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7月份，70個大中城市中69個城市房價同比上漲，而溫州（樓盤）房價連續(xù)23個月同比下跌，并由此出現(xiàn)了限購“松綁”的情況，樓市調(diào)控是否再次陷入膠著狀態(tài)？8月30日，首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池做客《證券時報》財苑社區(qū)（cy.stcn.com）時表示，房價漲跌主要還是由供求關系決定，由于剛性需求的存在，一線城市房價未出現(xiàn)泡沫，未來的房價調(diào)控應落實差異化政策，才能促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

一線城市房價無泡沫

趙秀池認為，房價上漲仍然是人們心理預期與供求關系的反應。在執(zhí)行限購政策的城市，房價仍然上漲，說明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。有錢是否買房，要慎重考慮。如果是自住型的剛性需求，又不能接受租賃形式，還是要買；如果是投資需求，則要對投資的收益，房價的漲幅，以及與股票、債券等投資工具做比較，才能做出正確決定。

目前一線城市房價仍在上漲，那么是否已經(jīng)產(chǎn)生泡沫了呢？趙秀池表示，房地產(chǎn)泡沫是指由于人們在投機獲利預期下，狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅度異常上升，使其市場價格遠遠高于實際價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。第一個標志是房地產(chǎn)投資增速過快；第二個標志是房地產(chǎn)價格一路飆升，遠遠超過收入房價比；第三個標志是把住宅作為投資品，投機氛圍嚴重；第四個標志是房地產(chǎn)貸款超常增長；第五個標志是空置率超過10%。

趙秀池表示，房價在供不應求下的上漲是正常的市場規(guī)律，尤其在集中了較多優(yōu)質公共資源的一線城市。在新型城鎮(zhèn)化下，城市化加速過程中人口不斷聚集的城市，由于大量的自住與改善性剛需存在，不存在房地產(chǎn)泡沫。

趙秀池認為，只要住房的需求是剛性需求，是自住和改善性需求，中國的房地產(chǎn)就沒有泡沫。在限購形勢下，投機性和投資性需求得到抑制，有效防范了房地產(chǎn)泡沫。當然，各城市的情況不一樣，在一些城市，像鄂爾多斯（樓盤），盲目進行住房投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進，不能實現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。目前一線城市還是有大量的自住性和投資性需求支撐，所以沒有泡沫。

落實差異化調(diào)控政策

對于越調(diào)控房價越漲的質疑，趙秀池指出，我國的房地產(chǎn)調(diào)控一直是摸著石頭過河，這幾年調(diào)控的思路越來越清晰了。目前的房地產(chǎn)政策，客觀地說是上下兩難，因為有眾多既得利益者，也有很多人沒有房產(chǎn)而希望擁有房產(chǎn)。所以未來還是要落實差異化政策，針對不同的收入階層來實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控：高端有市場，低端有保障，中端有支持。不同收入階層的人要找好自己的定位，買得起則買，買不起也可以租，低收入者和夾心層可以申請政府的保障房。

趙秀池認為，當前房價上漲還是供不應求所致，所以政府的政策一方面是增加供給，尤其是中小戶型商品房的供給和保障房供給；另一方面限制投資性和投機性需求。調(diào)控還是有效果的，并不是越調(diào)越漲，起碼降低了漲幅。房價上漲的原因主要還是住房欠賬太多，供不應求所致。

趙秀池還表示，長效調(diào)控機制的建立，還是要在確定調(diào)控目標的情況下，綜合運用財政政策、貨幣政策，包括經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段去制定相應的稅收、信貸、土地等政策。不同城市應該有制定差異政策的空間。熱點城市在房價高企、住房供不應求的情況下，還是要想辦法增加住房供給、限制投機性和投資性需求，保障低收入和夾心層的住房需要，包括繼續(xù)運用限購這樣的手段。

房價漲跌關鍵看供求

今年下半年以來，很多大房企頻頻在一線城市拿地，有網(wǎng)友表示，這是否是看好一線城市房價繼續(xù)上漲的標志。趙秀池認為，大房企在一線城市拿地還是基于對一線城市良好的預期。土地是房地產(chǎn)調(diào)控的閘門，一線城市供求矛盾較大，需要與住房需求相適應，增加相應的土地供應。未來房價是否上漲，最終還要看供求關系。

從目前來看，看不到房價下降的跡象。因為一線城市與二、三線城市相比，擁有更多的教育、醫(yī)療等優(yōu)質資源及就業(yè)機會，收入水平較高，對人口的吸引力較強。所以一線城市的住房需求、購買力都遠遠大于二、三線城市。即使在限購下，大量的自住與改善性需求仍然有較大的市場。

對于未來幾年的房價，趙秀池指出，影響房價的因素有很多，經(jīng)濟的、社會的、政策的、環(huán)境的等等，但不管是什么因素，這些因素最終都會通過供求關系來對房價造成影響。所以，最終起決定作用的是供求關系，供不應求房價漲，供大于求房價落。