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根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，2013年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點，其中75個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲10.69%，漲幅比上月擴大1.21個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，與上年同期相比上漲15.69%。另外，按中位數(shù)計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7147元/平方米，環(huán)比上月上漲0.27%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，10月100個城市住宅平均價格繼續(xù)上漲且漲幅有所擴大，但房價上漲和環(huán)比漲幅在1%以上的城市均有所減少，表明房價漲幅較快的仍是少數(shù)熱點城市。同時仍有溫州、呼和浩特等城市出現(xiàn)房價下跌的現(xiàn)象。

當前來看，不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，同時，也導致不同城市的調控政策具有“分化”的特征。具體來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險，三四線城市相對來講由于市場供應量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

在這樣的市場背景下，蕪湖、舟山、溫州等這些城市出臺了定向寬松措施，而北京、深圳、鄭州等地則有出現(xiàn)階段性收緊的政策。近日，深圳又盛傳二套房首付比例會提高至七成?？傮w來講，不同城市的調控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。

一線城市加大供地遏制房價過快上漲或難有效

從上漲最明顯的城市來看，根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，比上月擴大0.23個百分點。具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預期已產(chǎn)生影響，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%-1.5%之間，武漢、成都漲幅在1%以內(nèi)。

同比來看，十大城市平均價格上漲15.69%，連續(xù)第12個月上漲，且漲幅較上月擴大1.82個百分點。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%，南京、上海、成都漲幅在10%-15%之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州漲幅在5%-10%之間，天津漲幅在5%以內(nèi)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房價上漲過快的一線城市來看，由于商品住宅用地長期供應稀缺，導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，尤其是過去兩年，由于樓市調控政策頻出，開發(fā)企業(yè)拿地熱情不高導致土地市場成交量價低迷。盡管短期內(nèi)起到市場降溫的作用，但是宅地供應稀缺影響了當前房地產(chǎn)市場尤其是房價的走勢。從一定意義上來講，過去幾年土地市場總體上供應量少、供求關系緊張決定了當前房價仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當前北京房價上漲速度為何在全國是遙遙領先了。

今年，一線城市如北京、上海的土地供應節(jié)奏有所加快，以北京為例，一、三季度商品住宅供應量均超過300公頃，10月北京預計推出約150公頃的住宅用地，這將使得今年北京能提前完成商品住宅850公頃的年度供應計劃。

此外，今年截至10月上半月，一線城市土地市場交易活躍,出讓土地的規(guī)劃建筑面積合計6059萬平方米，較2012年同期上漲28%，成交金額為3533億元，同比上漲207%。其中，住宅類土地規(guī)劃建筑面積合計為1843萬平方米，同比增長108%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，一線城市紛紛加大土地供應，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關系沒有辦法通過大規(guī)模供應土地來獲得緩解，當前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長的機會。具體來講：

第一、從供地特點來看，大多數(shù)地塊屬于自住型、改善型商品房用地，這對于滿足北京等一線城市的自住需求市場會有一定積極意義，一定程度上有利于遏制房價過快上漲。

第二、當前來看，相關部門試圖通過加大土地供應來緩解房價過快上漲的勢頭，但是，從目前來看，一線城市“人多地少”的特征沒有辦法使市場處于供求平衡的狀態(tài)。以北京為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度北京商品住宅總成交面積979.75萬平方米，同比上漲7.09%。2013年9月北京市商品住宅銷售13254套，成交面積141.75萬平方米，環(huán)比上漲43.09%，整個北京房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭。另據(jù)媒體報道，截至10月底，北京新建商品住宅簽約套數(shù)為73581套，成交均價為23080元∕平，總成交額突破2000億大關。值得一提的是，北京房價已經(jīng)連續(xù)上漲超過了20個月。

此外，就上海市場而言，同咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2013年10月，今年上海市商品住宅成交量已達1055萬平方米，較去年同期上揚46.6%；從價格上看，今年前10月商品住宅成交均價達23902元/平方米，同比上揚5.57%。從與去年整年對比成交情況看， 2013年1-10月上海市商品住宅成交量已經(jīng)超過2012年的12.4%，而均價方面則是較2012年整年上揚6.4%。同樣，整個上海房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

