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臨近年底，北京迎來史上最密集土地出讓期，而此前一直低調(diào)的昌平區(qū)也迎來多地塊成交，成為市場新熱點(diǎn)。11月19日-23日，昌平區(qū)已拍出了五宗經(jīng)營性用地，土地出讓金總額超過137億元，土地單價最高也突破4萬元/平方米。

5地塊集中成交樓面價最高4.3萬元/平方米

近期北京土地市場迎來暖冬，繼豐臺地王熱之后，土地頻繁成交的昌平區(qū)也成為市場新熱點(diǎn)。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至11月26日，2015年昌平區(qū)共成交了10宗經(jīng)營性地塊，而11月19日-23日就連續(xù)成交了五宗地塊。

11月23日，位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)(北京未來科技城北區(qū))的兩宗住宅、多功能土地出讓，被北京未來科技城+華潤聯(lián)合體分別以33億元、17.2億收入囊中。

11月19日，昌平區(qū)北七家三宗地塊出讓，吸引了保利、中糧、萬科、華潤等眾多房企激烈爭奪。其中國瑞地產(chǎn)以44.96億奪得兩塊，據(jù)業(yè)內(nèi)測算，兩地塊的純商品住宅樓面價分別為3.65萬元/平方米和4.3萬元/平方米,刷新昌平區(qū)的地價新紀(jì)錄。

除國瑞外，11月19日保利和北京未來科技城聯(lián)合體也以42億元底價競得北七家鎮(zhèn)（北京未來科技城南區(qū)）地塊，規(guī)劃建筑面積47.564萬平方米。

此前在10月23日，龍湖平安聯(lián)合體、泰禾集團(tuán)分別拿下位于昌平南邵的中關(guān)村科技園東區(qū)兩地塊。記者根據(jù)北京市土地局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前的一個月內(nèi)，昌平就有7塊經(jīng)營性用地出讓，其中6塊用地均為住宅或含住宅用途的多功能用地，成交十分活躍。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為平衡總價和品質(zhì)成關(guān)鍵

據(jù)了解，去年昌平北七家集中出讓的土地多以底價成交，今年成交的商業(yè)金融等土地中也不乏底價成交的地塊。為何今年昌平區(qū)域的住宅土地會受到熱捧，單價創(chuàng)下新高？

“早期昌平的別墅產(chǎn)品集中在小湯山一帶。近些年南邵等昌平新城區(qū)域里也陸續(xù)有剛需產(chǎn)品在售。昌平新城由于距離老城較近，共享了生活配套和交通資源，因此吸引了西北部剛需客群。而北七家等鄰近未來科技城的區(qū)域，隨著高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，開發(fā)商對于區(qū)域內(nèi)的客群也抱有信心。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅如是說。

公開資料顯示，北京未來科技城位于昌平區(qū)東南部，溫榆河貫穿其間，規(guī)劃總占地面積約10平方公里，規(guī)劃總建面約800萬平方米，總投資約1000億元。目前已有神華集團(tuán)、中國商飛、中國國電等15家中央企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)率先入駐該園區(qū)，建成后入駐科研人才約4萬人。未來這里將著力建設(shè)全球創(chuàng)新人才最密集、創(chuàng)新成果最豐富、創(chuàng)新機(jī)制最靈活的區(qū)域之一。

雖然有未來科技城等產(chǎn)業(yè)利好，但業(yè)內(nèi)對于昌平近期出讓的高價地塊前景仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。“在土地價格上漲、各項目都打出品質(zhì)牌的背景下，如何平衡總價和品質(zhì)之間的關(guān)系成為項目取勝市場的核心。”郭毅表示。

■板塊掃描

北七家：改善型樓盤為主

11月昌平北七家成交了三塊土地，成為昌平的熱門板塊。

有消息稱，目前北七家在售的項目以別墅等改善型產(chǎn)品為主，如遠(yuǎn)洋傲北、華墅山、北辰紅橡墅等項目在售。此前，北七家附近也有TBD云集中心、金融街·金色漫香苑等綜合體項目和洋房項目在售。

此外，北七家目前在售的二手樓盤有東方普羅旺斯一二三期、碧水莊園，其中東方普羅旺斯三期均價為4.9萬/平方米左右，碧水莊園則在6.8萬元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)人士指出，毋庸置疑，未來科技城是北七家區(qū)域最大的利好之一。北京未來科技城是中央為實(shí)施“千人計劃”、建設(shè)創(chuàng)新型國家而確定的一個重大科技工程項目，也是未來北京高新人才的聚集區(qū)。

遠(yuǎn)洋傲北的工作人員介紹，項目很多業(yè)主都來自進(jìn)駐未來科技城的企業(yè)員工。未來科技城的主體是產(chǎn)業(yè)用地，住宅多為定向人才公寓，隨著區(qū)域里生活配套的不斷完善，以及未來科技城的進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，區(qū)域里的置業(yè)需求也會進(jìn)一步提升。

郭毅表示，未來科技城出讓地塊為共建混合用地，主要是為園區(qū)內(nèi)的居住和置業(yè)需求。目前北七家在售的低密產(chǎn)品單價在兩萬多到三萬多不等，洋房類的改善型產(chǎn)品并不多，因此未來項目入市面對的壓力并不會太大。另一方面，地塊配建的政策房也可以幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

南邵：主打剛需、剛改樓盤

南邵是昌平的另一個土地?zé)狳c(diǎn)。南邵所在的昌平新城板塊近年來被地鐵線激活，成交活躍，昌平線一期開通前后，帶動了區(qū)域內(nèi)剛需項目銷售。目前，伴隨著地鐵昌平線二期開通臨近，以及8號線三期建設(shè)的推進(jìn)，南邵板塊更受關(guān)注。

據(jù)了解，目前南邵區(qū)域附近有中國鐵建·尚城匯、路勁世界城、北京風(fēng)景等剛需、剛改項目，以及金隅瀾灣等少數(shù)低密項目在售，售價從20000-25000元/平方米不等。

“昌平新城緊鄰老城，可以共享老城相對成熟的生活配套資源。同時昌平線的開通，高教園區(qū)的進(jìn)駐，也為區(qū)域?qū)肓舜笈鷣碜灾嘘P(guān)村、上地等城西區(qū)域的剛需客群。”郭毅介紹。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，南邵所在的昌平新城和昌平老城區(qū)，目前產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，多以剛需剛改為主，伴隨著市場需求結(jié)構(gòu)變化，均面臨產(chǎn)品需要改善升級的情況。

金隅瀾灣的工作人員也介紹，目前項目的客戶里，很大一部分來自昌平本地。“老城里很多住房的房齡都在十幾年，隨著客戶家庭結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的變化，他們也想要在熟悉的生活片區(qū)里找到合適的改善型房源。”