù)警了幾年房?jī)r(jià)的泡沫不僅沒(méi)破，反倒越長(zhǎng)越高；二是房?jī)r(jià)收入比過(guò)高主要是因?yàn)榫用袷杖雵?yán)重低估；三是只要市場(chǎng)還有購(gòu)房需求，就不能認(rèn)為存在泡沫；即使有泡沫也是局部的，程度并沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重；
我是十分認(rèn)同席勒先生的觀點(diǎn)和看法的，只是席勒先生可能低估了中國(guó)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì)破滅；即便是目前，如果不采取一系列措施保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線，房地產(chǎn)泡沫也同樣面臨破碎的局面。所以說(shuō)，泡沫沒(méi)破不等于沒(méi)有泡沫。
其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫如果越早破對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危害和影響越小，假如2008年不采取4萬(wàn)億救市的等一系列舉措，而是讓房地產(chǎn)泡沫破碎，帶來(lái)的危害和影響顯然沒(méi)有現(xiàn)在大。但可惜當(dāng)初采取的不是防災(zāi)救災(zāi)的措施，而是重新刺激經(jīng)濟(jì)繼續(xù)吹大房地產(chǎn)的泡沫。
至于居民收入被嚴(yán)重低估的說(shuō)法，我也不完全贊同。的確，按目前的統(tǒng)計(jì)方法，居民財(cái)產(chǎn)性財(cái)富和收入的確無(wú)法統(tǒng)計(jì)計(jì)算在收入之內(nèi)，許多貪官富豪的灰色收入也不在統(tǒng)計(jì)之列。但房?jī)r(jià)收入比，其實(shí)并不應(yīng)該以這些擁有財(cái)產(chǎn)性收入和灰色收入的群體為主要依據(jù)，而應(yīng)該以普羅大眾的收入水平為依據(jù)。
當(dāng)然，目前關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算其實(shí)就五花八門，缺乏規(guī)范和依據(jù)。舉例而言，是按個(gè)人年收入還是家庭年收入，這個(gè)指標(biāo)就不統(tǒng)一，兩種主張和意見(jiàn)都有，但兩者相差至少一倍；如果按家庭收入，又該如何計(jì)算和統(tǒng)計(jì)，是按人均可支配收入乘以2還是乘以家庭人口，這也需要規(guī)范；家庭住房面積也會(huì)影響房?jī)r(jià)收入比，例如按50方、100方和150方其比值大不相同，這也需要統(tǒng)一才行；最后是房?jī)r(jià)，是按平均價(jià)還是中位數(shù)來(lái)計(jì)算相差也很大，但即使是按中位數(shù)，也不一定能反映市場(chǎng)真實(shí)狀況。
但即使按目前約定成俗的計(jì)算方法，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜顯示，除去可售型保障房，上海純商品住宅房?jī)r(jià)收入比19.1，位列全國(guó)第一。這是按照統(tǒng)計(jì)口徑以戶均2.49人計(jì)算出上海家庭要工作19.1年才能買一套90平方米的房子。
該院的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比平均值為8.3，其中14個(gè)城市高于平均值。北京依然高居榜首，房?jī)r(jià)收入比為13.3，深圳以12.9緊隨其后，杭州以12.2超越上海11.7，居榜單第三名；廣州房?jī)r(jià)收入比為9.9，排名第8位。
就是該院數(shù)據(jù)關(guān)于上海的房?jī)r(jià)收入比，不同的統(tǒng)計(jì)口徑就可以得出19.1位列第一，和11.7位列第四兩個(gè)相差很大的結(jié)果。所以說(shuō)，席勒先生聽(tīng)說(shuō)上海的房?jī)r(jià)基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，這也許并不是很正式的統(tǒng)計(jì)，但對(duì)于年薪僅3-4萬(wàn)的工薪階層而言，300-400萬(wàn)的房?jī)r(jià)難道不是年收入的一百倍嗎？
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，但并不是全局，僅僅是局部。我覺(jué)得，這種判斷是永遠(yuǎn)正確的，但現(xiàn)實(shí)是，世界上所有的房地產(chǎn)泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如：日本的房地產(chǎn)泡沫東京肯定是重災(zāi)區(qū)，但其他城市不會(huì)受影響嗎？美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也只是集中在個(gè)別城市，但全國(guó)都會(huì)受到一定影響；香港97前的房地產(chǎn)泡沫也并非全局性的，但一旦崩盤則都會(huì)受到影響。中國(guó)93、94年和97、98年也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)盛極而衰的過(guò)程，其重災(zāi)區(qū)主要是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，但全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是會(huì)受到全面沖擊和影響的。
