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今年“金九銀十”期間，全國(guó)多地住宅銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，伴隨銷(xiāo)售量的上漲，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)也一路走高。在金九銀十接近尾聲之際，北京以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”出臺(tái)，引起市場(chǎng)熱議。為此，受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)，住建部政策研究室房地產(chǎn)處處長(zhǎng)、副研究員趙路興做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，“京七條”充分反映了北京目前住房市場(chǎng)供求關(guān)系的現(xiàn)狀，以及突出的矛盾和問(wèn)題。 此外他還指出，北京樓市對(duì)中端市場(chǎng)優(yōu)惠政策不足，建議北京將保障房建在地鐵沿線。

坦言北京樓市對(duì)中端市場(chǎng)優(yōu)惠政策不足

23日，北京市住建委隨即發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，從七方面明確自住型商品房的建設(shè)和銷(xiāo)售，被業(yè)內(nèi)稱為“京七條”。

趙路興坦言，在房?jī)r(jià)上漲的背景下，“京七條”充分反映了北京目前住房市場(chǎng)供求關(guān)系的現(xiàn)狀，以及突出的矛盾和問(wèn)題?！拔覀兯f(shuō)的‘夾心層’，或者中等收入、中等偏下收入人群解決住房問(wèn)題的困難越來(lái)越大，所以‘京七條’可能就是針對(duì)這種情況，實(shí)行了一種政策上的扶持。”

趙路興說(shuō)，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，北京的樓市政策可以概括為“低端市場(chǎng)要有保障，中端市場(chǎng)要有優(yōu)惠政策出臺(tái)，高端市場(chǎng)需要價(jià)格管理和規(guī)范市場(chǎng)秩序。”

他認(rèn)為，“中端市場(chǎng)我們以往做的是不足的，但是在今年房?jī)r(jià)又漲的基礎(chǔ)上，就非常緊迫了?！倍熬┢邨l”正是通過(guò)轉(zhuǎn)變土地出讓方式，形成一部分低于同地段市場(chǎng)價(jià)的自主型住房供應(yīng)，類(lèi)似于以往調(diào)控中所推行的限價(jià)房商品房，價(jià)格為普通商品房的七成左右。

趙路興說(shuō)，包括較低的土地出讓金、稅收的減免，這一政策安排等于政府出讓一部分利益。“價(jià)格如果能低出三成的話，對(duì)于解決自主性住房需求的效果還比較明顯，而且供應(yīng)量應(yīng)該說(shuō)還是不小?！?/p>

供求緊張是一線城市房?jī)r(jià)上漲主因

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，九月份北京、上海、深圳、廣州房?jī)r(jià)同比漲幅全部超過(guò)20%。對(duì)此，趙路興表示，供求關(guān)系緊張是一線城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素。

他表示，在現(xiàn)階段國(guó)家快速的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)還保持在一個(gè)較高速發(fā)展的階段，一些大城市的自主性需求反映還是非常旺盛?！跋癖本┻@類(lèi)的城市，每年城市發(fā)展人口擴(kuò)張的規(guī)模和速度都非常高，再加上原來(lái)一部分改善性的需求，它的自主性需求實(shí)際上非常旺盛。”

趙路興認(rèn)為，最近幾年持續(xù)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，其核心內(nèi)容是壓制或者去掉投資化。他建議，在調(diào)控中也要進(jìn)一步增加供應(yīng)，供求關(guān)系緊張是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)最重要因素，“增加供應(yīng)和去投資化應(yīng)該都是重要的?！?/p>

支招控地王：增加土地供應(yīng)完善土地供應(yīng)方式

一段時(shí)間以來(lái)，北京、上海、南京等重點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，北京農(nóng)展館、上海徐家匯中心等地塊的出讓?zhuān)粩嗨⑿轮鞯氐摹暗赝酢庇涗?，也進(jìn)一步提升了業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。趙路興在做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，“地王”頻現(xiàn)反映了當(dāng)前樓市的供求關(guān)系，也反應(yīng)出土地出讓方式需要進(jìn)一步完善。

趙路興說(shuō)：“我們?cè)瓉?lái)有招拍掛的土地出讓方式，可能很大程度上也產(chǎn)生了‘價(jià)高者得’這么一個(gè)情況，所以很多城市‘地王’頻現(xiàn)，前些年我們經(jīng)常說(shuō)的面粉賣(mài)的比面包還貴?！比绾谓鉀Q這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題？趙路興進(jìn)一步分析稱：“所以這個(gè)問(wèn)題除了增加土地供應(yīng)以外，還有一個(gè)是改變土地供應(yīng)的方式，完善土地供應(yīng)的方式，當(dāng)然現(xiàn)在各個(gè)地方政府也探討了不少，限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)等等這些東西，這些方面可能需要我們相關(guān)的土地管理制度的改革，這是一個(gè)中長(zhǎng)期的任務(wù)，也可以說(shuō)是長(zhǎng)期的任務(wù)?！?/p>

