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備受關(guān)注的“自住型商品房”政策已初現(xiàn)輪廓。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息顯示，截至目前，北京市已推出8宗自住房地塊，以定價(jià)為“比周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格低30%左右”的原則來算，最便宜項(xiàng)目位于通州區(qū)，僅為每平方米1萬元。而與周邊房?jī)r(jià)價(jià)差最大的地塊出現(xiàn)在海淀，每平方米2.2萬元的海淀東升鄉(xiāng)地塊比周邊便宜近一半。“自住型商品住房”已經(jīng)畫好了餅，能不能充饑，其前景和效果仍有待實(shí)踐的檢驗(yàn)。

馬光遠(yuǎn) 9月份房?jī)r(jià)同比上漲20.6%，繼續(xù)領(lǐng)漲70個(gè)大中城市的北京，在10月23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，《意見》明確北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。在今年年底之前，全市將完成2萬套自住型商品房供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。

制度設(shè)計(jì)透露的信息看，北京的“自住型商品房”有如下幾個(gè)要點(diǎn)：一是供應(yīng)的對(duì)象為“中端人士”，即北京市之間在住房結(jié)構(gòu)上設(shè)計(jì)的“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，通過加大90平米以下的自住型及改善型商品房的供應(yīng)，做實(shí)中端；二是自住型商品房的建設(shè)用地由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式公開競(jìng)得；三是銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定；四是銷售對(duì)象為北京市有購房資格的所有家庭。按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房；四是銷售方式上，采取搖號(hào)的方式，并且確定了兩類優(yōu)先購買的群體；五是明確規(guī)定原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后轉(zhuǎn)讓，要把增值收益的30%上交。

由此觀之，北京推出的“自住型商品房”是一種具有政策保障性質(zhì)的商品房，在定價(jià)原則上和北京一直推行的“兩限房”類似，而在轉(zhuǎn)讓的限制上，又和經(jīng)濟(jì)適用房上繳收益的規(guī)定相類似，通過收繳轉(zhuǎn)讓收益，體現(xiàn)自主的原則。可以說，這種“自住型”商品房對(duì)于優(yōu)化北京的供應(yīng)機(jī)構(gòu)，解決“夾心層”的住房問題，無疑具有一定的價(jià)值和意義。長期以來，由于缺乏政策層面的關(guān)懷，夾心層的住房困境一直為人所忽視。低收入階層可以通過廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障房解決，收入較高的可以通過市場(chǎng)購買。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，真正陷入尷尬的是收入不高不低的“夾心層”，收入既不滿足保障資格，又無法購買高價(jià)的商品房。北京通過加快限價(jià)的“自主商品房的供應(yīng)”，在某種程度上填補(bǔ)了夾心層住房政策的空白，同時(shí)，也是真正從供應(yīng)端解決房?jī)r(jià)問題的舉措，就完善政策體系而言，進(jìn)步意義自不待言。

毫無疑問，自住型商品房最大的吸引力在于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在目前北京商品房均價(jià)暴漲20%，相當(dāng)一部分樓盤漲幅達(dá)到50%以上的情況下，30%的價(jià)格優(yōu)惠空間之大，可想而知。北京今年推出了多塊地用于集中建設(shè)或配建自住型商品房。從目前這些項(xiàng)目的情況看，價(jià)格比周邊的優(yōu)惠幅度在幾千元。比如，朝陽區(qū)豆各莊項(xiàng)目的銷售限價(jià)為22000元/平方米，比周邊在售二手房?jī)r(jià)格低4000元左右；海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@項(xiàng)目的銷售限價(jià)為1.9萬元/平方米，周邊商品房的均價(jià)在2.5萬元/平方米以上。按照北京市相關(guān)部門的設(shè)計(jì)，“自住型商品住房”的價(jià)格多為1萬至2.2萬，而單套總價(jià)基本在200萬元以內(nèi)。

考慮到“自住型商品房”銷售的對(duì)象遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房等保障房，凡是在北京有購房資格的，都可以申請(qǐng)購買，但從供應(yīng)量而言，今年不過2萬套左右，明年即使建設(shè)順利，也不過5萬套。盡管占北京新增供應(yīng)的比例不小，但相對(duì)于旺盛的需求，可謂杯水車薪，也不會(huì)成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的利器。在制度設(shè)計(jì)上，通過要求上繳30%的收益，打消了一部分人的投資需求，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，仍然使得尋租的空間很大，這對(duì)北京市監(jiān)管部門的監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。

如何避免“自住型商品房”陷入和之前經(jīng)濟(jì)適用房一樣的監(jiān)管陷阱，成為一些部門和個(gè)人牟利的工具，如何確保分配的公平和透明，都急需制度監(jiān)管的細(xì)節(jié)。以銷售而言，《意見》雖然明確由開發(fā)商進(jìn)行搖號(hào)，并要公證，相關(guān)部門還要監(jiān)督，但凡一個(gè)環(huán)節(jié)有漏洞，都會(huì)使得有人有機(jī)可乘。

再比如，文件鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目，很有可能成為當(dāng)年國有單位以經(jīng)濟(jì)適用房的名義建福利房，侵占政策資源的通道。

政策無疑是好的，但好的政策，只有確保執(zhí)行好，監(jiān)管好，才能真正發(fā)揮政策最大的效用。在供需機(jī)構(gòu)失衡的情況下，筆者建議：在供應(yīng)量有限的情況下，能否縮小供應(yīng)范圍，今年的2萬套只供應(yīng)已婚無房的家庭，而不是覆蓋到全部人群。同時(shí)，相關(guān)部門一定要在銷售環(huán)節(jié)設(shè)置嚴(yán)格的監(jiān)管程序，管好入口，同時(shí)，切實(shí)抓好轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間。如此，方能確保善政真正惠民。