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業(yè)內(nèi)知名投資人張羽沖對(duì)記者說(shuō)，“我現(xiàn)在已經(jīng)不在海南投資房產(chǎn)了?！睆堄饹_指的是，在海南投資的房產(chǎn)變現(xiàn)能力很差，短時(shí)間內(nèi)很難收到回報(bào)。

張羽沖的感受并非個(gè)案。據(jù)《搜狐焦點(diǎn)2013年海南旅居市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》顯示，目前海南置業(yè)群體中，41%是為了度假，31%是為了養(yǎng)老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

旅游地產(chǎn)正逐漸褪去投資外衣而回歸度假本原。

投資光環(huán)褪去

在一場(chǎng)關(guān)于旅游地產(chǎn)的論壇上，世茂集團(tuán)助理總裁兼營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理蔡雪梅與今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全發(fā)生了激烈的討論。

在蔡雪梅看來(lái)，旅游地產(chǎn)是對(duì)人的生命質(zhì)量以及整個(gè)生活品質(zhì)的投資，人生沒(méi)有任何一種投資的價(jià)值會(huì)高于自己對(duì)于生命質(zhì)量和生活品質(zhì)的投資。鑒于此，購(gòu)置旅游地產(chǎn)，無(wú)需考慮投資價(jià)值。但在張寶全看來(lái)，這是一個(gè)偽命題。他認(rèn)為，大部分購(gòu)置旅游地產(chǎn)都是從投資價(jià)值出發(fā)，因?yàn)榫幼⌒枨蠛艿汀?/p>

爭(zhēng)論并沒(méi)有最終的答案。市場(chǎng)給出的信號(hào)則是，缺少投資支撐的旅游地產(chǎn)，還在巨大供應(yīng)量的泥潭里艱難爬行。

旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的重要表現(xiàn)是，價(jià)格戰(zhàn)已從局部降價(jià)轉(zhuǎn)為全面降價(jià)，并紛紛北上拉客。對(duì)海南五大主要城市的監(jiān)測(cè)顯示，在供應(yīng)量同比增幅達(dá)63.11%的背景下，海南樓市以?xún)r(jià)換量，價(jià)跌量漲趨勢(shì)明顯。其他地區(qū)旅游地產(chǎn)也是如此。

例如，?？谖骱０兜暮愦笥盀骋跃b起價(jià)5688元/平方米入市，比周邊項(xiàng)目低2000元。山東海陽(yáng)的碧桂園·十里金灘甚至推出了折后帶精裝，均價(jià)僅4300元/平方米。8月24日，海航地產(chǎn)在北京(樓盤(pán))推介旗下11個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一套小戶(hù)型最低24萬(wàn)元，還有1萬(wàn)抵40萬(wàn)以及折上折等優(yōu)惠。

價(jià)格戰(zhàn)是想激發(fā)一批度假剛需的購(gòu)房需求，但并非所有項(xiàng)目都有吸引力。億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天指出，“度假剛需”本身就是個(gè)偽命題，度假不可能是剛需，旅游地產(chǎn)是作為改善投資性需求出現(xiàn)的，而海南等城市透支了這個(gè)概念。

蜂擁圈地的沖動(dòng)

旅游地產(chǎn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，是開(kāi)發(fā)商大規(guī)模圈地后的結(jié)果。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)2259個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在85個(gè)城市和地區(qū)，其中海南占據(jù)半壁江山。這些項(xiàng)目分屬1629個(gè)開(kāi)發(fā)商，其中萬(wàn)科最多，達(dá)到18個(gè)。

然而，圈地沖動(dòng)并未停止。海南正由沿海開(kāi)發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)陸，保亭等城市還存在超前開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“亞龍灣西山渡項(xiàng)目發(fā)布會(huì)”上稱(chēng)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間有限。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家占比都很小，最高占比7%，全球平均僅為5%。

綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，這兩年旅游地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，供需關(guān)系明顯不平衡?！爸饕w現(xiàn)在兩個(gè)方面：結(jié)構(gòu)性失衡和產(chǎn)品銷(xiāo)售失衡。像海景房，可能就1萬(wàn)個(gè)需求量，卻有3萬(wàn)個(gè)供應(yīng)量?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在“金泰·南燕灣全國(guó)新聞發(fā)布會(huì)暨南燕灣麗思卡爾頓酒店簽約儀式”上稱(chēng)，海南的目標(biāo)是2020年建成國(guó)際旅游島，還需要十幾年打造。但前幾年開(kāi)發(fā)商的進(jìn)度都比較快，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求。

危險(xiǎn)的投資

海南隨處可見(jiàn)的現(xiàn)象是，高檔住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長(zhǎng)期空置。正如典·紅樹(shù)林全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)齊志輝對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，因長(zhǎng)期空置、無(wú)人打理而成為沉默的資產(chǎn)。

德安杰環(huán)球顧問(wèn)北京公司總經(jīng)理王晟認(rèn)為，大部分旅游地產(chǎn)沒(méi)有旅游生活圈概念，配套設(shè)施不完善，容易形成“鬼城”。多數(shù)人是沖著投資屬性去購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)，所謂“度假剛需”的“度假”概念，被過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)了。

清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院風(fēng)景旅游所所長(zhǎng)王彬汕表示，一批開(kāi)發(fā)商做旅游地產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，沿襲了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的方式，可能只是掛羊頭賣(mài)狗肉，或者房子賣(mài)出去，配套跟不上。宋丁特別擔(dān)心的是，北方如像山東半島一些沿海城市，圈地比較瘋狂，去這些城市投資是很冒險(xiǎn)的。

但國(guó)奧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，他們是從城市運(yùn)營(yíng)商的角度綜合運(yùn)作旅游地產(chǎn)。比如，桂林(樓盤(pán))國(guó)奧城位于桂林漓江上游，功能多樣，有活力，不會(huì)淪為死城。

據(jù)海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，海南今年已出現(xiàn)多起旅游地產(chǎn)并購(gòu)事件，一些中小開(kāi)發(fā)商正逐漸退出市場(chǎng)。