同時(shí)，趙路興認(rèn)為，在出讓每塊土地的時(shí)候，提出房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，提出中小戶型建設(shè)比例等要求，不要讓“價(jià)高者得”成為土地唯一的出讓方式，這也有利于土地制度的改革。

樓市調(diào)控抑制投資性需求效果明顯

樓市調(diào)控也一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，趙路興認(rèn)為，從今年“國(guó)五條”以后的調(diào)控效果來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控在抑制投資性住房需求上有比較明顯的效果，此外，最近幾年我們?cè)诒Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)、在解決最低收入和低收入群體的住房困難問(wèn)題上面，有了很大的發(fā)展和改善。

趙路興表示，今年“國(guó)五條”的幾個(gè)政策，包括再上市的20%的個(gè)人所得稅，住房貸款的利率水平，首付款的比例，我們?cè)谡{(diào)控中都做了很?chē)?yán)格的規(guī)定，很多都指向抑制投資性需求，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控在抑制投資性住房需求上有比較明顯的效果，我們這幾輪調(diào)控有比較明顯的效果，這也是一個(gè)基本的評(píng)價(jià)。

同時(shí)，他還表示，最近幾年我們保障性安居工程的建設(shè)，在解決最低收入和低收入群體的住房困難問(wèn)題上面，特別是在解決戶籍人口住房困難上面，我們這三年有了一個(gè)很大的發(fā)展和改善，今年又強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)各類(lèi)棚戶區(qū)的改造。

談“雙合同”銷(xiāo)售：政府靠?jī)r(jià)格管理難以為繼

近期，在廣州等地“限價(jià)”政策的影響下，很多樓盤(pán)采用“雙合同”的銷(xiāo)售方式，即將毛坯房和精裝修分拆銷(xiāo)售，繞開(kāi)“限價(jià)令”。趙路興表示，政府靠?jī)r(jià)格管理難以為繼，治本的辦法是增加住房供應(yīng)。

他表示，在今年的調(diào)控中強(qiáng)調(diào)，同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)的房子不能明顯高于上一年的價(jià)格，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規(guī)避這種管理，利用裝修來(lái)實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)?！拔矣X(jué)得這個(gè)東西實(shí)際也是我們政府管理的，我們需要政府提高管理水平，提高管理的有效性和針對(duì)性?！?/p>

趙路興指出，政府靠?jī)r(jià)格管理難以為繼，治本的辦法是增加住房供應(yīng)?！笆遣皇峭耆啃姓r(jià)格管制去解決？第一不一定能管得住，第二也不一定能管得好。我們要在住房的供求關(guān)系上來(lái)解決，可能還是要在增加供應(yīng)上，特別是在房?jī)r(jià)比較高的城市應(yīng)該多下點(diǎn)力氣?！?/p>

但是他也表示，精裝是大勢(shì)所趨的?！爸袊?guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)新的階段性。前十年或者前二十年，我們是一個(gè)相對(duì)初級(jí)的發(fā)展階段，大家追求的是面積，供應(yīng)以毛坯房為主；但最近這些年，隨著市場(chǎng)逐步的成熟，我們現(xiàn)在市場(chǎng)上精裝修的比例越來(lái)越多了，這個(gè)也是我們倡導(dǎo)的東西，個(gè)人裝修會(huì)造成資源環(huán)境的浪費(fèi)。”

建議北京將保障房建在地鐵沿線

保障房的建設(shè)一直受到關(guān)注，但部分城市地區(qū)的保障房離市中心距離遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施、配套不完善，保障房申請(qǐng)?jiān)獾健袄溆觥?。針?duì)北京的保障性住房，趙路興建議把保障性安居工程安排在地鐵沿線，在北京這種大城市，交通是很重要的配套。

趙路興表示，現(xiàn)在北京市地鐵建設(shè)是一個(gè)高峰期，北京地鐵的通行旅程也是很高的，如果把主要的保障性安居工程的項(xiàng)目，包括公租房的項(xiàng)目都安排在地鐵的沿線，位置相對(duì)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是都安排在地鐵的沿線，交通方面的配套還是能夠滿足保障人群的需要。

他進(jìn)一步表示說(shuō)：地鐵是非常準(zhǔn)時(shí)的，如果安排到地鐵沿線，人們的出行問(wèn)題是可以解決的。另外北京的地鐵價(jià)格也是在全國(guó)最低的，交通成本也比較低。對(duì)北京這種城市來(lái)說(shuō)，交通的成本，交通的時(shí)間成本，這種配套是第一位的。

而對(duì)其他方面的配套，趙路興建議，環(huán)境、綠化、教育、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等等方方面面的配套應(yīng)該及早的進(jìn)行規(guī)劃。在投資計(jì)劃上大的配套設(shè)施政府做，小區(qū)配套設(shè)施企業(yè)做，必須要提前安排，如果不提前安排的話，這些配套的落實(shí)可能會(huì)打折扣，這是需要予以高度重視的。