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長期以來，政策始終是我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重要外生變量，在很大程度上決定了市場運(yùn)行的波動(dòng)。此前房地產(chǎn)市場調(diào)控，以調(diào)節(jié)住房需求為出發(fā)點(diǎn)，避免房價(jià)過度上漲。但我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快所引發(fā)的住房需求擴(kuò)張較為明顯，因此，以往偏重需求調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，客觀上需要向通過加大住房供應(yīng)、增加住房持有成本等政策轉(zhuǎn)移，以縮減樓市泡沫。隨著十八屆三中全會的臨近，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)有望成行，或?qū)⒂|發(fā)樓市政策拐點(diǎn)。

偏重住房需求調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并不能從根本上緩解住房供求矛盾問題。過去十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)突出特點(diǎn)是，對住房需求關(guān)系的調(diào)整。雖然每一次調(diào)控，都會涉及加大普通商品住房土地供應(yīng)，但政策重心與實(shí)際執(zhí)行結(jié)果都落腳在住房需求調(diào)節(jié)上，無論是過去首付比調(diào)整、差別化住房信貸政策，還是最近幾年以“限購”、“限貸”為兩大特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都側(cè)重于住房需求的管理。但在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，特別是大城市對就業(yè)人群的吸引，城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)高漲。另外，我國住房持有成本較小，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照20%稅率征收難以普遍執(zhí)行，導(dǎo)致?lián)碛卸嗵鬃》康娜巳好黠@增多，進(jìn)一步加劇了市場供求矛盾。與此同時(shí)，土地財(cái)政依賴使得地方政府將土地出讓作為彌補(bǔ)日常開支不足的重要手段，呈現(xiàn)出商業(yè)化經(jīng)營特征。這些情況表明，房地產(chǎn)調(diào)控偏重住房需求調(diào)節(jié)，在現(xiàn)階段，可能難以實(shí)現(xiàn)住房供求關(guān)系平衡的目標(biāo)，也較難遏制房價(jià)上漲的調(diào)控窘境。

由需求管理到加大供應(yīng)并提高住房持有環(huán)節(jié)成本，或是下階段房地產(chǎn)調(diào)控政策重心，意味著由過去偏重住房需求調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)調(diào)控政策向全面調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系政策的轉(zhuǎn)變。一個(gè)重要的政策變化，有可能是農(nóng)村集體土地市場化流轉(zhuǎn)。過去，地方政府通過將農(nóng)村土地征地后轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并最終轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)，這一過程涉及巨大的利益分配，往往是引發(fā)拆遷糾紛的重要原因。這種人為制度設(shè)定的土地性質(zhì)差別，不僅限制了土地市場供應(yīng)與開發(fā)規(guī)模，也難以合理保護(hù)農(nóng)民土地利益，成為住房供應(yīng)有效擴(kuò)大的重要阻礙。若即將召開的三中全會對農(nóng)村集體土地入市綠燈放行，意味著農(nóng)村土地可以依據(jù)市場原則自主選擇使用開發(fā)的方向，可以有效增加城鎮(zhèn)住房土地供應(yīng)，促進(jìn)地價(jià)理性回歸。特別是城郊農(nóng)村集體土地加快入市，將會大大增加住房供應(yīng)規(guī)模，緩解城市面臨的住房供求緊張關(guān)系。

此外，三中全會也有可能會涉及建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，一個(gè)重要的手段是全面建立房產(chǎn)稅體系。當(dāng)前我國住房需求旺盛且無法遏制的重要原因在于，很多居民將購買住房作為財(cái)富貯藏和投資的重要途徑。事實(shí)上，在家庭平均人口規(guī)模下降的情況下，擁有多套住房不是理性住房消費(fèi)，且在事實(shí)上會形成住房空置，形成巨大的浪費(fèi)。如果全面實(shí)施房產(chǎn)稅，那么就會顯著增加住房持有成本，迫使中等收入或中等偏上收入家庭將多余住房用于出租，減少住房購買，這樣一來，可以從供應(yīng)和需求兩方面加強(qiáng)對住房市場的調(diào)節(jié)。有充分理由相信，一旦房產(chǎn)稅得以全面實(shí)行，不僅政府可以獲得穩(wěn)定的收入來源，而且還可以緩解房價(jià)上漲壓力。至少在一線城市，對擁有多套住房的家庭征收累進(jìn)房產(chǎn)稅，可以明顯增加住房市場的供應(yīng)。近日有報(bào)道稱，截至2013年10月9日，北京可售商品房住宅庫存不到6萬套，明年春天或?qū)⒚媾R“無房可賣”情況。如果年內(nèi)實(shí)施房產(chǎn)稅，這種“無房可賣”的擔(dān)憂基本可以消除，二手房供應(yīng)增加將會彌補(bǔ)現(xiàn)房供應(yīng)不足。

眾所周知，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)之一，房地產(chǎn)市場一頭聯(lián)系著居住需求，另一頭則是金融機(jī)構(gòu)。無論是從保證居住需求這一基本人權(quán)，還是確保金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健運(yùn)行，均需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行治理，促使市場健康穩(wěn)定運(yùn)行，避免房價(jià)大起大落。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策可以實(shí)現(xiàn)從住房需求調(diào)節(jié)到加大供應(yīng)、增加住房持有成本的變化，那么就能真正體現(xiàn)出“摸石頭過河”的改革路徑。