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根據(jù)10月23日發(fā)布的《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。

《意見》明確，北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建設或者配建等多種靈活方式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。2013年底前，全市將完成2萬套自住型商品房供應，明年預計完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。

《意見》對購房價格進行了控制，自住型商品住房主要支持中端市場，限定自住型商品住房的價格低于同時段同品質的商品住房約30%，套型建筑面積以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不超過140平方米。

《意見》規(guī)定，符合限購政策在本市具有購房資格的家庭，均可購買。兩類家庭可優(yōu)先購買：一是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士購買要滿25周歲。二是已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭。同時，為防止投資獲利，《意見》規(guī)定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內(nèi)不得轉讓；如5年以后轉讓的，如果有增值，應當將差價的30%繳納土地收益等價款。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為：

首先：目前北京市的保障房再上市的規(guī)定是：

經(jīng)濟適用房：滿五年，2008年以前的經(jīng)濟適用房額外繳納成交價格10%的綜合土地出讓金，2008年以后的經(jīng)濟適用房再上市繳納70%的收益。

限價房再上市的也必須滿5年，繳納收益的30%。

北京推出的這一新事物，其實是照顧中低收入人群，收入高于保障房的夾心層。5年內(nèi)不允許出售，出售繳納30%的收益，基本合理。

舉例來說：如果現(xiàn)在有一套同區(qū)位的自住型住房和商品房，戶型面積一樣，總價分別為200萬與260萬，在5年后如果售價都是400萬，那么自住型住宅就要繳納差價200萬的30%作為收益補償。。

其次：這一政策如果量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導致房山、大興等剛需集中的區(qū)域剛需、首改商品房的物業(yè)市場重新洗牌。7萬套房源會切底改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現(xiàn)加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶

對于保障房來說與大部分人感覺距離遙遠，但如果真有7萬套且購買資格只是對應限購資格的話，雖然有可能額外增加部分原來無意購房人群進入購房市場。但對于當下高房價來說，30%的價格差距，可能會起碼導致現(xiàn)在商品房市場需求中的50%-60%的潛在購買力離開當下的商品房市場。轉而等待這種限價房源。而且從已經(jīng)供應的土地中，這部分房源不僅是剛需市場，還有部分改善市場戶型供應。

第三：這一政策影響非?？欤瑢τ谝话闵唐贩縼碚f，從拿地到銷售一般都需要起碼10個月，全盤銷售周期平均也要3年以上，這是因為為了銷售節(jié)奏，獲得更高議價利潤。但這種項目不會，不可能出現(xiàn)捂盤，因為需求較多，不存在銷售問題。價格已經(jīng)確定，不需要等待入市時機。開盤日光不需要營銷包裝。對于房企來說，這種項目甚至可能不到1年清盤。雖然利潤率較低，但周轉期非常快。對供應這些地塊的區(qū)域也會造成突然間的大量供應，會明顯緩解北京的供應缺口。

第四：本市戶籍無房家庭和已在輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭可以優(yōu)先購買。這需要細化后續(xù)配套政策。

第五：這一政策很可能會全國一線城市推廣，這一政策可以說是標志著樓市調(diào)控的新思路，從以前的政府做保障房，以外歸市場。改變成為了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人口。高端部分市場化運作。

高端有市場中端有支持低端有保障

對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。這是在不大影響地方土地財政收入的前提下，穩(wěn)定房價預期增加供應的最快的辦法。北京作為新試點很快推廣全國的可能性非常大

但這一政策后續(xù)將有幾個非常大的問題需要解決：

首先：按照新規(guī)定：新自住型住房保障房資格的優(yōu)先，按最寬松的限價房收入限制，家庭資產(chǎn)76萬內(nèi)，且4人以上年收入低于11萬。如果買套200萬自住型住房，首付起碼要60萬，貸款140萬的話，月供9000，年供11萬。也就是如果有輪候資格去買自住型住房的都有虛假提供保障房申請資料的嫌疑了。

其次：如果供應量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，從已經(jīng)供應入市的3塊這類型地塊看，其中沙河等地塊都有對應的供應對象，滿足當?shù)卮髮W城的需求，那么也就是這些房源并不會完全市場化銷售。如果沒有普通人可以申請到的房源出現(xiàn)，這一政策對市場的影響也就會減弱。

第三：如何計算分配收益，這部分房源屬于商品房，但因為是限價房產(chǎn)，所以在后續(xù)滿5年后再上市需要繳納30%的收益，到時候如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除，都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。

自住商品房

名詞解釋：在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價格。

相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現(xiàn)高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調(diào)整作用。

