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以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)為標(biāo)志的新一輪土地改革箭在弦上，土地資源類公司價(jià)值面臨重估，新一輪制度紅利將如何有效釋放？

海通證券首席宏觀分析師姜超日前撰文提出預(yù)警，到2012 年6 月底，流入到工商企業(yè)的承包耕地面積2500萬畝，比2009 年底增長了84.6%，僅占現(xiàn)有耕地面積2%不到，未來一旦工商企業(yè)占比明顯上升，那么政府會(huì)對工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)地進(jìn)行限制，因?yàn)橛行┑胤匠霈F(xiàn)了損害農(nóng)民利益、糧地非糧化現(xiàn)象。

而《中國企業(yè)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對新土改政策，與土地關(guān)聯(lián)程度最高的房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度呈現(xiàn)兩極分化——部分房企選擇出手參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，另一部分則認(rèn)為“不能接最后一棒”。

各地新土改悄然推進(jìn)

據(jù)報(bào)道，三中全會(huì)將定調(diào)新一輪土地改革政策，核心部分為提高征地補(bǔ)償額度，縮小征地范圍，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，探索以“集體建設(shè)用地使用權(quán)交換企業(yè)經(jīng)營權(quán)”的新路徑，嚴(yán)禁將農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)為商品房建設(shè)。

日前，福建省委、省政府公布了《關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見》，提出要穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，福建省將加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用和依法自愿有償原則，引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。福建省還明確，農(nóng)村住房可置換城鎮(zhèn)住房。此《意見》被稱為全國第一個(gè)土地流轉(zhuǎn)的政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，比之前海南省國土環(huán)境資源廳研究制定的《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》含金量高更多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，各地的土地改革試驗(yàn)主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實(shí)行集體土地的自由流轉(zhuǎn)，可以分為兩類：一類是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源，復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。另一類是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地進(jìn)行優(yōu)化配置。

而溫州土改在宅基地流轉(zhuǎn)邁出重要一步。溫州土改最大的亮點(diǎn)在于農(nóng)村房屋所有權(quán)的交易。盡管此次政策并未突破紅線，農(nóng)房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實(shí)現(xiàn)了農(nóng)房價(jià)值的重估，為農(nóng)房交易打開了突破口。申銀萬國研報(bào)認(rèn)為，作為國家級農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)和金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)身份的溫州，此次釋放的信號意義非凡，或成為農(nóng)村土地改革的新樣本。

民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華日前表示，農(nóng)村土地的確權(quán)、土地流轉(zhuǎn)的改革也擺到了政府議事日程上來了。國家土地綜合配套改革試點(diǎn)，廈門、天津、深圳、浙江、重慶改革都在進(jìn)一步深化。

金融企業(yè)伺機(jī)出手

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)，2013年上半年全國土地出讓金同比大漲60%，一線城市同比翻兩番，北京為去年同期四倍。而另一個(gè)來自人民網(wǎng)的數(shù)據(jù)是，陜西去年賣地收入243億元，補(bǔ)助被征地農(nóng)民1.22億元。

中共中央黨校報(bào)刊社社長、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授肖勤福指出，一直以來，中國農(nóng)村都是落后的，成為價(jià)值洼地，要推動(dòng)其發(fā)展，必須有外部資源、資金的注入才能激活和促進(jìn)價(jià)值洼地的發(fā)展，但現(xiàn)實(shí)情況是，長期的“資源倒流機(jī)制”使農(nóng)村資源流向了城市，當(dāng)前出現(xiàn)的“農(nóng)村勞動(dòng)力空心化”是其典型癥狀。

肖勤福對《中國企業(yè)報(bào)》記者表示，應(yīng)該建立土地出讓機(jī)制，而很長時(shí)間以來，土地出讓金主要被地方政府獲得，這是最本質(zhì)的資源倒流，同時(shí)，現(xiàn)有的金融體制決定了農(nóng)村存多貸少，存貸差使大量資金流向城市，包括房地產(chǎn)業(yè)，這使本來就失血的農(nóng)村雪上加霜。