其中，2013年10月上海市商品住宅均價上漲明顯，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年10月上海市商品住宅成交面積140萬平方米，較去年同期上漲60%；成交均價24932元/平方米，較9月高位上揚1.3%，與去年同期更是上漲超14.15%。短期內(nèi)由于成交集中放量導致房價上漲態(tài)勢明顯，超過當年的房價控制目標。據(jù)此，相關部門有可能會因此出臺新的短期調控政策或原有政策階段性執(zhí)行收緊。

第三、土地市場價格進入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，從這個角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計劃即使全部完成，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

全國房價連續(xù)第17個月環(huán)比上漲的六大原因

中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點，其中75個城市環(huán)比上漲，24個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。全國100個城市住宅均價與2012年10月相比上漲10.69%，漲幅比上月擴大1.21個百分點。

總體來看，“銀十”房價連漲17個月，整體來看今年“金九銀十”量價齊升成色十足。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，主要可分為六方面：

第一、從當前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉與價格的持續(xù)回升。

當前政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，總體上表現(xiàn)為定向寬松，和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，盡管第三季度中國經(jīng)濟增速反彈至7.8％，但是宏觀經(jīng)濟仍然尚未明顯好轉，存在探底的市場風險，因此，在宏觀經(jīng)濟沒有形成回暖趨勢之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房地產(chǎn)市場“逆經(jīng)濟周期”發(fā)展的特征仍將持續(xù)。因此，只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，房地產(chǎn)市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續(xù)好轉。

第二、1-9月尤其是9月份總體上貨幣供應量增加導致市場熱錢流動性寬松與通脹預期，這是導致量價齊升的最根本的因素。

央行的數(shù)據(jù)顯示，當前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛，2013年1-9月份中國國內(nèi)M2同比增速為14.2%，高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標，總體上1-9月份市場流動性的寬松助推房地產(chǎn)市場量價齊升局面的形成。

第三、支持面在增寬，2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。

從政策執(zhí)行的角度來講，新國五條細則當中涉及的二手房交易需繳納20%增值稅的政策、二套房貸首付比例提高等政策大多數(shù)城市并沒有執(zhí)行，在這樣的市場階段，改善型需求接棒投資投機性需求開始在一線城市、部分熱點二線城市積極入市，這樣，自住需求與改善型需求兩股力量推動之下，重點城市房地產(chǎn)市場基本面迅速好轉。因此，從這個角度來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。

第四、因品牌房企利用放量“窗口期”積極跑量的結果，導致“金九銀十”成色十足。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從開發(fā)商推盤策略階段性特征來看，一般7-8月份為推盤淡季，“金九銀十”為市場旺季，到年底因為年報的要求會出現(xiàn)“翹尾”的推盤行情，相對應的也會導致市場成交量的漲與跌。從當前推盤趨勢來看，在2013年8月底至9月這個時間段，主要城市的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準備在“金九銀十”這個時間段進行積極跑量，同時，各地十一期間房交會也會如期進行，開發(fā)商在這個營銷階段會加大推盤力度，市場成交量將再度出現(xiàn)回升，至年底“翹尾”的行情也會出現(xiàn)。

第五、今年以來市場基本面總體逐漸開始好轉，基本面好轉勢必會帶動成交量的上升，隨之會帶動供求關系緊張與價格堅挺，甚至資金面不太緊張的開發(fā)企業(yè)開始利用“少量多批”、“封盤”等營銷手段，推動“日光盤”、漲價的現(xiàn)象的上演，這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯，總體上助推重點城市量價齊升。

第六、品牌房企資金面已不太緊張，2013年上半年開始積極跑量拿地換倉，其重點布局的一二線城市市場成交量的增加以及房價仍環(huán)比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續(xù)堅挺并且保持微漲。

中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比上月上漲1.95%，比上月擴大0.23個百分點。具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對市場預期已產(chǎn)生影響，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%-1.5%之間，武漢、成都漲幅在1%以內(nèi)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從開發(fā)企業(yè)拿地及市場布局策略來講，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉為樓板價的實際上漲。開發(fā)企業(yè)再不拿地有可能會措施最佳的拿地時機。從這個角度來講，各大房企正在抓緊政策定向寬松“微調”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，積極拿地“換倉”，這也會導致金九銀十整個市場成交量會集中釋放出來。

