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北京這個(gè)時(shí)候發(fā)布新的調(diào)控措施，其實(shí)有點(diǎn)奇怪的。前幾天住建部的秦紅稱，房價(jià)上漲不能怪調(diào)控沒有效果。這句話，怎么看怎么覺得別扭，如果調(diào)控有效果，房價(jià)還會(huì)上漲嗎？反過來說，房價(jià)已經(jīng)上漲了，怎么還能認(rèn)為調(diào)控是有效的？但是，我們從住建部政策研究中心主任秦紅的話語中，還是能看出，她的意思有三個(gè)，一是房價(jià)應(yīng)該下降，二是調(diào)控能夠讓房價(jià)下降，三是，這是一個(gè)非常遺憾的事情。雖然不能茍同秦紅的觀點(diǎn)，但是秦紅說的客觀現(xiàn)象是存在的，就是調(diào)控沒有能遏制房價(jià)的上漲。

既然如此，為什么北京還要出臺(tái)一個(gè)“京7條”的調(diào)控措施呢？在最近國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，9月份同比的房價(jià)上漲幅度北京繼續(xù)充當(dāng)帶頭大哥的角色，上漲幅度達(dá)到20%以上。這個(gè)調(diào)控措施能有效果嗎？我們還不能有太多的期待，主要原因有如下幾點(diǎn)：

一是，中央方面一直強(qiáng)調(diào)要建立長效機(jī)制調(diào)控樓市，而這項(xiàng)政策中，我們沒有看到長效的因子， 這樣的政策隨時(shí)都有退出的可能，如果遇到種種不確定的條件的變化，都可能影響到這個(gè)政策的執(zhí)行。為什么不等一等，看看三中全會(huì)的精神究竟會(huì)是怎樣的樓市安排，那樣不是更穩(wěn)妥嗎？國五條之后，北京就出臺(tái)過細(xì)則，其效果不言而喻。為什么總是在政策之后出政策，打文字游戲有意思嗎？

二是，和周邊房價(jià)掛鉤，比照周邊房價(jià)降低30%，這本身就是個(gè)不準(zhǔn)確數(shù)值。什么叫周邊房價(jià)？周邊是多大范圍？是一個(gè)地區(qū)，還是一條街道？周邊每個(gè)樓盤的房價(jià)也不一樣，即使是同一個(gè)樓盤的房價(jià)也不是確定的，也會(huì)隨著時(shí)間和購房對(duì)象變化。你指定要低于周邊房價(jià)，他給你提供一個(gè)最高的房價(jià)怎么辦？和周邊房價(jià)掛鉤，本身就是認(rèn)定了房價(jià)上漲的正當(dāng)性，也就是說只要周邊有房價(jià)上漲，這種所謂的剛需房的價(jià)格就有上漲的理由，因此，這個(gè)政策，根本就不是一個(gè)降價(jià)的政策，也不會(huì)有控制房價(jià)的效果。如果房價(jià)和收入掛鉤，那樣才是一個(gè)有效的，和能夠被人接受的房價(jià)。房價(jià)和房價(jià)掛鉤，而不是和收入掛鉤，有點(diǎn)莫名其妙。

三是，所謂的剛需房也是個(gè)莫名其妙的概念，剛需看起來是個(gè)很固定的概念，但是，我們不用分析也能知道，如果房價(jià)上漲的時(shí)候，需求就旺盛，如果房價(jià)下跌的時(shí)候，需求就會(huì)出現(xiàn)大幅度的下降，有些人會(huì)以各種血汗錢的名義，要求把已經(jīng)到手的房子退回去。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求是有需要，并且有支付能力的購買行為，這樣的活動(dòng)才能稱得上是剛需。目前的情況是，真正沒有房屋的人按照自己的收入根本沒有購買能力，而有購買能力的人會(huì)通過各種手段，包括假離婚、假手續(xù)等方式以剛需的名義購房?！熬?條”為這樣的需求提供低于市價(jià)30%的房屋，而不是以創(chuàng)造社會(huì)整體的合理的價(jià)格體系為目的，讓樓市惠及整個(gè)社會(huì)，這有點(diǎn)莫名其妙。

四是，“京7條”的力度與以往的調(diào)控政策相比并不算大，也沒有超過以前的思路，因此其效果不敢奢望?！熬?條”與房產(chǎn)稅比、與20%的交易增值稅相與遺產(chǎn)稅相比，其力度都要小的多。這里所說的低于周邊30%的房價(jià)到底是不是真低？低于30%的房價(jià)是不是老百姓能夠接受的？如果房價(jià)相對(duì)來說確實(shí)是低下來一些，但絕對(duì)值依然大大高于一般老百姓的購買能力，那么就把優(yōu)惠和福利轉(zhuǎn)到了那些本來不需要照顧的人身上了。

