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支持首套房貸需要金融創(chuàng)新

近一段時間，各家銀行個人房貸普遍收緊，北京、廣州、南京、杭州等地的首套房貸優(yōu)惠利率普遍取消，多數(shù)銀行首套房貸恢復(fù)基準利率，而且放款時間普遍拉長，個別銀行甚至已經(jīng)暫停了個人房貸業(yè)務(wù)。

個貸收緊的主要原因是經(jīng)過今年以來房地產(chǎn)成交量放大，各銀行的放款額度趨于緊張。另一方面，也是因為個貸業(yè)務(wù)利潤低、期限長，在額度有限的情況下，銀行自然會把資金轉(zhuǎn)向利潤更高、回款期限更短的其他業(yè)務(wù)。

然而，首套房貸利率提高，又與中央多次強調(diào)的支持首套自住購房的精神背道而馳。7月5日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》明確提出“積極滿足居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、新型消費品以及教育、旅游等服務(wù)消費領(lǐng)域的合理信貸需求”。國務(wù)院和央行也多次要求各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。

我們看到各大國有商業(yè)銀行上半年業(yè)績都在大幅增長，動輒利潤幾千億元。然而，國有商業(yè)銀行是享受了國家政策保護的，因此在賺錢的同時也理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。在攸關(guān)民生的首套房貸領(lǐng)域，國有商業(yè)銀行理應(yīng)在額度上和優(yōu)惠政策上予以充分的保證和傾斜，這是一種義務(wù)。各家銀行雖然信貸總量有限，但并不是真的就沒有錢拿出來放給首套房貸了。很多銀行把巨額資金貸給地方政府的項目、放給國企，很多資金利用效率很低，銀行還普遍把大量資金放在高收益的表外業(yè)務(wù)上。實際上如果按照中央的“用好增量、盤活存量，優(yōu)化金融資源配置”的要求，并不是沒有錢放給個人房貸，問題是一些國有商業(yè)銀行在利益驅(qū)使下，不愿意掙這個“小錢”而已。因此，銀監(jiān)會、央行作為監(jiān)督機構(gòu)，就應(yīng)當做好落實中央“積極滿足居民家庭首套自助購房信貸需求”精神的工作，雖然銀行是自主定價，但央行也應(yīng)監(jiān)督各國有商業(yè)銀行在房貸額度上是否給予了充分的預(yù)留，還應(yīng)當采取措施鼓勵各家金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸優(yōu)惠政策，確保中央政策的落實。

而滿足剛需購房者的信貸需求，除了銀行渠道外，還應(yīng)在金融領(lǐng)域進行更多創(chuàng)新，放低門檻讓更多的民間資本進來，組建消費金融公司和民營銀行，參與到包括房貸在內(nèi)的消費信貸領(lǐng)域的競爭中來，通過競爭來拉低高企的貸款利率。

此外，也可嘗試個人住房貸款的證券化。我們可以參照美國的“兩房”（房利美和房地美，即聯(lián)邦國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住房貸款抵押公司）模式，組建國家住房抵押貸款機構(gòu)，建立國家住房抵押機構(gòu)和銀行、住房信貸公司的二級市場，發(fā)行住房抵押債券，賣給基金、商業(yè)銀行和保險公司等投資者，甚至可以賣給國外投資者，再以回收的資金向更多人提供住房貸款。政府對國家住房抵押貸款機構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券品種提供擔(dān)保。通過市場化運作的方式，為住房貸款市場提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，降低住房貸款的利率。美國“兩房”雖然曾引起金融危機，但不可否認這種模式在給窮人提供住房資金上是運轉(zhuǎn)良好的，在美國目前超過50%的住房貸款是通過“兩房”進行的。只要加強政府信用擔(dān)保和監(jiān)管，其風(fēng)險是可控的。