香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫是鋼做的，意思是剛需很大所以泡沫不會(huì)破。但事實(shí)上，只要是泡沫就沒(méi)有不破的道理。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫上世紀(jì)就破過(guò)兩回，近五年如果不救市也會(huì)面臨破碎局面。也有一種說(shuō)法，認(rèn)為泡沫只有在破碎之后才知道是泡沫。這種說(shuō)法我不完全贊同，我認(rèn)為泡沫其實(shí)是一個(gè)形容的手法，并不科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。但其實(shí)是可以從房?jī)r(jià)上漲幅度和購(gòu)房者收入水平來(lái)加以判斷的，主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫破碎帶來(lái)的災(zāi)難和風(fēng)險(xiǎn)。
今年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒曾多次提及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法，稱中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。他認(rèn)為：中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)高居不下。在深圳、上海以及其他中國(guó)主要的城市，人們?cè)谫I房，這樣房子的價(jià)格實(shí)際上是數(shù)倍于他們的年收入的，而在加州房?jī)r(jià)和收入比是8倍和10倍就覺(jué)得太高了。
他對(duì)上海的房?jī)r(jià)比較擔(dān)憂。”早前聽(tīng)說(shuō)過(guò)上海的房?jī)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說(shuō)，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個(gè)房子？答案是他預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺(jué)得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的。”
他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國(guó)一樣泡沫破裂的話，這將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊。但在其預(yù)警至今的四年中，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格至少漲了三成以上。國(guó)內(nèi)多位專家表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不健全，因此難以照搬美國(guó)的情況。有分析稱中國(guó)樓市不存在整體性泡沫，部分城市房?jī)r(jià)收入比虛高或源于居民收入嚴(yán)重低估。
席勒看空中國(guó)樓市的理由主要有兩條：一是房?jī)r(jià)收入比太高：在深圳、上海等大城市，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到36倍，”這令人擔(dān)憂”；二是.房產(chǎn)租售比偏低：美國(guó)的房地產(chǎn)出租回報(bào)率一直保持在5%-6%之間。而中國(guó)的平均回報(bào)率僅在2%-3%之間。而不認(rèn)同席勒觀點(diǎn)的專家理由主要有：一是預(yù)警了幾年房?jī)r(jià)的泡沫不僅沒(méi)破，反倒越長(zhǎng)越高；二是房?jī)r(jià)收入比過(guò)高主要是因?yàn)榫用袷杖雵?yán)重低估；三是只要市場(chǎng)還有購(gòu)房需求，就不能認(rèn)為存在泡沫；即使有泡沫也是局部的，程度并沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重；
我是十分認(rèn)同席勒先生的觀點(diǎn)和看法的，只是席勒先生可能低估了中國(guó)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的能力和程度。如果2008年和2012年不采取救市和穩(wěn)增長(zhǎng)的舉措，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì)破滅；即便是目前，如果不采取一系列措施保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底線，房地產(chǎn)泡沫也同樣面臨破碎的局面。所以說(shuō)，泡沫沒(méi)破不等于沒(méi)有泡沫。
其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫如果越早破對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的危害和影響越小，假如2008年不采取4萬(wàn)億救市的等一系列舉措，而是讓房地產(chǎn)泡沫破碎，帶來(lái)的危害和影響顯然沒(méi)有現(xiàn)在大。但可惜當(dāng)初采取的不是防災(zāi)救災(zāi)的措施，而是重新刺激經(jīng)濟(jì)繼續(xù)吹大房地產(chǎn)的泡沫。