五是，“京7條”沒有提出系統(tǒng)性的降房價(jià)的機(jī)制，也就不能影響市場房價(jià)的走向。沒有抓住樓市問下的要害，調(diào)控的目的是系統(tǒng)性地降房價(jià)。目前的情況是，系統(tǒng)性的漲房價(jià)，如果，開發(fā)商繼續(xù)挑起房價(jià)上漲的競爭，像有的學(xué)區(qū)房那樣，一下子就把周邊房價(jià)從3萬調(diào)到7萬，從5萬調(diào)到10萬，甚至更高，這樣的所謂保障房是不是要跟著上漲？不但解決不了問題，還會(huì)給市場添亂。政策中擬規(guī)定，購買“自住型商品住房”的家庭自購房起，五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。但是，交易雙方，會(huì)不會(huì)采取私下交易的方式，把應(yīng)該政府收取的30%收益被買賣雙方吃掉，如果購買雙方就說按照原價(jià)交易，也就沒有增值了，政府怎么分得收益？你又有啥辦法？

六是，本來北京房的產(chǎn)權(quán)形式就太多了，政策出臺(tái)的也太多，最后沒辦法管理，成為下一步住房制度改革的障礙。北京的保障房，除了經(jīng)濟(jì)適用房之外，還有限價(jià)房、兩限房、成本價(jià)房、央產(chǎn)房等等。有人該政府管的政府管，該市場管的市場管，這是有道理的。但是，這又是不現(xiàn)實(shí)的，本來，商品房就是商品房，保障房就是保障房。能住商品房的住商品房，住不上商品房的住保障房。但是，現(xiàn)在的保障房沒有合理的退出機(jī)制，保障房成為投資品，也就讓保障房成了比商品房獲利更大的手段。多年的事實(shí)已經(jīng)證明，提供多少保障房都不夠用?！熬?條”明確規(guī)定，5年后可以出售，這給投機(jī)者和管理者來說，都留下巨大的尋租空間，將不可避免地成為腐敗的動(dòng)力。

樓市的調(diào)控一定要簡單化，不要搞這么多的政策，國外那些樓市比較穩(wěn)定的地區(qū)，沒有一個(gè)像我們這樣，層層都有一個(gè)住建委，每個(gè)項(xiàng)目的限制有如此之多，文件不斷地發(fā)來發(fā)去。還是原來那句話，政策不再多，在于堅(jiān)持下去。限購也好、限貸也好，都應(yīng)該放開，前提就是房產(chǎn)稅、交易稅等長效辦法發(fā)揮作用。如果什么時(shí)候形成了鼓勵(lì)大家購房的時(shí)候，這個(gè)市場就是真的好了。

附錄：

關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見

京建發(fā)〔2013〕510號(hào)

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機(jī)構(gòu)：

為進(jìn)一步完善本市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持居民自住性、改善性住房需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實(shí)<國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知>精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就本市加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房（以下簡稱“自住型商品住房”）建設(shè)相關(guān)工作提出如下意見：

一、高度重視自住型商品住房建設(shè)和管理工作

加快自住型商品住房建設(shè)，是本市貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，下大力氣做實(shí)中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府要高度重視，切實(shí)做好加快自住型商品住房建設(shè)、加強(qiáng)自住型商品住房管理各項(xiàng)工作。

二、加強(qiáng)計(jì)劃管理，確保土地供應(yīng)

自住型商品住房用地，可以采取集中建設(shè)或者配建等多種形式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等出讓方式公開競得。市國土、規(guī)劃部門在編制下一年度的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)明確一定規(guī)模的自住型商品住房用地，具體分解到各區(qū)縣，并向社會(huì)公布。供地區(qū)位應(yīng)按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模。

鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目。

三、合理確定套型面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

自住型商品住房項(xiàng)目在土地出讓前，應(yīng)明確住房套型建筑面積、銷售均價(jià)等要求，作為土地出讓的依據(jù)載入招拍掛交易文件，并在土地成交后將其納入出讓合同。

自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。

四、明確銷售對(duì)象

按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購買：

（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。

符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

五、加強(qiáng)銷售和登記管理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示房屋套數(shù)、戶型、價(jià)格等信息。公示期不少于15天。購房家庭應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出購房申請。對(duì)申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）自住型商品住房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號(hào)確定。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全程公證，并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。

（三）自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。

六、加強(qiáng)自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理

自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。

七、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)騙購行為

對(duì)通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經(jīng)查實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與其解除購房合同，購房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購買住房。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)

北京市財(cái)政局北京市國土資源局北京市規(guī)劃委員會(huì)

2013年10月22日