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以房養(yǎng)老，這個(gè)并不算新的養(yǎng)老模式最近備受關(guān)注。

中央人民政府網(wǎng)站公布近日由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。

此次國(guó)務(wù)院《意見》首提發(fā)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，又引起市場(chǎng)對(duì)于“以房養(yǎng)老”焦點(diǎn)話題的關(guān)注，這意味著國(guó)外已運(yùn)行多年的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國(guó)內(nèi)規(guī)范發(fā)展；“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。

不過對(duì)于這一政策，普通民眾卻顯得疑問重重。

9月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)公布的“本市城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老意向”調(diào)查顯示，有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”以房養(yǎng)老，而26.9%表示“不贊同”。

那么，這項(xiàng)政策，到底利弊何在，國(guó)外以房養(yǎng)老發(fā)展得如何？

“以房養(yǎng)老”模式

所謂的以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，這對(duì)于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)來講，也可以通過“以房養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新，盤活存量房資產(chǎn)，使老年群體擁有相對(duì)寬裕資金進(jìn)行養(yǎng)老，這對(duì)于國(guó)內(nèi)躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)來講，也會(huì)迎來新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，以房養(yǎng)老并非新鮮事物。在2007年至2011年之間，北京、上海兩地就曾先后試行“以房養(yǎng)老”，但并未受到當(dāng)?shù)厥忻竦臍g迎。尤其值得關(guān)注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養(yǎng)老”模式，但真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終不得不停辦該業(yè)務(wù)。

此外，中信[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行2011年曾在浙江省推出了“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但推行起來并不容易，至今申請(qǐng)?jiān)摌I(yè)務(wù)的人寥寥無幾。

張宏偉表示，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設(shè)置的門檻過高。如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計(jì)貸款金額最高不超過所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年等等。

以中信銀行為例，其推出的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)設(shè)置了比較嚴(yán)格的規(guī)定和較高的準(zhǔn)入門檻：要求申請(qǐng)人名下至少要有兩套住房，養(yǎng)老按揭貸款最長(zhǎng)期限為10年，而且貸款也必須用于養(yǎng)老，申請(qǐng)按揭的房屋經(jīng)評(píng)估后，最多可以獲得不超過評(píng)估值60%的貸款，貸款利率為6.5%。

張宏偉表示，苛刻的條件導(dǎo)致真正符合條件的申請(qǐng)人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。

中國(guó)人民大學(xué)老年學(xué)研究所杜鵬所長(zhǎng)認(rèn)為，已步入老年的人，大部分并沒有購(gòu)買商品房，真正有條件以房養(yǎng)老的人，是四五十歲、購(gòu)有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實(shí)踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個(gè)條件其實(shí)已經(jīng)將適用這種養(yǎng)老模式的老人限制在一個(gè)相對(duì)數(shù)量并不大的圈子里。

疑問重重

除現(xiàn)行門檻較高的因素外，以房養(yǎng)老停滯萎縮，其背后還有不少其他原因。

對(duì)于老人來說，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在北上廣等一線城市房?jī)r(jià)高漲的今天，無房者需要集幾代人的財(cái)力才能購(gòu)買一套房，對(duì)有房者來說，房產(chǎn)可能是其一輩子最為重要和寶貴的資產(chǎn)，到老了，不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這一思想門檻并不好過。

張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念短期難以改變。

此外，產(chǎn)權(quán)問題也是以房養(yǎng)老的一個(gè)制度障礙。

眾所周知，我們國(guó)家的房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。70年后，房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值怎么確定？特別對(duì)于老人，住了30年，然后再活30年，這房子的70年產(chǎn)權(quán)怎么去界定？

核心提示：現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這是值得關(guān)注的話題。

雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會(huì)無利可圖，甚至虧本。

張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)表示，現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)對(duì)于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。這些也是以房養(yǎng)老停滯萎縮的原因。

對(duì)于目前的困境，張宏偉建議,逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對(duì)于“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營(yíng)收益，收益部分或按照一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。

此外，現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處理相關(guān)問題，使“以房養(yǎng)老”房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置有法可依。如補(bǔ)繳少量土地出讓金，可最多延長(zhǎng)一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”方式的市場(chǎng)參與活力，使金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會(huì)有更多的受益機(jī)會(huì)和選擇。

國(guó)外亦遇冷

事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”模式在荷蘭、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施效果也不理想。在“以房養(yǎng)老”發(fā)源地荷蘭，這項(xiàng)養(yǎng)老方式發(fā)展的并不順利。

1995-2008年間，荷蘭的房?jī)r(jià)平均上漲了250%，這其中很大的一個(gè)原因是政府的房貸利息退稅政策以及銀行寬松的放貸政策，人們借錢太容易，有錢沒錢的都去買房，一路推高了房?jī)r(jià)。然而2008國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)戳破了房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，目前的荷蘭房?jī)r(jià)平均比五年前下跌了近20%。

由于房?jī)r(jià)下跌、風(fēng)險(xiǎn)過大，銀行對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)不再充滿熱情，很多金融機(jī)構(gòu)干脆不再提供“倒按揭”產(chǎn)品。在這種情況下，那些希望“以房養(yǎng)老”的老人們也沒有了可以將房產(chǎn)價(jià)值提前兌現(xiàn)的選擇。

再看美國(guó)，自1989年開始試點(diǎn)運(yùn)行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項(xiàng)目。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量只有7萬左右，市場(chǎng)空間非常狹小。

美國(guó)式“以房養(yǎng)老”是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價(jià)值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人；如果房產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款本息，由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額；子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。

這種做法的好處是讓老人能避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所，銀行就不能收走房產(chǎn)?！胺聪虻盅嘿J款”由美國(guó)政府提供擔(dān)保。

2013年9月27日，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局局長(zhǎng)卡羅爾?加蘭特致信國(guó)會(huì)說，該機(jī)構(gòu)需財(cái)政部提供17億美元援助。這是該機(jī)構(gòu)79年歷史上首次申請(qǐng)?jiān)Y金，而“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目是最主要的損失來源。2007年至2009年次貸危機(jī)期間，美國(guó)房?jī)r(jià)大幅下跌，許多“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息。作為項(xiàng)目擔(dān)保人，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局需動(dòng)用保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失，這讓該機(jī)構(gòu)損失50億美元。