至于居民收入被嚴(yán)重低估的說(shuō)法，我也不完全贊同。的確，按目前的統(tǒng)計(jì)方法，居民財(cái)產(chǎn)性財(cái)富和收入的確無(wú)法統(tǒng)計(jì)計(jì)算在收入之內(nèi)，許多貪官富豪的灰色收入也不在統(tǒng)計(jì)之列。但房?jī)r(jià)收入比，其實(shí)并不應(yīng)該以這些擁有財(cái)產(chǎn)性收入和灰色收入的群體為主要依據(jù)，而應(yīng)該以普羅大眾的收入水平為依據(jù)。
當(dāng)然，目前關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算其實(shí)就五花八門，缺乏規(guī)范和依據(jù)。舉例而言，是按個(gè)人年收入還是家庭年收入，這個(gè)指標(biāo)就不統(tǒng)一，兩種主張和意見(jiàn)都有，但兩者相差至少一倍；如果按家庭收入，又該如何計(jì)算和統(tǒng)計(jì)，是按人均可支配收入乘以2還是乘以家庭人口，這也需要規(guī)范；家庭住房面積也會(huì)影響房?jī)r(jià)收入比，例如按50方、100方和150方其比值大不相同，這也需要統(tǒng)一才行；最后是房?jī)r(jià)，是按平均價(jià)還是中位數(shù)來(lái)計(jì)算相差也很大，但即使是按中位數(shù)，也不一定能反映市場(chǎng)真實(shí)狀況。
但即使按目前約定成俗的計(jì)算方法，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜顯示，除去可售型保障房，上海純商品住宅房?jī)r(jià)收入比19.1，位列全國(guó)第一。這是按照統(tǒng)計(jì)口徑以戶均2.49人計(jì)算出上海家庭要工作19.1年才能買一套90平方米的房子。
該院的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，2012年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比平均值為8.3，其中14個(gè)城市高于平均值。北京依然高居榜首，房?jī)r(jià)收入比為13.3，深圳以12.9緊隨其后，杭州以12.2超越上海11.7，居榜單第三名；廣州房?jī)r(jià)收入比為9.9，排名第8位。
就是該院數(shù)據(jù)關(guān)于上海的房?jī)r(jià)收入比，不同的統(tǒng)計(jì)口徑就可以得出19.1位列第一，和11.7位列第四兩個(gè)相差很大的結(jié)果。所以說(shuō)，席勒先生聽(tīng)說(shuō)上海的房?jī)r(jià)基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，這也許并不是很正式的統(tǒng)計(jì)，但對(duì)于年薪僅3-4萬(wàn)的工薪階層而言，300-400萬(wàn)的房?jī)r(jià)難道不是年收入的一百倍嗎？
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，但并不是全局，僅僅是局部。我覺(jué)得，這種判斷是永遠(yuǎn)正確的，但現(xiàn)實(shí)是，世界上所有的房地產(chǎn)泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如：日本的房地產(chǎn)泡沫東京肯定是重災(zāi)區(qū)，但其他城市不會(huì)受影響嗎？美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也只是集中在個(gè)別城市，但全國(guó)都會(huì)受到一定影響；香港97前的房地產(chǎn)泡沫也并非全局性的，但一旦崩盤則都會(huì)受到影響。中國(guó)93、94年和97、98年也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)盛極而衰的過(guò)程，其重災(zāi)區(qū)主要是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，但全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是會(huì)受到全面沖擊和影響的。
香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫是鋼做的，意思是剛需很大所以泡沫不會(huì)破。但事實(shí)上，只要是泡沫就沒(méi)有不破的道理。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫上世紀(jì)就破過(guò)兩回，近五年如果不救市也會(huì)面臨破碎局面。也有一種說(shuō)法，認(rèn)為泡沫只有在破碎之后才知道是泡沫。這種說(shuō)法我不完全贊同，我認(rèn)為泡沫其實(shí)是一個(gè)形容的手法，并不科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)。但其實(shí)是可以從房?jī)r(jià)上漲幅度和購(gòu)房者收入水平來(lái)加以判斷的，主要是為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫破碎帶來(lái)的災(zāi)難和風(fēng)險(xiǎn)。
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