自住商品房產(chǎn)生歷史

房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地（中小套型普通商品住房），該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”。房屋銷售限價均價為12500元/建筑平方米。

2011年5月20日，在新政以后的第一塊限價限面積的商品房住宅土地成交，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地，被中鐵建以14.6億的總價成交。樓面均價為6095元/平方米。

當時房山商品房均價為14000-15000元每平米，限價房的價格相比市場價格低20%以上。當時對區(qū)域影響非常大。超過2000套的供應，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區(qū)域售價。

當時對購房者的要求是：有購房資格、2年內(nèi)不得出讓。

之后北京在門頭溝、大興也出讓過同質的2地塊，對市場都有非常明顯的影響。

北京國五條細則與自住商品房

1：認真落實房價控制目標。繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定。

相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目標中定位新建商品住房。用統(tǒng)計手段達成目標的難度加大。而當下2013年前幾個月房價明顯上漲的情況下，想完成房價與去年平穩(wěn)的目標只有2個辦法，第一是房價下調(diào)，第二是有部分房價下調(diào)。

在當下整體市場情況下，用明顯低于市場價格的限價房入市，平抑價格上漲是最容易達成調(diào)控目標的辦法。

2：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

在政策文件中明確提及了將改變住房供應體系。將自住改善商品住房納入限價房序列。

3：北京市公布了2013年國有建設用地供應計劃，在總量5650公頃的土地供應中，住宅用地為1650公頃，其中保障性住房和中小套型住宅用地合計達1170公頃，占比超過七成，值得一提的是，本次供地計劃中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應指標，占比達到了22.4%。

4：4月10日，北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出臺。這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。

大規(guī)模的限房價、競地價將改變樓市調(diào)控機制

中國以及北京的樓市調(diào)控機制一直是二元制，也就是保障房解決中低收入人群居住問題。商品房解決其他需求。

但目前整體市場上，雖然經(jīng)過幾年的大規(guī)模保障房建設。但整體保障房的供應量依然低于實際需求。而且政府壓力非常大。

這種模式更多是香港的樓市供應模式。保障房由政府主導建設，內(nèi)循環(huán)。

但這種模式需要大量的財力，而難以解決高房價問題。

逐漸的新的可能性模式出現(xiàn)了——新加坡模式

1：對保障房建設根據(jù)收入水平進行分類管理

保障房建設應根據(jù)當?shù)睾图彝ナ杖胨竭M行分類建設。大體可以分為租賃房和限價商品房兩類，以限價商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進行20年－30年分期付款的家庭、個人使用，限價商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。

2：保障房必須住滿五年后才可以出售，房價上漲部分政府獲益60%，其余給個人和家庭，個人可以申請購買更大的限價商品房。

這種模式疊加北京等城市的現(xiàn)狀，可以做到，解決現(xiàn)在夾心層的居住問題。

以后北京的可能發(fā)展模式是：

10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產(chǎn)權的公租房中。收入改善后可以購買限價商品房。

30%的中等收入人群，購買政府提供的有產(chǎn)權的限價商品房中，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業(yè)后，溢價與政府分享。

其他人群依然在商品房市場解決需求。

空氣、環(huán)境、水、能源、教育、醫(yī)療等資源都已經(jīng)證明了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經(jīng)到了極限。

雖然土地財政并沒有改變，但對于現(xiàn)在的一線城市來說，多賣一塊地，增加的財政收入已經(jīng)不一定能夠彌補財政需要因為增加的這部分人口的環(huán)境治理、能源補貼等方面的支出。

所以三元制的土地出讓模式是必須之舉。

這樣的意義：

第一：政府在當下完全承擔了高房價的負面，但土地出讓后的溢價利潤實際大部分并非政府獲取，以北京為例，樓面價超過1萬的住宅類地塊，歷史來只有50塊。雖然最近幾年土地市場有部分高價地。但很多人沒有看到的是，整體市場都在看中高價地定價銷售。而且政府及時低價出讓部分地塊，最后賣房的價格依然是市場價格。

而三元制可以很好的解決土地升值再收益問題，政府也可以有持續(xù)的收益提供公共服務。

第二：解決好高房價，可以大量提供中低價房源

第三：緩和房價壓力，稀釋高房價影響。

北京作為落地國五條力度最嚴格的城市，目前來看，政策還未全面出臺，對市場的影響還在持續(xù)

2013年大量的住宅類土地供應將明顯影響未來市場供應

金九銀十量價上漲以及成為定局，但北京后期即將出臺的限房價競地價每年2萬套的供應量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這次措施有望可以逐漸抑制房價的上漲幅度。

北京樓市后續(xù)的調(diào)控措施將逐漸向：在高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導，改變之前的整體市場格局。如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。