“一定要?jiǎng)訂T和保障城市資源、社會(huì)資源源源不斷地流向農(nóng)村這個(gè)價(jià)值洼地?！毙で诟ＵJ(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)是解決小生產(chǎn)大市場問題，通過承認(rèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，引誘城市資金注入農(nóng)村，拓寬資源注入農(nóng)村的通道。

關(guān)于土地流轉(zhuǎn)參與者成長空間，姜超認(rèn)為，在農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)之后，土地流轉(zhuǎn)空間巨大，以農(nóng)業(yè)為主業(yè)的現(xiàn)代龍頭企業(yè)能夠通過獲得農(nóng)用地承包經(jīng)營權(quán)來進(jìn)行外延式擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化、規(guī)?；蛯I(yè)化經(jīng)營。在農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營全面推進(jìn)中，相關(guān)的種子、飼料、農(nóng)藥、化肥、農(nóng)機(jī)等行業(yè)也有較大的市場空間。

《中國企業(yè)報(bào)》記者了解到，土地流轉(zhuǎn)的參與者遠(yuǎn)不止農(nóng)業(yè)相關(guān)企業(yè)。在土地流轉(zhuǎn)中提供服務(wù)的企業(yè)也面臨巨大的機(jī)遇，金融、商貿(mào)等能為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的行業(yè)都有機(jī)會(huì)。

例如，具有廣闊市場空間的“土地信托流轉(zhuǎn)”，日前，被賦予諸多期待的“信托公司參與農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)”終現(xiàn)實(shí)質(zhì)性操作，首單項(xiàng)目落地中信信托。據(jù)了解，這款被稱為“首單”的土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限為12 年。試點(diǎn)地為安徽宿州埇橋區(qū)，可流轉(zhuǎn)面積達(dá)5400畝。不僅如此，該機(jī)構(gòu)在年底前還將有多單土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)落地。除此之外，上海信托、華寶信托等多家機(jī)構(gòu)也在這一領(lǐng)域伺機(jī)出手。

房企拿地態(tài)度截然不同

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《中國企業(yè)報(bào)》記者介紹，隨著土地改革政策的試點(diǎn)和推進(jìn)，擁有一定土地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑹芤?。一位證券從業(yè)人員對《中國企業(yè)報(bào)》記者表示，從短期來看，如果土改制度出現(xiàn)突破，擁有土地資源的企業(yè)將迎來新一輪資產(chǎn)重估。

面對新土改的利好政策，房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)也截然不同?！吨袊髽I(yè)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然都認(rèn)同目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，但面對新土改政策，選擇出手參與集體土地流轉(zhuǎn)的房企和認(rèn)為“不能接最后一棒”的房企形成鮮明對比。

“土地流轉(zhuǎn)主要是兩塊，一塊是不占土地指標(biāo)的荒地，另一塊是有指標(biāo)不占指標(biāo)的土地，像河灘、一般農(nóng)田等，不是耕地。”一位正在進(jìn)軍二線城市的房地產(chǎn)投資企業(yè)董事長在接受《中國企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)透露，“其實(shí)，我們國家的土地儲備量很大，撇開地產(chǎn)的角度，土地是前產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。即先把錢收走了，再做產(chǎn)品。在土地財(cái)政無法終結(jié)的情況下，新土改政策會(huì)刺激開發(fā)商積極拿地?！?/p>

而另一位某香港上市公司高管在接受《中國企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，土地可流轉(zhuǎn)后，一方面，農(nóng)民的孩子要進(jìn)城上學(xué)，而農(nóng)民也會(huì)用土地流轉(zhuǎn)的錢進(jìn)城購房，一定程度上會(huì)助推房價(jià)； 另一方面，由于可流轉(zhuǎn)的土地很多屬于菜田、口糧田，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)、土地開發(fā)，必然會(huì)引起基本菜價(jià)、糧價(jià)的上漲，因而會(huì)帶來新一輪通貨膨脹，為此會(huì)帶來土地開發(fā)成本、人力成本的增大。因此他認(rèn)為，新土改政策讓原來有土地儲備的企業(yè)獲益是無可置疑的，但對于新進(jìn)入可流轉(zhuǎn)土地市場，他們公司可能會(huì)慎重，“畢竟，誰也不想接最后一棒?！?