習總講話透露出的調控方向與市場信號

重點城市房價上漲過快引起各城市緊急出臺措施調控市場，如深八條、京七條等等。中央相關部門也就此展開部署工作。10月29日，國家主席習近平在中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時強調，要千方百計增加住房供應，同時要把調節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，無論是從最近“深八條”、“京七條”，還是當前政府表態(tài)來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，從調控手段的角度來說，從市場的角度來調控市場的特征比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢，樓市長效調控機制或許借機逐步推出形成。

此外，在當天的學習中，習近平強調，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。要千方百計增加住房供應，同時要把調節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。

據(jù)媒體報道，按中央政府要求，“十二五”期間，全國要建設3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房。2011年已建1043萬套，截至2012年10月已開工722萬套。2013年-2015年三年將建設1600萬套。住建部9月11日公布，今年1-8月，全國開工建設城鎮(zhèn)保障性安居工程560萬套，基本建成356萬套。按計劃，2013年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從發(fā)展趨勢來看保障性住房市場將呈現(xiàn)出四方面的特征：

第一、經(jīng)適房由于分配、操作、市場等多方面原因將逐步取消，逐漸淡出保障房領域；

第二、廉租房與公租房并軌，重點解決低收入、夾心層的居住問題，不一定是購買的問題。

第三、加大對于棚戶區(qū)改造的支持力度。

今年7月23日，國家發(fā)改委、住建部、國土資源部等六部委聯(lián)合召開了全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議。會議明確要求，各地在10月底前應編制完成2013~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。之前，2013年6月26日，國務院常務會議決定，今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶。

從棚戶區(qū)改造的出發(fā)點來看，棚戶區(qū)改造屬于保障性住房范疇，不僅能夠拉動投資，而且還對改善民生有重要作用，并且不會對商品住宅房價產(chǎn)生助推效應，相反還可以釋放一部分剛需，起到抑制商品住宅市場房價的作用；同樣，棚戶區(qū)改造的本質仍然是房地產(chǎn)投資，因此，具備對相關下游產(chǎn)業(yè)強勁的帶動屬性，水泥、建材等行業(yè)都將獲益，拉動經(jīng)濟增長的同時，又不太多刺激商品房市場。

第四、加大自住型的商品住房供應，滿足自住型需求。

最典型的城市就是北京市，“京七條”中指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。

中長期——長效調控機制堅持“去投資化”，讓樓市回歸自住屬性

從政策與市場未來發(fā)展趨勢來看，近日，有關房地產(chǎn)調控的長效機制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，有相關知情人士透露，具體方案在11月份的十八屆三中全會或明年兩會公布。報道稱，從方案可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調調控”轉為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，經(jīng)濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產(chǎn)市場的格局及未來走勢。從短期內(nèi)可操作的樓市長效調控機制來看，極有可能先期形成“一個系統(tǒng)+三大利器”調控體系（一個系統(tǒng)是指城市個人住房信息系統(tǒng)，三大利器分別是指房產(chǎn)稅、類似于二手房20%增值稅的政策、保障性住房等三方面），然后逐步向土地、金融、財稅等多方面進行改革，最終形成樓市長效調控機制。

從短期內(nèi)可操作的樓市長效調控機制來看，通過“一個系統(tǒng)+三大利器”對于市場疊加效應，弱化房地產(chǎn)的投資屬性，讓房產(chǎn)回歸居住自住屬性，最大程度滿足不同人群的居住需求。從而逐步實現(xiàn)利用經(jīng)濟手段、市場手段調節(jié)市場，讓市場自發(fā)性的調節(jié)市場供需，限購等行政化手段逐步退出，弱化行政干預的作用。

屆時，不合理的投資性需求、投機性需求將很難在房地產(chǎn)市場當中生存，房地產(chǎn)市場將在自住需求、改善需求及合理健康的中長期投資性需求等影響下進入平穩(wěn)健康的增長趨勢，樓市基本回歸以自住需求為主。