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10月23日，為進(jìn)一步完善本市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持居民自住性、改善性住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，北京市發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱其“京七條”。

“京七條”加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房(以下簡(jiǎn)稱“自住型商品住房”)的建設(shè)意見的發(fā)布剛好是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況的第二天。

2013年10月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況，從上漲最明顯的城市來看，北京房?jī)r(jià)同比上漲20.6%，位居各大城市之首。上海、廣州、深圳分別同比上漲20.4%、20.2%、20.1%，上漲幅度也比較大。

北京房?jī)r(jià)同比上漲20.6%，位居各大城市之首，讓北京的壓力相對(duì)較大，10月23日，“京七條”的發(fā)布也算是從政策層面對(duì)于上述北京房?jī)r(jià)過快上漲的一種回應(yīng)。

“京七條”強(qiáng)化“去投資”，透露調(diào)控手段傾向長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

從“京七條”的調(diào)控特征來看，有如下幾點(diǎn)：

首先，整體調(diào)控按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，繼續(xù)堅(jiān)持“去投資化”，呈現(xiàn)出定向?qū)捤芍小半A段性”局部收緊，政策執(zhí)行總體較“溫和”，仍然是鼓勵(lì)自住、改善型需求市場(chǎng)；

第二、基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來說，從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，本次“京七條”沒有更多的行政化手段和措施；

第三、本次“京七條”剛好是在十八屆三中全會(huì)之前發(fā)布，或許透露出以后政策調(diào)控的方向和信號(hào)，從趨勢(shì)的角度來看，今后調(diào)控政策會(huì)逐漸向市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化轉(zhuǎn)變做過渡，為樓市長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制做鋪墊。

第四、區(qū)域之間政策“差別化”執(zhí)行會(huì)比較明顯。

具體來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市相對(duì)來講由于市場(chǎng)供應(yīng)量充裕，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州等這些城市，市場(chǎng)成交量低迷，房?jī)r(jià)還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

在這樣的市場(chǎng)背景下，蕪湖、舟山、溫州等這些城市出臺(tái)了定向?qū)捤纱胧?，而上海、深圳、鄭州等地則有出現(xiàn)階段性收緊的政策?？傮w來講，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場(chǎng)需求釋放得以平衡，以使總體市場(chǎng)回歸合理。

從本次“京七條”對(duì)于北京市場(chǎng)的影響的角度來說，有以下幾點(diǎn)：

加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房?jī)r(jià)過快上漲的壓力，自住型商品住房銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定，也為廣大老百姓提供了政府的福利。

從執(zhí)行層面的角度來講，該政策規(guī)定對(duì)于自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。

“京七條”的三點(diǎn)負(fù)面影響，可能引起市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈

盡管“京七條”加大自住型商品住房的確可以滿足一部分中低收入家庭的居住問題，緩解房?jī)r(jià)過快上漲的壓力，但是，從操作的角度上來講，可能會(huì)有一些負(fù)面的結(jié)果和影響，我們應(yīng)該未雨綢繆，盡可能避免這些情況發(fā)生。

第一、政府信息應(yīng)該公開化、透明化，確實(shí)讓普通老百姓享受到7萬套自住型商品房的實(shí)惠。

“京七條”中指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。

從數(shù)據(jù)上來講，過去保障房建設(shè)套數(shù)也不少，但是基本上都是數(shù)字游戲，本次7萬套自住型商品房能否按時(shí)按質(zhì)完成是值得關(guān)注的。因此，政府應(yīng)該讓市場(chǎng)和普通老百姓明確這7萬套自住型商品房何時(shí)、何地建成，具體有哪些項(xiàng)目，每一個(gè)階段都應(yīng)該公開這些信息。只有這樣，才不是通過數(shù)字游戲調(diào)節(jié)市場(chǎng)，才會(huì)起到真正的增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解房?jī)r(jià)過快上漲的作用。

第二、因巨大預(yù)期收益，分配環(huán)節(jié)能否執(zhí)行嚴(yán)格，“關(guān)系戶”現(xiàn)象是否會(huì)發(fā)生，普通老百姓能否得到實(shí)惠值得繼續(xù)關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年9月北京房?jī)r(jià)同比上漲20.6%，也就是說一年時(shí)間北京房?jī)r(jià)可漲20%左右。如果按照每年20%的房?jī)r(jià)上漲速度，5年以后翻一番應(yīng)該沒有問題。

因此，即使政府拿去該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%的增值收益，獲得自住型商品房的購房者會(huì)有不少收益。這就難免會(huì)因?yàn)檫@樣的利益關(guān)系產(chǎn)生“關(guān)系戶”現(xiàn)象，導(dǎo)致分配不公平，最終導(dǎo)致普通老百姓享受的實(shí)惠覆蓋面降低。

因此，從這個(gè)角度來講，政府不能只是從政策上強(qiáng)調(diào)“黑名單”之類的規(guī)定，還應(yīng)該從執(zhí)行的角度切實(shí)嚴(yán)格落實(shí)這些措施，只有這樣才會(huì)有更多的政府公信力，才能管好市場(chǎng)。

第三、自住型商品的加大供應(yīng)有可能導(dǎo)致市場(chǎng)化的商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起市場(chǎng)更大的反彈。

“京七條”中指出，2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，今后還要根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)一步加大供地規(guī)模，未來幾年逐步提供7萬套自住型商品房。

由于一線城市“人多地少”的特征沒有辦法短期內(nèi)改變，7萬套自住型商品房用地有可能使市場(chǎng)化的商品用地量驟減，這樣，有可能是商品房市場(chǎng)供求關(guān)系更加緊張，從中長(zhǎng)期來看，有可能使市場(chǎng)處于供求不平衡的狀態(tài)，引起市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈。

從未來市場(chǎng)趨勢(shì)來看，土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。